2021年5月7日，杭州集中供地首日，宋都以黑马姿态拿下主城区运河新城一宗地块，总代价17.83亿元。时隔2个多月，宋都不惜牺牲5000万保证金的代价，宣布放弃上述竞拍地块，一时间舆论哗然。

过去的土拍中，中标后又放弃的事情时有发生，并非新鲜事，但作为“首轮集中供地”政策实施后的首例公开退地事件，宋都被不断推上头条。究竟是什么原因，让宋都不惜放弃5000万保证金，也要退掉这块地呢？

食之无味，弃之可惜

7月下旬，宋都股份发布公告，放弃竞得的杭政储出【2021】8号地块，缴纳的5000万元预约申请保证金不予退还，涉及金额占宋都股份最近一期经审计净利润的14.19%。

宋都表示，本次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎做出的决策。不过，退地事件出来后，有多方消息称导致宋都退地另有隐情，导致退地的直接原因是合作方临时跳票，宋都资金不足，无奈退地。

作为被传是合作方的宝龙迅速撇清关系，表示和退地事件无关，与宋都接触的地块并非这宗。

“这是一块鸡肋的地，食之无味，弃之可惜”，无锡房地产业协会副会长张斌对锋雳分析认为，宋都退地的根本原因并非是合作方的临时反悔，而是竞拍的地块利润太薄，甚至有亏损的风险，“假设这块地有利润，很多房企会来谈合作，不会出现合作方反悔的现象”，张斌表示。

值得一提的是，在本轮杭州集中供地中，另一家本土房企滨江共拍得5宗土地。不过，滨江集团董事长戚金兴却公开表示，“努力做到1%-2%的净利润水平”，此言一出，令不少人咂舌。

张斌对锋雳表示，滨江是一家“标准化”产出的房企，如果标准化只有1%的利润，那么要做个性化差异的房企，利润更少了。

宋都放弃的运河新城地块，总价17.83亿元，楼面价20962.12元/平，溢价率29.86%，自持21%。由于政府限价，该地块的毛坯均价不高于26500元/平，精装修均价不高于29500元/平，再加上项目配建和建安运维营销及融资成本，不仅利润低，宋都甚至有亏损的风险。

地产分析师严跃进对锋雳表示，对于宋都股份来说，退地可以认为是一种止损的做法，即不愿意追加投资。短期会影响其拿地的工作安排，但是反过来也说明企业拿地是比较谨慎的，后续若是要积极拿地，还是需要研究更为透彻，否则类似保证金成本也是比较高的。

黑马宋都，大起大落

宋都成立于1984年，曾为杭州"老十八家"知名房企。近几年来，公司逐渐从行业百强榜中滑落。2019年，宋都股份提出"鲲鹏计划"，将"冲击300亿元"定为鲲鹏的第一个目标。不过，截至目前，这个目标并未实现。2019年至2020年，宋都的全口径销售额分别为186.3亿元、207亿元。

2020年财报中，宋都重申高周转模式，表示正在打造“2（开工）、6（开盘）、12（现金流回正）”标准运营模式体系和“4（开盘）、6（现金流回正）、8（资金再投资）”高周转运营模式体系。

实现高周转，土储是基础，截至2020年底，宋都的土储已严重不足，待开发的地块仅剩4宗，分别位于浙江舟山，广西柳州、贵港、南宁。

或许这也是本轮集中供地竞拍中，宋都以黑马姿态，以45.8亿元拿下5宗地块的原因之一。

一方面强调高周转，另一方面，宋都的业绩也大起大落。2019年，宋都实现营收41.7亿元，同比下降9.26%，净利润5.9亿元，同比增长43%。2020年，宋都的营收71.6亿元，同比增长71.86%,净利润3.52亿元，同比减少40%。仅一年时间，宋都的净利润就从增长四成到减少四成。

2019年至2020年，宋都的融资额不断上涨，由2019年的82亿元上升到2020年的83亿元，平均融资成本也在攀升，由2019年的7.35%上涨至2020年8.42%。

“三道红线”中，宋都踩中一道，扣除预收款后的资产负债率为78.5%。

内幕交易，回购

宋都股份董事长俞建午是军人出身，为人低调。1984年，18岁的俞建午在海军服役，4年后退役。1988年， 俞建午任职宋都的前身杭州市江干区房屋建设开发公司，1995年，升任该公司董事长。

2000年，杭州市江干区房屋建设开发公司改制为宋都集团。2011年，宋都集团借壳百科集团成功上市。

2021年1月22日，宋都股份发布公告，俞建午因涉嫌内幕交易股票，被证监会调查，调查事项针对俞建午个人，与宋都股份无关。

为了挽救市场信心，1月28日，宋都股份发布回购股份报告书，表示拟在未来12个月内，以1.3亿元-2.6亿元的总金额，以不超过4.61元/股的价格回购2819.96万至5639.91万公司股份，占公司总股本的2.1%-4.21%。

最新公告显示，截至2021年6月末，宋都未进行股份回购。张斌分析称，回购一直没完成，说明宋都缺资金。

事实上，宋都股份一直低迷。2020年全年股价最高为4.35元/股，不及本次回购价格。2021年以来，宋都股价持续走低，7月28日最低跌至2.26元/股，截至发稿，宋都股份报价2.34元/股，市值31.36亿元。

作者：王文华，关注房地产、资本市场

主编：戴鹭 编辑：陈合群 美编：李佳乘