作者：公子不悔
01
在房产投资市场，有个共识，深圳为炒房第一城，杭州为炒房第二城，合肥为炒房第三城。
进入2021年，三座炒房之城均遭遇了新一轮楼市调控。
在大招之下，深圳已经熄火，二手房成交量膝斩，二手房价格两连跌，昨天国家统计局公布的6月份70个大中城市房价数据显示，深圳二手房环比下跌0.2%。
合肥方面，在4月初出台的新政八条之下，当月就收到了立竿见影的效果。4月份，合肥市区新建商品住宅、二手住宅成交量环比分别下降14.3%和27.1%；新建住宅、二手住宅成交价格环比分别下降1.7%和5.3%。
如今，杭州的下跌通道，也打开了，二手房成交量已经三连降。
4月份，杭州全市（除富阳、临安外）共成交9326套二手住宅， 环比下跌18.9%；成交金额达 287亿， 环比下跌21.1%。
5月份，全市（除富阳、临安外）共成交8908套二手住宅，环比下跌4.5%。
6月份，二手房成交量继续下探，全市（除临安、富阳）签约量7800套，环比下降13.4%。
进入7月，二手房成交缩量趋势已经没有改变，杭州第三方机构数据显示，上周（7月5日-7月11日）市区二手房共签约逾1400套，环比下跌13.5%，成交量创下了新低。
中介人士预估，按照日均214套算，7月杭州二手房预计总成交6600套上下，甚至有跌破2018年7月（6809套）纪录的可能性。
02
杭州二手房下跌，并不是因为1月份的楼市新政。
1月27日，杭州市住房保障和房产管理局在官网公布了“关于进一步加强房地产市场调控的通知”。提出了多条措施，包括：
1、落户杭州未满5年的，限购1套住房。
2、赠与人须满3年方可获得购房资格。
3、除了红盘，中签率低于10%的楼盘也将纳入限售5年的范围。
4、增值税免征政策的年限由2年调整为5年。
在此之前，外地人一落户杭州，只要是已婚的，即可购买2套住房，这给了很多想炒作杭州楼市的人非常大的机会。现在收紧，落户五年内，仅允许购买一套。
第二条堵住了炒房客通过亲属赠与炒房的通道。很多投资客通过将自己名下的房产赠与亲属这个捷径获得房票。第四条，之前很多深圳、上海、无锡、成都等城市，均有类似政策出台，通过增加税收压缩炒房客利润的方式，打压炒房客。
这些看似很严厉的调控政策，对杭州二手房成交影响非常有限，在新政发布后的2月份，因为春节缘故，2月份成交量惯常低成交，为4923套，然后3月份立刻又回到了高位，成交了11534套。
然后才是4月至6月的三连跌。杭州二手房成交量三连跌，主要是房贷收紧与学区房遭遇强调控所致。
由于去年年末，央行与银保监会发布政策，给各类银行划定了流向房地产市场与个人住房贷款的上限，银行额度吃紧。
从4月份开始，杭州各大银行纷纷延长了贷款周期，原来杭州各大银行的放款周期为1-2周，现在多个银行的放款周期为1-3个月。贷款难，成交量自然就少。
5月份与6月份，杭州的银行更是直接对楼市加息。
5月20日，杭州多家国有银行将首套房利率上调至5.4%，二套房上浮至5.5%。而此前杭州利率大约为首套5.2%、二套5.38%，即分别上调20个BP左右。
6月10日，杭州多家银行，再次集体上调了房贷利率，首套5.6%，二套5.7%。除了中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行，目前其他银行的房贷利率也都普遍在收紧。
两次调整之后，杭州相当于对新房加息了40个基点，对二手房加息了32个基点。这无疑加大了刚需和改善型需求人群的购房压力。
制图：城市财经
楼市贷款变得更难更贵，成交量自然会缩量。毕竟，买房全款的是极少数，绝大多数人仍需依赖银行的贷款。
在这种背景下，全国的学区房又遭遇了新一轮调控。
4月30日，在管理层在北京召开的政治局会议上，明确强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
这种级别的会议一般是对重大事件作出指导，这次特别提到学区房炒作，说明炒作学区房问题已经很严重，到了不得不解决的时候。
此背景下，先后有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手，重拳整治学区房乱象。
杭州虽然没有加入队伍，但炒房客们已经嗅到了危机，对学区房陷入了观望，多个板块学区房板块的挂牌价都出现明显降幅。
比如“顶级学区房”文鼎苑所在的浙大紫金港板块，学区房挂牌价也应声而落。文鼎苑法拍价从4月的10万元/平方米跌到如今的8.2万元/平方米。
再比如拱墅区的蓝孔雀板块，因为有华师附中的存在，周边的学区房被“顶级名校学区房”，年初该板块学区房最高成交价达到了7.1万元/平方米，现在已经降到了6.7万元/平方米。
学区房是二手房的顶梁柱，是楼市的七寸，如今七寸被掐住，二手房焉能不降温。
昨天国家统计局公布的数据显示，杭州二手房价格环比上涨0.8%。但在下半年信贷依然收紧的背景下，低迷的二手房成交量最终可能会带着房价转向。
据杭州当地媒体报道，杭州的二手房已经有将近一半房源降价了，下跌通道已经打开。
03
与二手房连续转向，打开下跌通道不同的是，杭州的新房依旧如火如荼。
6月，杭州登记楼盘达93个房源量14764套，超10.8万户家庭参与摇号，整体中签率13%。这意味着，每一套房源都有7个人抢。
其中还诞生了19个限售楼盘，中签率最低的滨融府，仅1.58%。千万总价级的晓月澄庐，也只有2.64%的中签率。
整个6月份，杭州新房卖出了19785套，撇开5月因为统计口径的调整，有很大数据的波动外，这个成交量是近13个月的第三高。
杭州新房之所以这么香，一方面是因为二手房受政策影响较大，购房者纷纷转向了新房，另一个因素则是限价。
大调控以来，因为新房限价与摇号，在多个城市创造了万人摇号抢房场景，仅杭州一个城市，就上演了30多场。
以杭州去年接近6万人抢购的远洋西溪公馆来说，项目周边二手房3.5万-4万元/平方米之间，而目前项目限价才2.8万元/平方米。每平米的价差在1万元左右，一百平的房子，抢到之后可以从中套利100万元左右。
如此巨大的利润，抢到就是赚到，但凡有资格有实力的人，都会加入抢购大军。商品一遭疯抢，成交量与房价就很难下降。
所以我们看到，即便杭州的新房与二手房一样，都遭遇了加息，但新房依旧我行我素。
可以说，只要新房与二手房存在较为明显的价格倒挂，存在较大的套利空间，杭州的新房就很难冷下来。
04
在杭州二手房与新房产生分化的背景下，显然，对于购房者来说，无论是刚需还是投资客，短期内最好买新房。
当然，考虑到新房的购买难度大，即便有钱也很难买到，对于核心区的优质二手房，依然可以放心买，比如钱江新城、奥体、钱江世纪城、之江、未来科技城这些板块，确定性更好。
杭州的二手房价格回调，这些板块也难有实质性下跌，考虑到房贷利率不断上涨，早买还是会比晚买更划算。
毕竟像杭州这种人口、经济、产业、金融、科创等竞争力均处于全国前列的城市来说，房价的支撑力依旧非常强，长线来看，大幅上涨不可能，但长线慢涨依旧是大概率。
虽然这句话，很多人不愿意听，但老话说得好，良药苦口，忠言逆耳。
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