内转房也暴雷了？
这周，楼市君接到粉丝爆料：
黄埔区黄陂地铁站旁的某一红盘现有多套“内部房源”流出，各个热销户型均有售，价格可低至4.9万/平。
这个价格已接近于去年首开的水平，比今年的叫价低了近1万元/平。
楼市君打听得知，其来源除了因新政而无名额的退房客户，也有不少是来源于提前内部认购、用于投资的公司员工或关系客户。
正常来说，黄埔现在楼市行情正好，投资者大可按兵不动，等待时机高价抛售，为何此时就要抛售呢？
而截至发稿前，楼市君再次咨询项目销售，其也表示现在仍有不少内转房可选。
甚至有内转房源已放盘多时，但至今还未成功出售。
原来，即使是大火的黄埔，地铁旁的 红盘，即使如此 “笋”价之下 ，内转房 也 不一 定有 人肯 接盘 ！
内转房买卖赔赚难料
有人年赚200W，有人赔10W+
其实，内转房能否出手、是赚是赔，真的难以预料。
楼市君的一些地产界的“投资达人”朋友，就是很好的案例。
世界500强房企员工
3个月赚15W，但压着一套出不了
我们公司一直都有内部认购的“福利”。去年的员工优惠将近6折，我就投了2套。
一套投了50W，3个月后转出，赚了15W；另一套只投了10W，也是3个月转出，但只赚了1.5W。去年转卖房总体收益达到27%。
不过，我们这种“福利”只限于公司内部员工，外人一般是买不到的，因为要用员工的名字来作为购房人。
当楼市君询问是否一定能转出去，一定能赚钱时，这位久经“沙场”的大哥也坦言：
真的不一定。
首先，内部认购门槛不低。我们公司必须是全款认购。 如果你资金不够，那就只能和同事合伙，收益降低了不说，后续操作要意见统一，也更麻烦。
其次，每次放出的内部房源也不会很多，自己人也要抢。如果认购到“品相一般”的房号，未来或难以转出去，能转也叫价不高，利润不大。
最重要的是，自己要有资源或者市场上行才能找到接盘侠。否则，一旦市场行情突变，就有可能会砸在自己手里。
所以说，内部认购这个事情，赚赔真的不好讲。我有同事一年狠赚200W，而我今年投的那套还压着出不了呢！
听完大哥的一番话，楼市君的心情仿佛坐了一轮过山车，而下面这位大姐的案例，更是打破了楼市君的幻想。
地产代理公司员工
东奔西走一年多，最后倒贴10W+
我也算是地产老人了，没想到去年翻车翻得这么惨。
那时我公司代理的某个番禺项目有提前内部认购的机会，我和5个同事朋友凑了55W，定下了一套海景洋房， 1 年内可免 费转名 。
万万没想到，后来楼市行情不如预期， 我和其他合伙人 在朋友圈发过各种“内部房源笋价转出”的广告，也介绍过不少客户 去看房，但都没人接手。
房子价格也从600万一路降到保底的540万，甚至都对项目销售提出10万佣金的承诺，但转手仍然无果。
我们只好找开发商协商，但只有2个选择，要么交齐首付认购了房子，网签然后月供；要么就挞定退房，但10万定金不退，还可能要扣总房款10%（将近50多万）的违约金。
最后一直拉扯到2020年年中，我们才找到关系，退掉了房子，但也损失了10W的定金。
而全公司和我们一样、一年多都转不出去的内部认购房子还有几十套，总的来说，大家都损失惨重。
什么叫“想割韭菜反被割”，楼市君上述的2个朋友就是最好的案例！
内转房有时候别说转手赚钱，可能连定金都打了水漂。
四大不确定因素
内转房小心想割韭菜反被割
其实，这种提前内部认购的房源，后续进入市场能否成功转出，存在着太多不确定因素：
1、政策市场变幻莫测。
例如2020年的疫情打击和2021年的政策频发，都让楼市受到了较大的冲击。广州一手房今年成交61063套，环比去年下半年下跌10%。而6月份更是跌至7057套，几乎比年初砍了一半。
现在的购房客户要么持币观望，要么失去资格。总的来说就是政策市场削减了刚需客户的需求数量和迫切程度，楼市变得冷清，从而影响了出手接盘的基数。
2、项目或产品本身带硬伤。
一般内部认购都在正式开售或者拿预售证之前就已完成，项目建设进度低，大家对项目及产品实际情况认识不够深入，有可能“踩雷”选到带硬伤的产品，对后期的转手有较大影响。
3、项目后期加推货源多，竞争大。
内转房一般数量有限且为指定房源，当然不可能拿出最优质的产品。若项目后期有大量的优质货源入市，且价差相差不大，则会与内转房形成市场竞争，从而难以出手转卖。
同时，若同板块内的其他竞品再有价格更优、产品更好的房源入市，对于本身优势不高的内转房更是打击更大。
例如开头提到的黄埔区黄陂地铁站旁某红盘，最近又一竞品冒出，距离地铁站更近，首波叫价仅4字头起，狠狠地给了同样最低4.9万/平的内转房会心一击。
黄埔某新项目沙盘 | 广州楼市发布 摄
4、自身无资源，无客户接盘。
能否成功内转，最关键还是看有无资源。若自身或合伙人的客户资源不足，你将面临的很可能将是无人接盘、挞定亏钱的结局。
若苦等一年半载终于有人接盘了，但由于被房子套住的金额不小，内转赚取的差价可能还不如用作其他投资途径的收益，等于白干。
图源：图蜗网
总的来说，买房道路千万条，投资谨慎第一条。
地产内部认购做投资，必须运气好、看得准、资源广，才能顺利转出，否则极有可能就是砸在手上。
你有过内部认购的购房经历吗？你怎么看内部认购这个投资形式？
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