近日，阿里法拍网上的一栋上海老洋房，凭借近亿元成交价强势“出圈”。
关键是，这栋洋房的成交价9932万，较评估价溢价83%！
这一操作，也让不少人大呼“看不懂”。
一向低于市场价的法拍房，还能溢价这么多？赚的是买家还是卖家？法拍房究竟能不能买了？
01
溢价将近一倍，赚的却不只是卖家
11月2日，上海淮海路一座花园洋房走上法拍。
在经过11个小时的“麓战”、719轮报价，延时672次之后，该别墅最终在11月5日被D3952号买家拍走，成交价9932万元，较评估价溢价83%，较起拍价溢价162%。
▲来源：阿里拍卖
将近一倍的溢价率，让不少围观者疑惑：这个价格，买家还真下手了？
买法拍房，当然不能只盯着价格。高溢价，说明其价值也不低。
据了解，这座洋房位于淮海中路1285弄30号，建成于1936年，高3层，四面临空，建筑面积360平方米，南侧花园150平方米，属于西班牙风格的独栋花园住宅，也是上海市优秀历史建筑，已经收录在《上海名楼名宅》里，极具收藏价值。
此外，据央视报道，在上海现存的老洋房中，产权清晰且可以流通交易的花园洋房只有不到五十幢。在稀缺性的推动下，近十多年来老洋房的交易价格上涨超十倍，部分洋房的月租金更是高达几十万元。
比如，一栋位于上海市静安区的核心路段的老洋房，2007第一次在市面上交易的时候，售价不到1600万元，如今挂牌价已经涨到了1.68亿元。
这种升值潜力肉眼可见的房子，即便溢价拍下，未来再度升值后也非常划得来。
而此次成交的老洋房，本就处于优质地段，加上其自身的收藏价值和未来价值，买家自然愿意花高价买下。
02
“天价”法拍房难找，折价占多数
“天价”法拍房固然引人关注，但大部分法拍房却“没那种命”。
打开阿里法拍市场，定位任意一个城市，可以发现，那些溢价上百万、千万的法拍房只是凤毛麟角，更多的法拍房从开始到结束都处于无人竞拍的状态。
▲图片来源：阿里拍卖
这些无人竞拍的房产，共同点都差不多：地段差、户型差、未来价值低等。
这些特征放在一起，也就导致了这类法拍房的价格低于一般市场价。
而这些法拍房在首次流拍之后，平台又会将其以更低的价格进行售卖，以此类推。
比如，楼市低迷时，不少法拍房要经历三拍才能成交。
第一次拍卖时，按评估价拍卖，第二次拍卖按评估价的80%拍卖，第三次拍卖按评估价的64%拍卖。
有些法拍房直到第三次拍卖都无法成功拍出，最后也只能选择以房抵债。
03
南宁法拍房市场如何？
回到南宁市场。
截至目前，南宁市正在拍卖阶段的法拍住宅为349套，其中，西乡塘和青秀区最多，分别为53套和58套（数据来源阿里拍卖）。
一个是南宁目前发展最好的板块，一个是南宁发展较早的旧改大区。按理说，两个城区各方面配套都不差，但从目前进行拍卖的房产情况看，报名情况并不乐观。个别房源围观人数近万人，但实际报名人数却为0。
▲来源：阿里拍卖
小编也关注了两个近期竞价较为激烈的法拍房。
①汉军五象一号3栋2901房源
该房源面积104.56㎡，市场评估价109.8298万元，评估单价10504元/㎡。共有5人报名，实际参与出价的仅3人，在历经69次出价后，以总价75.2万成交，单价约7192元/㎡。
▲来源：阿里拍卖
据悉，房源所在小区的二手房挂均价为11571元/㎡，该套房低于市场价34.6万元，便宜不少。
②葛塘巷22号D栋1单元102号
该房源面积113.79㎡ ，市场评估价136.0665万元，评估单价11958元/㎡，共有10人报名。在历经144次竞价后，以总价110.79万成交，单价约为9736元/㎡，低于市场价25万元。
▲来源：阿里拍卖
综合来看，目前南宁法拍房市场整体成交少，挂牌多。即使是部分竞价激烈的房源，成交价格也低于一般市场价。对于部分刚需购房者来说，不失为一个上车的好机会。
04
要买法拍房，风险可不小
虽然法拍房价格“诱人”，但风险却不小。
此前有媒体报道，有买主花144万拍下一套法拍房，价格比市场价便宜一成，可房产证一办，多了17万。
原来是因为这套房子之前是继承过来的，所以还要缴纳20%的全额个人所得税。
2018年，有位深圳男子在法拍市场购买一套市价550万的学区房。
原本以为只需要花369万就能捡到的便宜，在计算税费后，反而变成了超611万的烫手山芋。
据悉，这套房子原先由公司持有，登记总价不足5万，与成交价相差太大，所以按差额的60%收取土地增值税。一笔账算下来，亏大了。
后悔不想买了？那25万保证金可不退。
可见，法拍房表面上看着便宜，实际上隐含的东西实在太多。
说在最后
一套法拍房，尤其是地段好、折扣大的法拍房，不仅盯着它的人不少，买下后面临的风险也很大，捡漏的难度可想而知。
所以，法拍房，自上场以来就是个专业市场，要买，还得三思而后行。
■撰文 ：阿克萨
■编辑：球球
■编审：王芳
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