今天，讲三件大事。
其一：恒裕深圳湾推出了最后几十套约70平的小户型公寓。
恒裕深圳湾和深圳湾1号、华润深圳湾悦府+瑞府组成了深圳湾人才公园旁的三大地标，已近清盘，这批产品将是入主这个盘最后，也是最低的门槛了。
其二，恒裕又一地标综合体“柏悦湾”即将入市。
同样位居南山核心地段，享受深圳湾、前海湾、蛇口湾三湾汇聚地利，这是恒裕继深圳湾恒二、前海国金汇、恒裕深圳湾之后，打造的又一地标级作品。
当年买恒裕产品的业主，都实现了巨大的资产保值增值，恒裕柏悦湾又会带来什么样的惊喜？淘哥今天爆爆料，先剧透一下：小户型。
其三，在此之前，淘哥要讲讲目前的形势！
深圳确认即将上调二手房指导价，这意味着什么？接下来楼市又会如何演变？今年我们的投资要注意哪些重大原则？
01.
指导价上调后楼市怎么走？
怎么才能避免中年返贫？
前天（3月29日），住建局表态将对二手房参考价做出适时调整，具体调整办法暂未正式公布，但网传将上调3%-5%。
淘哥认为，这个调整幅度虽然杯水车薪，无法解决很多区域指导价和实际成交价差距依然很大的问题，但是上调指导价代表深圳政策开始转向，打响了救市第一枪，我们需要认清楚一个基本事实是：对于稳定楼市，政府手头是有很多牌的。
比如认房不认贷、降首付、离婚买房三改二或一，银行贷款和指导价解除强相关、限购限售调控等，全国一些城市已经试验放松，深圳是否跟进，在于是否需要。
今年中央整体政策基调是稳楼市，大方向是放松。同时，深圳由于一季度疫情影响，还遭受着互联网、出口等领域的冲击，有刺激楼市、恢复良性循环的必要性。
当前，北上广的楼市行情已经启动，深圳行情虽然因为疫情推迟了，但是不会缺席， 因为深圳的人口、经济、产业、供需关等基本面完全没有问题。
预计疫 情结束后，深圳将进入全力投入恢复生产、经济的阶段，目前的节点，恰恰是疫情末期，是楼市政策拐点+市场底部。接下来，深圳楼市将迎来补涨，迅速进入小阳春。
关于这点，目前已有些迹象，比如深圳3月第四周，新房、二手房成交量双双飘红，分别环比大涨约527%、919%；比如3月26日龙华某项目开盘卖了268套房，去化近5成。
不过，当前正处于百年未有之大变局，未来十年，充满了高度不确定，对于深圳本轮行情而言，淘 哥有几个关键 判断和提醒：
首先 ，中国楼市进入了改善+品质时代，深圳也会是豪宅引领。
其次 ，要聚焦中心，如果有二三线城市或者远郊房产，赶快卖了回归深圳核心。
最后 ，要注意风险，中产阶级、财富阶层尤其要注意中年返贫，依照以下几点调整策略：
1、首要原则，守住财富；
2、重视现金流；
3、注意资产配置池，不能都是高风险资产，要增大稳健型资产配置；
4、分散配置，做好保险和备份，比如国内外（香港、新加坡）核心房产，甚至某些数字货币、黄金等避险资产。
5、不要纯粹博取房价上涨收益，要留足安全垫，不要追高；
6、可关注有持续、较高租金收益+有金融属性可贷款+核心城区的稳健资产。
从这个角度出发，淘哥认为，如果你没有名额了，买入核心城区的优质中小面积公寓收租，其实是可以的。 因为 长期来 看，贷款利率会进一步下降，租金则因为通胀会进一步上涨，所以核心区的优质公寓是一个很好的现金流资产，是可以传承给子女的。
基于此，回到开篇提到的恒裕深圳湾和柏悦湾，这两个项目都处于核心地段，推出的又都是高品质中小户型产品，是非常值得关注的楼盘，下文淘哥会展开来分析这两个项目的特点和优势。
02.
建面约70平 仅小几十套
入场深圳湾的超低门槛
恒裕深圳湾的地位，其实已无需多言。
它位于深圳湾前排，正对深圳人才公园，不仅可拥揽波澜壮阔的海景、深圳绝美的15公里滨海长廊、世界级“文化飘带”深圳湾文化走廊、顶尖商业深圳湾万象城等景观、配套资源，还紧邻深圳湾超总、后海总部基地等深圳最强产业基地。
如果说深圳是大湾区的湾心，那么恒裕深圳湾所在的地方，就是深圳湾的湾心，是能代表中国在世界版图上，与纽约、曼哈顿争辉的国际湾区CBD。
恒裕深圳湾立于深圳湾湾心
深圳湾湾心之上，恒裕深圳湾又和深圳湾1号、深圳湾瑞府以三足鼎立之势，勾勒出深圳顶豪的最美天际线。
这里不仅是高端国际生活的承载地，更是顶流圈层的代名词，是很多企业家、领域翘楚、行业领袖等社会菁英，梦寐以求想进入的名流场。
恒裕深圳湾与深圳湾1号、瑞府是深圳湾3大标杆顶豪
但是，深圳湾湾心的居住产品，基本都是几百平的大户型，入场门槛非常高。
比如深圳湾1号，大部分户型都在300平以上，部分甚至在700多平、900多平，小户型也在200平左右，买一套房可能要花掉一个小目标。
链家深圳湾1号某二手房源挂牌价
恒裕深圳湾也是大户型为主，之前推售的户型基本在建面约160-500平之间，淘哥很多粉丝朋友都想买，但因为资金问题，只能望而兴叹。
所以，恒裕深圳湾本次开卖的建面约70平的小户型公寓，真的非常稀缺，这应该是现在，也是未来数年，买入深圳湾湾心的最低门槛。
而且这批小户型公寓带阳台、通燃气，仅小几十套，为阔绰的一房一厅设计，打造品质看齐大户型，预计2023年就能入伙。
建面约72平户型图
入伙之时，新地标深圳湾文化广场预计也会竣工，万象城2期、深圳湾大街等配套预计也会兑现。
用一套建面约70平的房子，就能撬动一个非常成熟的深圳湾，这种难得一见的机会，估计很快就会被听到风声的人抢完。
03.
三湾+七大总部基地环绕
恒裕又一标杆之作来了
同样重磅的消息是，除了恒裕深圳湾小户型上新，恒裕还在南山中心打造了一个全新作品“柏悦湾”，建造标准延续了深圳湾项目的顶豪气质，预计4月份就会启动巡展。
作为恒裕打造的又一标杆之作，柏悦湾地段的稀缺性，与恒裕深圳湾如出一辙。
恒裕深圳湾立于深圳湾湾心，柏悦湾则位于深圳湾、前海湾、蛇口湾三湾交汇的超级湾心。
要想理解这种占位有多牛，首先要知晓，围绕柏悦湾的三湾，实力有多强。
前海湾，中国特色社会主义先行示范区核心引擎，大湾区国际化城市新中心，目前聚集了约359家世界500强，拥有前海石公园、桂湾公园、前海城市新客厅、前海演艺中心、伯克利音乐中心等国际级别的公建配套。
深圳湾，除了上文提到的景观、配套优势，还是全球高端产业聚集地，不仅进驻了中信证券、招商银行、中兴通讯、神州数码等名企，更是聚集了中国互联网最牛气的几家巨头：腾讯、阿里、百度、今日头条、小米。
蛇口湾，深圳改革开放的起点，深圳最早的涉外富人区，聚集了苹果、IBM、飞利浦等众多世界名企，以及海上世界艺术中心、太子湾邮轮母港、游艇会、观复博物馆、大成艺术中心等国际配套。
被实力如此强大的三湾包围，意味着柏悦湾能便捷享受深圳超一流的景观、交通、商业、公建配套、就业机会等资源，将成为大湾区的超级生活中心。
不仅于此，三湾环抱之外，柏悦湾周边还有七大总部基地环绕，这七大总部基地的名字，每一个都如雷贯耳——
后海、前海、蛇口、深超总、科技园、腾讯岛、留仙洞。
更重要的是，柏悦湾与这七大总部基地都很近，而且都有地铁通达，通勤非常便捷、轻松。
这意味着，这七大总部基地超百万的高新人才，都是柏悦湾的目标住户，将为项目带来巨量的租住需求。
位于三湾之心，周边又有七大龙头高地环绕，这种众星捧月、熠熠生辉的地段占位，注定柏悦湾不管是从景观资源，还是生活配套，亦或是价值空间层面，都有非常强大的优势，预计巡展后会备受瞩目。
04.
地铁上盖+大师定制+拎包入住
30多平户型能租7000+？
基于地段的优越性，淘哥对柏悦湾的产品非常感兴趣，进行了仔细研究并总结出了几大特点。
首先，地铁上盖+自带大型商业+超级会所，柏悦湾生活接轨国际。
柏悦湾是地铁9号线南油西站上盖物业，可直达前海湾、红树湾、深圳湾公园、车公庙，还能与11条地铁线换乘，便捷通达南山、福田、罗湖三区重点区域，通勤覆盖范围很广。
地铁上盖之外，柏悦湾还是一个超级综合体，总建面达到了约37万平，涵盖地标办公、精奢公寓、都荟商业、会所、顶级学府、幼儿园等复合业态。
柏悦湾业态示意图
其中商业体量达到了约2.2万平，会所体量达到了约5000平，是深圳商业综合体中少见的高配会所。
高档公寓如华润城润府3期，也只是在一楼打造了健身房、阅览室等简易空间，而柏悦湾的会所，功能非常丰富。
不仅打造了健身房、图书馆、自习室等常规配套，还打造了无边际泳池、咖啡厅、酒吧、电影院、共享厨房、KTV包房、桌游室等志趣空间。
想象一下，住在柏悦湾，下楼就能健身、k歌、看电影、喝咖啡、泡图书馆……简直是当代年轻人的梦想生活。
地铁、商场、各种娱乐休闲空间全在家门口，柏悦湾所提供的生活方式，不仅方便，而且接轨国际，称得上是深圳年轻白领的精神栖息地，对年轻人具有强大吸引力。
其次，北大+清华坐阵，柏悦湾圈层高端。
柏悦湾建设有建面约8000平的北大光华管理学院（瑞思楼）和约2500平的清华大学港澳研究中心，据知情人士透露，北大光华管理学院之所以规划如此大的面积，是要把科技园的分部搬过来。
要知道，作为亚太地区最优秀的商学院之一，北京大学光华管理学院招收的都是985、211等高等学府的学子，师资队伍也都是国内顶尖学者。
这意味着，柏悦湾的圈层非常高端，住在这里，左邻右舍可能就是国内顶级学府的高材生，或者某个知名教授。
北大光华管理学院效果图
再次，国际大师联袂打造，品质比肩恒裕深圳湾。
英国首屈一指的建筑规划事务所TFP；打造了深圳湾1号、深圳平安金融中心的国际大师郑中；日本一级建筑士、被誉为神之手的设计大师本间贵史……
这些国际机构和顶级大师，就是柏悦湾背后的设计团队，他们共同执笔打造的柏悦湾，品质绝对是标杆级别。
关于这点，从建筑立面就能明显感知，看下图，柏悦湾的立面观感和恒裕深圳湾很像，俊朗挺拔、气宇轩昂，颇有地标风范。
柏悦湾效果图
最后，户型稀缺，即买即用，租金可期。
柏悦湾主力产品为建面约36-77平的小户型公寓，室内设计由本间贵史负责，他是东方卫视《梦想改造家》的明星大师，也是日本知名改造节目《全能住宅改造王》的常驻建筑师，非常擅长小户型打造。
看过本间贵史节目的朋友都知道，他不仅能把居住空间设计的很美，达到视觉上的享受，而且能深入洞察人的未来需求，打造出舒适愉悦的生活空间，把物质享受和精神追求合二为一。
据悉，恒裕老板就是参观了本间贵史打造的小户型项目，被其高超的设计手法所打动，才亲自指定由他来操刀柏悦湾的户型打造。
而且，柏悦湾是带软装交付，床、沙发、茶几等一应俱全，还是本间贵史亲自参与设计的定制产品，可实现拎包入住，即买即用，
这种全新、装修品质高、公共配套丰富的小户型产品，在深圳核心区非常稀缺，而且租金水平很高。
淘哥曾经做过调研，要想在南山科技园、深圳湾、前海、蛇口等南山核心区，整租一套交通方便+次新+非城中村改装公寓+能保证生活品质的1-2房，可选性非常少，而且月租金基本要6500起步。
比如全新交付的华润城润府3期，距离地铁口走路10几分钟，建面约40平的单房公寓，客卧一体，不带阳台，不通燃气，月租金基本都在7000+，而且很好出租。
截图自链家
地段稍微远一点，周边配套目前比较少的前海招商领尚，约40平的单房，不带家具也要租到6500元/月，而且房源很少，淘哥同事之前想租一套，晚联系了一天就被别人租掉了。
截图自链家
以润府、招商领尚的公寓租金为参照，地铁上盖、户型更灵活、精装品质更高、会所配套更多元的柏悦湾，约30多平的单房，保守估计能租到7000+/月（具体以出租实际情况为准），非常可观。
淘哥提醒，当下，从国情基本面来看，股市起伏不定，一有点风吹草动就“先跌为敬”，亏进去几十万、几百万是寻常现象，理财产品也频频爆雷，可能一觉醒来就覆本难收，安全系数很低。
随着形势转变，投资模式需要从激进到稳健过渡，炒股票、买理财、炒房博大涨等投资模式的风险越来越大。
对比之下，买几套“核心地段+交通便捷+配套丰富+品质高”的公寓收租，既能拥有稳定现金流，长期持有又可以看涨，反而可以躺赢。
其实，随着时代和观念的演变，年轻人的居住、社交需求也在不断变化，未来越来越多思想更加独立、成长环境更加富裕的00后涌入深圳，他们需要的，正是柏悦湾这种生活方式比较舒适、新潮的居所。
加上柏悦湾不限购不限贷，户型小总价低，租金回报可期，又位于深圳核心，不管是留给孩子自用，还是买来出租，都非常合适，正好是承接稳健资产配置的绝佳载体。
所以，感兴趣的朋友一定要尽早关注、及时出手，毕竟柏悦湾这种核心资产，吸引的可是全国置业者的目光。
（注：本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）
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