有时候，企业与企业之间，真正拉开差距的，还并不是在其熟悉的领域、习以为常的业务做得怎么样，而是在面对陌生的东西时，能否迅速打开局面，并能取得不俗成就。
虽然二者都是资源、经验等要素混合成的综合能力的体现，但前者只是既有优势的惯性滑行，后者才是个体能力高低、生命力、融合力、进化力及普适性的体现，是一种超能力。
这种差异，在招商蛇口身上体现的非常明显。
在操盘深圳超级工程——被誉为深圳城市封面的深圳会展湾项目之前，城市会展在招商蛇口庞大的业务版图中，尚是一块缺失的拼图。
但即便是第一次做，招商蛇口联手华侨城集团，不仅用33个月就完成深圳会展湾这项世界级工程，还创造了8项“世界之最”。
值得一提的是，在疫情肆虐的2020年，也就是投入使用的第2年，深圳国际会展中心仍成功举办了30场大型会展，超171.7万人次来逛展、看展。
项目之成功可见一斑，招商蛇口的综合能力也可见一斑。
也正是看到了招商蛇口的这种能力，2020年，杭州也把其城市封面工程——杭州大会展中心项目，交到了招商蛇口手中。
下面，就一起看看在深圳会展湾这项超级工程的开发、建设、运营中，是如何体现招商蛇口能力的？
（深圳会展湾项目实景图）
01
担子很重、挑战很大
深圳会展湾项目，于深圳这座城市而言，不仅是光鲜的面子，还是重要的里子。
一是重塑了深圳西部区域空间格局。
作为深圳西部会展新城的重要组成部分，项目建成前后，片区面貌和基础建设发生了翻天覆地的变化。
二是优化产业结构，带动深圳会展经济和服务产业起飞的引擎。
会展产业作为绿色产业和朝阳产业，自身就是一匹大马力经济发动机，每一万平方米约创造4900万元，每一千平方米创造就业岗位约100个，而且还能培育新兴产业群，普遍认为具有1:9的经济带动效应。
三是承载大湾区和国家战略的重要抓手。
如今全球会展产业主阵地，正逐渐从欧美向亚太地区转移。
携大湾区之红利的深圳国际会展湾则站在了这一转移趋势的最顶端，是链接港澳、辐射全球的国际一流会展业平台，成为响应深圳“建设中国特色社会主义先行示范区的重要平台”战略，助推深圳迈向全球标杆城市的重要抓手。
（深圳会展湾项目在大湾区的区位）
正因为肩上的担子很重，招商蛇口和华侨城面临的挑战也很大。
1、项目体量大、技术难度高、工程周期短，是当之无愧的超级工程。
总规划约300万平方米，包括160万平方米的深圳国际会展中心和154万平方米的会展综合配套。
其中，作为核心的深圳国际会展中心不是深圳建市以来最大的单体建筑，也是全球第一个集大型建筑、轨道交通、水利工程、市政工程同时开发的建筑工程。
2、功能区和业态高度复杂，但又必须能形成化学反应，形成相融相生的生态圈，实现多元产城融合价值。
深圳会展湾围绕会展产业、商业办公、居住区、交通枢纽等多个核心功能，涵盖深圳国际会展中心、集中式商业、国际酒店群、地标式写字楼、精品公寓、交通枢纽、生态公园等多种业态。
这就要求操盘手（招商蛇口和华侨城）不仅要具备各类不动产的开发建设能力，还要有深厚的多元业态运营服务功底。
02
一流的规划设计和成本管控能力
会展湾虽是深圳的一张城市名片，但在规划设计上，既不能为了面子而过于浮夸，也不能仅停留在功能性和交通便捷性上，如何在创意性、实用性、功能协调性和成本造价之间，最大程度地取得平衡，是对发展商硬实力的第一道考验。
1、写满寓意的创意，四两拨千斤的创新。
体现一：会展中心展厅屋面和特殊立面以“海上丝路”为寓意，灵动的造型既有高识别性，也展示深圳这座年轻城市紧跟时代步伐的先锋性和开创性。
体现二：结合招商局航运历史文化基因以及粤港澳湾区地理要素，酒店的设计融入了港湾及航海元素巧妙融入设计理念中，在酒店客房、餐厅、宴会厅及公共区域空间中均能找到多种形式的“帆”、“海浪”和“集装箱”等元素的缩影，极具时尚特色。
2、为节约工期和造价，项目以2万平方米标准展厅为造型基本单元，呈现出展览建筑特有的韵律感和统一性。
（深圳会展湾实景图）
3、堪称“最实用”、“最好用”的会展中心。
比如鱼骨式动线组织，人货分流，布展、观展、撤展组织清晰；自动步道设计，可以便捷直达各展厅；多功能展厅大大提高了空间的灵活性和复合性；多维度立体化交通，编织了一张高效交通网。
4、善用生态，通过自然环境、生态公园及各业态间的有机融合，给人带来了绿色会展的极佳体验。
如会展湾建有1.6公里长的会展公园，还有一条6.4公里会展河、 9大主题绿化设施，大大提升了会展湾的生活工作环境。
借助高水准的规划设计和成本控制能力，会展湾项目最终呈现出来了“业态多元紧凑、空间舒适宜人”的片区环境。
03
一流的开发建设和统筹管理能力
深圳国际会展中心单是一期工程就相当于6个“鸟巢”，建筑总用钢量相当于37座埃菲尔铁塔。
面对建筑体量大、技术要求高、工程周期短等挑战，招商蛇口充分展现了多年来在承接大型项目方面积累的超高经验值。
1、超强的内部管理能力，22人管带3万大军。
会展中心及周边工地最高峰时有近3万人同时施工作业，而这一切由22人精英管理团队统筹。
2、高科技装备的智慧工地，有效地保障施工的有条不紊和生产的安全性。
在施工高峰阶段，共有48台塔吊、300余台其他大型施工机械同时施工，总土方挖运量达300多万立方米，借助科技化手段，大大提升了现场协调调度能力，很好地兼顾了施工效率和安全性。
3、以52项全球领先绿建技术，造就国际一流绿色展馆。
让建筑低碳节能，既是社会责任，也是国家战略，会展中心在这方面也是下足了功夫，展馆借鉴应用了慕尼黑新国际博览中心的“雨水回用、光伏屋面、生态绿廊体系”等总计52项全球领先的绿建技术。
目前，深圳国际会展中心分别通过英国breeam、美国leed和中国国家绿色建筑认证，成为全球首个三绿色认证的展馆。
从2016年9月展馆奠基到2019年9月落成，深圳会展湾超级工程做到了三年内高质量如期完工，这不仅是“深圳速度”的又一次体现，更是招商蛇口综合开发能力的一次高光时刻。
03
一流的运营服务和资源整合能力
较于规划设计、开发建设，运营服务是一种更高维度的难。
前两者是硬实力，后者是软实力；
前两者重在实体空间的呈现程度，后者重在赋实体空间以血肉，让其活起来。虽然运营服务是更难的活，但招商蛇口表现出的水准，是一点儿都不输于前两者。
1、会展业态：师夷长技、兼容并蓄。
如前所述，招商蛇口和华侨城在此前都没有展会产业的运营经验。
术业有专攻。为此两大央企充分展现了自己的国际化视野，联合世界公众集会场馆管理服务行业领导者——ASM Global，共同运营深圳国际会展中心。
管理团队也是兼容并蓄，由具备国际会展视野、全球渠道资源、经验丰富的国内外会展业专家，国际化场馆运营人才和地产界精英共同组成，将国际标准、体系和本地展馆运营管理经验完美结合。
2、集中商业业态：复合多元、资源强整合。
深圳会展湾项目有持有商业体量约32万平方米，为此招商蛇口旗下招商商管凭借其强大的轻资产运营能力，打造了全球最大“会展商业秀场”，家居产业展贸中心、旅游MALL、邻里中心和休闲带等商业集群。
2020年，香江家居已入驻会展湾展贸中心，对标意大利的米兰国际家具展，打造东方的全球建材家居艺术体验中心。
3、酒店业态：充分发挥招商伊敦的专业和资源优势。
2021年深圳国际会展中心希尔顿酒店开业，招商蛇口在酒店立项之初就深度参与到设计、建造、筹开等各个环节，并通过旗下酒店公寓专业公司“招商伊敦”提供了专业的咨询顾问服务。
除已开业的希尔顿酒店外，未来，招商伊敦还将引进四星级洲际酒店，共同打造会展湾的国际酒店集群。
4、办公业态：有成熟的写字楼管理和产业运营经验输出。
为进一步丰富会展产业生态圈，带活片区经济，会展湾项目还建设有8万方甲级写字楼。
对此，基础性的运维则有招商局广场、招商局港口大厦等成功经验输出；
相关产业的运营服务，则有招商蛇口产园事业部统筹、支持，其旗下意库、网谷、智慧城等已积聚了庞大的品牌资产。
5、公寓业态：依旧由招商伊敦提供专业和资源支持。
为了实现区域内自平衡，会展湾还配备26万方公寓，包括3栋人才公寓，7栋类住宅公寓及3栋酒店式公寓，招商伊敦对该业态提供专业运营服务和资源支持。
（深圳会展湾配套公寓规划图）
除了酒店业务，招商伊敦还拥有丰富多元的公寓体系——壹棠、壹间、壹栈、社区公寓等等，可满足短住、中长租等不同类型的客群需求。
上述能力在复合发酵后，就是招商蛇口特有的综合运营超能力。
04
综合运营就是大兵团协同作战
对此，招商蛇口在其前不久发布的《综合运营白皮书》中，有过详细阐述：
“综合运营”就是发展商凭借强大的整合和运营能力，通过对不同业务及产业的有效融合，进而为城市升级提供综合性解决方案，完善城市功能、优化城市空间，实现生产、生活、生态的均衡发展，最终达到区域发展现状的蜕变和价值提升。
于招商蛇口而言，综合运营是发展理念，是持之以恒的长期战略，也是业务模式和核心能力。
其是招商蛇口在40余年耕耘深圳蛇口的实践中摸索出来的，是基于蛇口不同发展阶段的需求自然进化的结果，而不是一开始通过精心规划或设计出来的。
虽然有一定偶然性，但经过几十年如一日的实践和完善，如今其已较为成熟和清晰。
顶层设计：不动产开发+运营服务
通过多业态的融合连接，招商蛇口已实现了两个层级的生态循环，共同组成了一个涵盖产业、商业及其配套的城市功能以及生活、休闲、文化、娱乐等服务设施，把生产、生活、生态的内在联系协调一致的完整生态圈。
其更为现实的意义在于，不动产开发与运营服务之间是能相互赋能的，能渐近式强化招商蛇口综合运营的能量场。
底层业务：纵向做深业务链
目前，围绕“综合运营”，招商蛇口已形成既能提供多元化、覆盖客户全生命周期，又能穿越发展周期的五大类业务：即现金牛业务、创新型业务、成长型业务、平台型业务和机会型业务，涵盖住宅、园区、商业、写字楼、酒店等在内的25条标杆型产品线。
在五类业务基础上，招商蛇口进一步强化产业园区、集中商业、邮轮、招商积余四大核心IP，形成结构优化的业态组合。
若要放眼行业横向看这种能力或模式的独特之处，就是大多数发展商是以住宅开发业务的单兵突击，而招商蛇口则是大兵团协同作战，由此带来的升维竞争力，是不言而喻的。
05
小结
总之，在深圳会展湾项目的打造中，招商蛇口不仅发挥了开发商的功能，建设了包括会展中心、酒店、写字楼等在内的多元业态组合以及会展河、绿化带等城市基础公共设施；
也充分发挥了运营商的功能，通过对深圳会展中心、各类持有型商业的持续运营，成功激活了项目，构建了区域会展经济的新发展格局。
某种程度上，正是这种既有（开发）又有（运营）的能力，成就了招商蛇口的“凭什么”。
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