2021年的前七个月已经快过完了
要问上海楼市哪里最热？
毫无疑问就是青浦
不仅体现在主打刚需的五个新城之一的青浦新城，在500-800万的价格段，就是我们常常说的，首次改善的王者区域——青浦徐泾同样火热朝天
在新房新政计分制下，作为大虹桥主要供应的青浦徐泾，总计5个项目有过6次开盘，全部触发了计分制，而当我统计完这些项目的具体入围分
发现了在当下， 要入手一套青浦徐泾的品质新房，最低最低的入围分都要超过62分
而换算成社保月数的话，上海无房家庭自然还好，如果是上海单身或者非上海无房家庭，最少也有9年半以上的社保月数，位于大虹桥核心板块的青浦徐泾，俨然就是上海中高积分人群的“收割机”
然而，在这其中我们发现了一大现象。位于崧泽大道与沈海高速两段的四大新房项目中，虽然拥有地铁这项强势轨交配套
但其余配套寥寥无几，略显孤单。即便万科天空之城已经进入收官的五期，万科商业即将迎来交付，但以徐盈路以及蟠龙路地铁所辐射的区域呈现出一个最为明显的不足
整体的生活配套呈现出散状分布，目前万科天空之城的一二三期均已交付，但是整体社区周边的生活配套基本没有
这是徐盈路地铁站北侧三兄弟项目周边的四至，外立面很精致，但就是没有生活配套
所以当下的生活仍旧需要依赖徐泾老城的配套
原因只有一个，老城的整体配套呈现出点状分布。这是和原先青浦配套的整体布局有关
徐泾老镇由于开发多年，说老镇是目前徐泾居住氛围最为浓厚的区域毫不为过
看过这张徐泾老镇点状区域分布图之后，你能很容易得出一个清晰的观点，住在徐泾老镇，宜居的特性跑不了
巧合的是，今年第三批集中入市的认购也已接近尾声，市场将更多的目光放到了即将到来的第四批集中供应之中
按照我们对市场各项目的入市监测，徐泾老镇将迎来全新盘入市，它的案名叫做：俊灿星城
公众号：真叫卢俊
认认真真聊地产，实实在在谈买房。
01
几乎就是从去年开始，上海楼市的主题变成了改善
改善的首要目的就是为了自住，自住之下如何选择宜居的产品就是一大学问
就拿60+积分收割大户的徐泾板块来说，细分之下，基本可以划分为以崧泽大道为主干道，以沈海高速分割成东西两侧的蟠龙路板块和徐盈路板块
另外则是以沪青平公路为主轴的徐泾老镇国际别墅社区
单看这个板块命名就能了解到，首先它以镇命名，势必是徐泾整个板块的行政中心，比如镇政府就在板块内，平日里办理各项手续离不开和它打交道
老镇的配套不仅以量取胜，还胜在它是商业和行政的汇合
另外，在如今上海的别墅市场份额中，徐泾国际别墅社区也是以宜居闻名。二者联合构建的宜居板块居住氛围十分浓厚
去过徐泾三大板块之后，会很容易得出这样的结论
单就目前而言，徐盈路片区目前的配套还是从0到1的阶段，而徐泾老镇早已踏上1到2的进阶之路
徐泾老镇的各项配套用一个词来形容，就是“近而多，多而密”
我特地做了下面这张俊灿星城的临近配套图，相关生活配套完全以俊灿星城的四周进行环绕，并且整个半径基本都在500米左右
民以食为天，在沪青平公路的南侧，以餐饮娱乐为主的虹桥食尚天地，主要服务于周边毗邻的本地消费人群和周边商务区白领
形成了亲子、休闲、娱乐一体化的生活圈
遥相呼应的正是徐泾本地常住居民，拥有较高的人口素质和消费能力
遇上饭点，这是食尚天地里的一家面馆，此刻座无虚席，相熟的朋友聊聊家常，浓浓的烟火气在这里稀松平常
往东500米处是永业购物中心，整个商业集群和食尚天地形成有效的搭配，形成差异化的补充
生活无非柴米油盐，而这些东西不能全部在24小时便利店购买，我们看到如今一些生鲜品牌超市如火如荼的一个接一个的开
但其实，诸如“家乐福”这样的大卖场以及菜市场才是阿姨妈妈最喜欢的主战场
我注意到很多来家乐福采购的家庭同样都是以车代步，回家的时候都是大包小包
俊灿星城虽为新房，对口关系目前尚未公布。但按照就近分配原则的话，基本就是周边的徐泾小学或者徐泾第一小学
约1.5公里算的上比较适合的步行距离
在徐泾老城区，共享单车还是能够随处可见，完全依靠短驳更快到达学校
要知道，在很多待开发的区域，共享单车是绝缘的
另外，由于多年的开发使得配套更为成熟，整体上除了商业以及行政配套之外，短短大约1KM里之内，徐泾中学拥有2个校区，2间社区医院
02
土地的稀缺性造成了优质地段的供应势必越来越少。近些年上海新房每年基本上都约有五六万套新房的供应，但真正处于宜居地段的项目是少之又少
我整理了徐泾老镇片区内主要的在售二手房，并按照竣工年限加以标记，发现徐泾老镇近些年“无人问津”的最根本原因：新房断供已达七年
整体徐泾老镇板块以沈海高速为界，沪青平公路将徐泾老城分成南北两侧
北侧基本以上世纪90年的多层楼梯房为主，即便西郊美德苑距今也已经有11年
在沪青平公路的南侧，自2014年，南山雨果热销之后，在这个成熟板块中，其实已经很久没有商品住宅的开发了
此时此刻，俊灿星城的入市就好比久旱逢甘霖，位于徐泾传统国际别墅区，宜居的最大优势就在于，远离城市喧闹，生态环境就在身旁
俊灿星城为了做到这一点，在产品设计上也是用心良苦。项目临近沪青平公路，车水马龙，川流不息
但本身项目自带约1.4万的社区园林以及南向约4.6万方的生态绿境将形成一体，而整个生态绿境也将成为俊灿星城和沪青平公路之间那座天然的隔音墙
就这样，依旧做到了闹中取静
03
但同时，我们依然发现整个徐泾老镇国际别墅社区的不足之处
严格意义上来说，是没有步行距离2KM里范围内的地铁
根据百度地图的数据，徐泾老镇的中心区域距离17号线蟠龙路站直线距离大约2.4公里，车行距离大约3.4公里，大约需要10分钟
而算上规划中的2号线西延伸段的蟠祥路站，直线距离在1.9公里左右，车行距离差不多大约2.4公里，大概需要8分钟左右
我们惊喜的发现，若是有一辆代步车，其实这样的通勤时间是完全可以接受的
而在蟠祥路未建成之前，往市区方向工作的俊灿星城业主，完全可以通过代步车短驳至2号线徐泾东
因为如果工作地在市区的话，17号线其实本身也是作为中转的手段而已，加之徐泾东目前还作为西向东的首发站，上了2号线之后，座位都不需要拼抢
另外需要分享的一个今年上海楼市关于非地铁房的经典案例，证明如今在改善客群之中，地铁因素并非是买房选择的最高优先级
案例是目前已经售罄的宝山共康板块的大华公园城市二期，位于康宁路上的大华公园城市总计分为3期，一期入市的时候就有利好说，18号线二期宝山段康宁路就在家门口
而根据之后的规划，未来具体的站点基本不朝门前过
项目6月2日已经日光，672套房源，1420组的总认购组数，最终触发计分制，61.87分
它的总价段也跨度较大，大约从458-982W，像极了俊灿星城
另外地段上也有一定的类似。项目临近共和新路，还有一条万荣路快速路作为共和新路的“辅路”，通达性具有十足的优势
俊灿星城拥有三横（崧泽大道、沪青平公路、沪渝高速）和三纵（嘉闵高架、沈海高速、外环高速）的立体交通网
俊灿星城区位图
同样，虽然不近地铁，但如果你确实有一辆车，徐泾老镇的区位优势似乎就真的存在
本身自驾出行还是极为便利的。在不堵车的情况下，去到虹桥枢纽仅需十多分钟，开往徐家汇也只要半小时多一点，而到人民广场连半个小时都不需要
04
围绕着俊灿星城周围的一轮土地开发依然在进行之中。潜力即价值，更多的开发商选择在徐泾镇抢先布局
而就在俊灿星城周围，又有一系列的生活配套在逐步跟进，更多的还是以菜市场等带有生活气息的配套为主
在这样一个充满烟火气的地方，由俊发集团、灿辉国际和徐泾资产联手打造的俊灿星城
整个项目建面大约55万方，分为四期开发，涵盖了住宅、商业、办公、酒店以及配套学校和养老院
机缘巧合的是，整个徐泾老城区目前也正在迎接新一轮的整体开发
就在华徐公路上，在造俊灿星城之前，同步进行俊灿星城一期大体量的动迁房建设
其实早在2014年，上海推出了首批35个试点城中村改造项目，位于大虹桥板块的徐泾老集镇“城中村”项目就是其中之一，也就是如今的俊灿星城一期
安置房效果图
我们见过不少大体量的社区，夹杂着商品房和动迁房，整体的品质层次不齐。若干年后进入二手市场，光从外立面就可以轻而易举分出交易权属
而这次俊灿星城给人的感觉完全不同。首先动迁房和商品房属于两块完全不同的地块
甚至在动迁房的社区内配置了约3000㎡的睦邻中心，这一点在以往，是极为罕见的
项目采用新亚洲风格立面，用现代设计来隐喻地域的传统，在关注现代生活舒适性的同时，让传统文化得到传承和发展
对待动迁房都以高标准严要求的俊灿星城，更有理由相信它在拳头项目上的打造上更是不遗余力，比如祭出了自己的杀手锏
那就是：约3.15米的层高
目前市面上的高层平均层高在2.9-3.05米之间
但是站在俊灿星城的样板间里，约3.15米的层高不仅能增加室内空气的流量和对流，同时可实现光照面积的有效扩充，通透开阔，延伸空间，比普通高层多达30%采光度，充沛的阳光洒满房间的每个角落
由于俊灿新城的精装配备了三大件，在有地暖、新风和中央空调的精装房里，层高每多一公分，都能带来在这个空间更好的体验和居住舒适度
在品质上打磨的俊灿星城还有更多的装修细节，还是为了业主获得更好的生活居住感受
比如单单一个插座上，就看到了不少精细化亮点
插座选用了柔和的圆角，更加贴合墙面。本身插座的大间距面板，插拔不打架，轻松实现了不同尺寸的插座的插拔，同时满足了不同的需求。
另外，选用的插座抗压、抗冲击，防止静电，更为安全
05
这几年的徐泾，新盘百花齐放，而俊灿星城也为购房者提供了多样化的选择
它的四个主力面积段覆盖面可以说是相当广，但无独有偶的是，俊灿星城深谙当下的户型说明书，尽可能合理的控制每种户型的面积，进而达到控总价的终极目的
户型产品包括了约70平的2房、约88、约98的紧凑三房以及约130平的舒适三房
约70平2房和约88平三房，这样的户型在近几年的徐泾市场上也极为罕见
目前项目虽然还未取证，但众所周知，徐泾新房的门槛价基本已经破6，我们试算下，约70平的两房平均价格也就在420万左右
约70平2房2厅1卫
要知道，今年市面涌现出的两房产品并不少见，但基本都在75-85平之间，这多出的5-15平方，就将近要多出30-90万的预算
而在这里，以约88平的三房为例，530万左右可以买一套紧凑型三房，也算是以一个极具性价比的总价完成了对住房需求的改善
不仅如此，这个项目同样注重户型的合理性
俊灿星城所有的户型基本都做到了真正意义上的方正，比如客餐厅的等宽，整体动静分区十分明显
约88平3房2厅1卫
真正做到方正的好处在于，不会有过多浪费面积的情况出现，真正提高面积的有效使用率
可能要在二批次推出的约130平的横厅三房，也就780万的均价，短期内也算是一步到位的选择，并且这个价位段在大虹桥的改善户型中十分稀缺，未来进入二手房市场，形成差异化优势的徐泾大户型会更为稀缺
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不得不承认，这次当我走在徐泾老街的路上，我感受到了虹桥那种久违的生活感，那种在商务区氛围下却依然可以悠然自得，十分惬意的居住体验
大虹桥未来必将承接大量的知名企业入驻，诸多商务人士、公司白领的实际需求，也使得徐泾居住区的功能更加突显，而徐泾老镇最为吸引这部分客群的依旧是它那独特的烟火气
这是一个板块多年来的定位和长时间的磨砺，并非一朝一夕之功
伴随着十四五规划对大虹桥发展的利好影响，现在整个大虹桥区域正在如火如荼的发展中
俊灿星城是在整个大虹桥区中，从现在来看，当时的选址优势已经得到了体现
这个项目可以给你大虹桥不一样的生活逻辑：位于大虹桥核心区，所有的红利都在辐射范围，在这样的氛围下你可以拥有最有生活感的居住体验，只要有一辆车，你可以过的很不一样
所以我认为，俊灿星城做到了
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