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澳洲公寓房价开始发力！涨幅超独立屋
CoreLogic 的数据显示，在过去三个月中，由于负担能力和借贷能力下降迫使买家选择高密度住宅，在过去三个月中，全澳一半以上郊区的公寓价格上涨速度快于独立屋。
预计租金上涨也将吸引更多投资者进入公寓市场，并有助于推动今年的价格进一步上涨。
在分析的 899 个郊区中，公寓在 489 个市场的表现优于独立屋高达 8 个百分点。
随着价格差距扩大到创纪录的水平，理想的内城郊区、外环地区和沿海地区的公寓胜过独立屋。
CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示：“在首府城市中，许多表现最好的公寓市场都相对负担得起，尤其是与该地区的独立屋市场相比。”
“我认为悉尼、墨尔本和布里斯班等热门国际城市房市衰退至少可以部分被海外移民的回归所抵消。”
在截至 4 月的三个月中，悉尼内西区 Newtown 的公寓价值上涨了 0.4%，而独立屋价值下跌了 7.5%。随着独立屋中位价上涨至 1,782,653 澳元，是该地区公寓中位价872,492 澳元的两倍多。
在悉尼南部郊区 Woolooware，比独立屋便宜两倍半的公寓价格上涨 4.9% 至 103.6 万澳元，而独立屋价格则下跌 2.5% 至 265.4 万澳元。
墨尔本内城区Port Melbourne和Balaclava的公寓价值分别上涨了1.5%和1.3%。相比之下，同样是公寓价格的两倍多的房价分别下跌了 5% 和 5.1%。
Domain 首席执行官 Nicola Powell：“我认为，由于房屋之间的价格差距创纪录，我们可能会看到独立屋比单元房更疲软，而利率上升正在影响借款人的能力，这一切都将需求转向公寓而不是独立屋。”
CoreLogic 的一项分析显示，尽管市场放缓，但自今年年初以来，各首府城市独立屋房价和公寓之间的差距已经扩大。
在悉尼，独立屋现在比公寓贵 70%，比 1 月份的 66% 高出 70%。差距扩大到阿德莱德 65%、珀斯 41%、霍巴特 37% 和达尔文 55%。
布里斯班的独立屋和公寓之间的差距已经膨胀到了惊人的 80%，这在任何首府城市都创下了纪录。
相比之下，随着公寓价格开始追赶，墨尔本和首都领地的差距有所缩小。在墨尔本，独立屋比公寓贵 59%，比今年早些时候的 61% 有所下降。在首都领地，独立屋比公寓高 73%，低于今年 1 月记录的 74% 的差距。
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澳洲买房需求下滑 但仍远高于疫情前！
随着澳洲利率上升，缓解了 2022 年潜在买家的需求，这在房价增长放缓中得到了明显体现。
但一个州对房屋的需求继续超过其他州。
PropTrack 潜在买家指数（衡量对购买有兴趣的人数）显示，自今年 3 月以来，需求一直呈下降趋势。
这部分是由于预期的利率上涨造成的，这导致贷方从 2021 年 11 月起开始提高抵押贷款利率。
自住业主和投资者的固定贷款最初受增长的影响最大。
尽管需求正在放缓，但仍比 2020 年初新冠之前的时期高出 50%，特定地区的潜在买家数量继续强劲增长。
对季度潜在买家年增长率最高地区的分析显示，在过去 12 个月中，对昆士兰州房屋的兴趣猛增。
昆士兰州地区在前15个潜在买家增长地区中占绝大多数。
由于布里斯班的房价中值接近80万澳元，许多澳大利亚人现在涌向昆士兰州地区，寻找更实惠的选择。
这在最近的价格增长中可以清楚地看到。
昆士兰地区（包括黄金海岸）的房价在过去一年中上涨了 24%，在首府城市地区中涨幅第三高。
尽管布里斯班和新南威尔士州地区的房屋价值增长幅度较小，但昆士兰州地区的单元房价值在所有地区和首府城市中经历了最高的年度和月度增长，分别增长了 22.3% 和 0.95%。
这表明潜在买家的需求持续强劲。
潜在买家的需求将在 2022 年进一步下降，预计一些首府城市价格将呈下降趋势，不过，依然很可能高于疫情前的值。
而在市场依然强劲的昆州和南澳，预计未来几个月需求和价格将保持强劲。
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ANZ预测：利率上升或导致今年房价下跌3% 明年再下降8%
澳新银行（ANZ）削减了其对住房价格增长的展望，罕见扭转其在今年早些时候表现出的乐观情绪，称比预期更快的利率上升将导致今年的住房价格下降3%，明年再下降8%。
ANZ高级经济学家Felicity Emmett和Adelaide Timbrell表示，本月澳储行开始加息的时间早于预期，这一进程将在明年年中前将现金利率提升至2.35%，仍低于市场共识的3.25%，并限制借贷和消费能力。
“房价看起来将在未来几个月内转为下跌，虽然固定利率已经大幅上升，但现金利率的急剧上升将流向可变抵押贷款利率，大幅提高最低还款额并降低借款能力。”
今年前三个月，悉尼的房价下跌了0.5%，墨尔本的房价下滑了0.1%。
随着住房负担能力的限制，以及商业贷款人提高他们的借贷成本，已经在进行的经济放缓，可能会因为澳储行为应对21年来的最高通胀率而连续提高基准贷款利率而变得更加糟糕。
ANZ预测，到明年年底，11%的跌幅仍将使房价高于疫情前的水平，因为自2020年底以来，房屋价值激增25%。
但经济学家说，2.35%的较高官方贷款利率，相当于4.75%的可变抵押贷款利率，将“大大”降低借贷能力。
ANZ经济学家表示，布里斯班（上涨6%）、阿德莱德（上涨4%）和珀斯（上涨2%）今年都将上涨，明年将分别下降9%、13%和7%。
然而，并不是所有住房市场的压力都会向下。
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建筑成本飙升！悉尼各地翻新房产价格大涨
由于建筑成本的飙升阻碍了新房项目开发，使悉尼完全翻新的房屋成为了稀缺品，尽管房地产市场在降温，但许多翻新房产正在以创纪录的价格易手。
澳洲房地产估价咨询公司Herron Todd White的一份最新市场评估报告显示，漫长的项目延误、不断上涨的建筑材料成本和找到施工工人的挑战，使房主们不再愿意自己开始新的翻修工程。
一些房主甚至在预定工程完成之前就放弃了他们的项目，并将房产重新挂牌出售。
购房者正越来越多地选择不需要翻修施工就可居住的房产，这也使可供出售的完全翻新的房产变得短缺。
“在许多地区，要找到一套翻新的房产是很有挑战性的，而且它们大多是买家想要的房产，很少有人准备进行翻新。人们已意识到，施工工人很难找到，而且建造成本已变得更高。”
Herron Todd White在这份月度报告中透露，房主难以找到愿意进行装修的施工工人的一个关键原因是，在悉尼西南部等地区的新住宅区有更有利可图的工作。那里有大型的住宅建设工程，与一次性装修相比，这些大型施工工程在经济上更具有确定性和稳定性。
报告说，材料成本的飙升和全球供应链的中断也使施工工人更难在他们几个月前就做出报价的工作中获得利润，许多小公司正在倒闭。
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