首单银行间住房租赁类REITs产品成功发行，将推动租赁住房金融产品不断发展
《中国科技投资》张婷 龙敏
近日，融信通达（天津）商业保理有限公司（以下简称“融信通达”）成功发行全国首单银行间住房租赁类REITs产品，发行规模9亿元，期限15年，项目资产全部为租赁住房。参与机构包括首开股份（600376.SH）、建信信托有限责任公司（以下简称“建信信托”）、建设银行（601939.SH）、大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公资信”）等。
今年3月份，中国银保监会和央行提出加强新市民金融服务工作要求，鼓励在住房等多项民生重点领域完善金融服务，扩大金融高质量供给。业内专家表示，本次银行间首单住房租赁类REITs发行，拓宽了租赁住房项目融资渠道；另一方面银行间市场增加了新的投资品种和投资标的，促进了住房租赁类REITs的发展。
首单银行间住房租赁类REITS发行
近日，据天津金融局及市场公开消息，首开股份作为核心企业的“融信通达（天津）商业保理有限公司2022年度飞驰-林语第一期定向资产支持票据”在银行间市场成功发行，这是全国银行间首单住房租赁类REITs产品。
上述项目规模9亿元，其中优先档8.99亿元，期限15年，AAA评级；次级档0.01亿元，无评级。本期产品主承销商和资金保管机构为建设银行，发起机构为融信通达，发行载体管理机构为建信信托，评级机构为大公资信。
本次项目中，建设银行以融信通达作为发起机构，而融信通达由建设银行旗下建信融通有限责任公司全资设立，注册资本1亿元。截至目前，融信通达作为发起机构或原始权益人，协同建设银行集团内部及外部各专业机构，在银行间市场交易商协会、上海证券交易所及深圳证券交易所已申报发行多单资产证券化产品。
IPG中国区首席经济学家柏文喜向《中国科技投资》记者表示，本次银行间首单住房租赁类REITs发行，一方面以资产证券化的方式为租赁住房投资打开了退出通道，从而为保障性租赁住房建设提供了新的融资和筹资渠道，另一方面银行间市场增加了新的投资品种和投资标的，对促进住房租赁类REITs的发展起到积极作用。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华亦告诉《中国科技投资》记者，“住房租赁类REITs发行拓宽了租赁住房项目融资渠道，提升直接融资比重，通过REITs方式可以为项目获得期限长、成本低的项目资金；其次，加快了租赁住房市场发展，满足市场多元住房需求，促进房地产行业平稳健康发展；此外，REITs业务参与门槛低，为社会闲散资金参与提供便利，且REITs资产兼具股债特点，颇受市场青睐；另外，REITs有助于降低运营企业负债，提升抗风险能力等。”
同时，保利发展（600048.SH）亦在近日参与设立及认购租赁住房基金，据其发布的公告称，同意公司全资子公司保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司参与设立租赁住房基金并认购不超过0.01亿元人民币，同意全资子公司广州保利和泰金融控股有限公司认购不超过20亿元人民币，并授权经营层具体执行。
保利发展表示，公司全资子公司参与设立及认购租赁住房基金，系先行先试支持保障性租赁住房市场发展，有利于撬动社会资金，实现少量资金驱动的重资产经营，扩大保障性租赁住房业务规模，构建并优化保障性租赁住房产业结构及战略布局，同时也可间接享受所投资项目股权价值增值收益。
此外，今年4月中旬，据新华社报道，深圳市人才安居集团项目报送国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。该项目选取了4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书。4个项目位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。
据住房城乡建设部数据显示，全国已有近30个省区市出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。
金融助力住房租赁市场发展
今年3月份，中国银保监会和央行提出加强新市民金融服务工作要求，鼓励在住房等多项民生重点领域完善金融服务，扩大金融高质量供给。同时，支持银行保险机构通过参与保障性租赁住房试点、助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式，推动增加长租房源供给，完善住房租赁市场供应体系；支持商业银行依法合规为专业化、规模化的住房租赁企业提供信贷支持，降低住房租赁企业资金成本，助力缓解新市民住房压力。
目前，国内已有多家银行入局房屋租赁市场，与住建部门、国有住房租赁企业、大型房地产公司、房屋中介机构等联手，共建住房租赁市场新生态。
公开信息显示，工商银行（601398.SH）陆续在广州、佛山、肇庆等地与住建部门及广州珠江实业集团有限公司等国有住房租赁企业签订了战略合作协议；建设银行支持各地已纳入和计划纳入保障性租赁住房计划的项目累计投放超过630亿元，截至2021年底，可提供房源超60万套；中信银行（601998.SH）与碧桂园控股有限公司签署协议，提供300亿元长租住房保障性基金。
针对商业银行如何更好参与住房租赁市场，周茂华告诉《中国科技投资》记者：“商业银行参与住房租赁市场，助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台，为住房租赁企业提供信贷支持，能有效降低租赁住房融资成本，促进租赁住房有效供给增加，同时这对商业银行项目管理、融资能力与流动性管理等能力提出更高要求。”
据“观点指数”发布的研报显示，2021年住房租赁专项公司债券受国企、央企以及行业头部房企的青睐，募集资金多数拟用于建设住房租赁项目，住房租赁专项公司债成为房企融资的重要渠道。从融资方式来看，住房租赁融资渠道主要包括公司债券、小公募，ABS、类REITs等，从类型上主要可以划分为三类：股权融资、债券融资、现金流融资，其中现金流融资包括保理融资和资产证券化（ABS、CMBS和类REITs）。
而资产证券化与信贷或债券等融资产品，最本质的区别在于能够盘活已有的住房租赁资产，在已建成的存量资产中进行再融资，获得新项目投资扩张的资金支持。政策层面也在积极推进住房租赁项目资产证券化。
“当前我国住房租赁REITs发展尚处于探索和试点阶段，而且是以偏债型的类REITs形式为多，真正的股权型住房租赁REITs产品尚未出现，一方面是由于此类产品的真实收益率往往较低而需要提供补差增信、以及与底层资产的产权瑕疵有关，另一方面也与以避免双重税收政策为代表的REITs制度建设缺失相关。住房租赁REITs和类REITs是租赁住房，尤其是保障性租赁住房可持续发展的需要，也是提升此类投资本身流动性的必要之举，因此发展前景毋庸置疑。”柏文喜进一步补充道。
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