央行上周末特批“首套房贷利率可下调至4.4%”。
救市信号之强烈，无异于直接打明牌。
虽然，文件还没小学生作文字数多，但“字少事大”。
周日下午1点多发文后，买房人瞬间不淡定了……
“天津执行了吗？”“什么时候执行”“已买完房的还能改吗”……
天津首套房贷利率一直执行4.9%，如果能降到4.4%，相当于打9折。
实实在在减少买房成本。
那么，天津首套房贷利率会不会降呢？
经银行内部人士透露，今天（5月17日）下午，银行相关机构召开会议。
会议结果是：批准天津执行最低权限，首套房贷利率可降至4.4%，即日起可落地。
需要明确，这只是说降到4.4%是合规的，并不代表每个银行马上都会降到4.4%。
能确定，从现在开始，各银行将陆续降低首套房贷利率。
目前，农业银行、中国银行已经执行。
天津大部分银行，后续也将跟进。
有的房企动作很快。
中海表示，每个楼盘有5个名额可享受首套房贷利率4.4%。
如果后期办理时高于4.4%，可以退房。
据房企透露，天津的四大行近期均可执行首套4.4%的利率。
央行发文后，其它城市跟进了吗？
今天，苏州多家银行已确认，首套房贷利率下调至4.4%。
包括苏州银行、邮政银行、农业银行……
杭州多家银行也内部告知，首套会跟进，最快明天执行。
二套利率也可能倾斜，不会锁死在5.2%。
降低首套房贷利率，对买房人和楼市，都是好消息。
但对天津5月的楼市，还真不一定“友好”。
此话怎讲？
都怕成为“房贷站岗者”，本能的反应是——等。
有群友说：“正好最近想签约，先拖拖吧。”
“本来准备这两天买房的，听到消息不买了，等利率下调再说”。
这种情况大有人在。
天津的政策，属于慢热型，各银行可能不会“一步到位”。
在降利率的过渡期内，反而会引发观望情绪。
当然，也建议买房人一定要等最低利率，已经递件的赶紧撤回来。
毕竟，天津首套利率降到4.4%（LPR-20BP）已批准。
-20的基点将“跟随终生”，机会难得。
至此，天津对于刚需的政策，已“利好出尽”，达到极限。
首套首付比例不会调整，不用期待了。
这一轮高层所有的松绑政策，都没一刀切。
只是给出指导方针，因城施策。
有关首付比例，必须遵从央行2016年发布的《关于调整个人账户方贷款政策有关问题的通知》。
在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首套个人住房最低首付款比例可以下调，允许在最低首付款比例25%的基础上向下浮动5个百分点。
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。
不限购的城市，才能降首付。
天津属于22个限购城市之列，首付比例动不了。
刚需可以进场了，不用再等更宽松的政策。
改善还可以期待“认房不认贷”。
事到如今，救市已经历了两大阶段。
1.0时代：放松限购。
二孩可多买一套、大学生可凭在读证明买一套、父母随迁可买一套、社保年限缩短……
调控虽相似，手段有高低。
这些只能算纠偏，已被干趴下的楼市，微创级的补丁根本扶不起来。
2.0时代：降利率、降首付。
非限购城市，基本已首套降至2成、二套降至4成。
这就明晃晃的开始刺激楼市了。
信贷政策，是楼市的七寸。刺激楼市的“发令枪”真正打响。
楼市，是天上的飞机。
想让它降落，不是踩一脚刹车就停的，得经过一系列复杂程序，才能回到跑道上。
想重新起飞，也不是踩一脚油门的事儿，需要跑道和很长时间的爬升。
一两个政策，刺激不起来楼市，必须是系统性的政策叠加。
2016、2017年的大行情，也是源于2014、2015年连续出台的一堆刺激政策。
5次降息、7次降准、降首付、利率打7折、认房不认贷……
无论如何，从政策风向来看，第四轮周期已经来了。
也许这一轮的波动不明显，也许效果很弱。
但它是客观存在的新一轮楼市周期。
天津的“渐进式政策”，还在继续。
“卖一买一”，已经执行。
“分区施策”，静海、蓟州等远郊已经公布，环城的正在拟，市区基本没有。
“挂一买一”，即将执行（在津房置换上挂牌一套房，就可再购一套）。
“公积金贷款额度调到80万”征询意见到5月5日，尚未落地。
接下来，最有预期的，就是“认房不认贷”。
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