6月7-11日，成都首轮集中供地落下帷幕——共40宗、约3449亩土地被悉数拍出。
围绕这场维系5天的土拍大战可谓是看点满满，但关于土地端的关键词非“双限地”莫属——清水住房最高销售均价+普通装修标准的双重限制，让不少购房者能提前预知项目售价。
另一方面，随着这些“双限地”的入市，无疑将对周边待入市且期望拿到高预售价的项目实施“降维打击”。
成都双流
无独有偶，近期在双流东升板块，就迎来了一处“双限地”旁的新项目入市——港龙美的·未来映。
项目于6月10日入市，共推出了276套、单价1.9-2.1万/㎡的清水房；而就在前一天，紧邻项目东南侧刚拍出一宗最高清水均价1.605万/㎡+最高限定3000元/㎡精装价的“双限地”（重庆银河竞得）。
这意味，这宗“双限地”带装修达1.905万/㎡的最高可售均价基本与港龙美的·未来映的最低清水售价持平，价格端优势一目了然。
港龙美的·未来映
但有一说一，港龙美的·未来映把户型尺度控制在105-136㎡（套三套四），因此最低清水总价仅195万/套起，这对于刚需客群来说似乎又具备诱惑力；但这一价格，放置于双流东升板块又稍显偏高（不带装修），且周边配套普通等因素也颇受购房者诟病。
前有“板块和配套抗性”，后有“‘双限地’天生价格优势”的夹击下，港龙美的·未来映究竟是否能够突围？是否值得刚需客群下手？近期，发哥动身去到项目案场打探了一番。
01
地处双流东升
城市界面尚可，生活配套算齐备
港龙美的·未来映位于双流星空路三段西侧，隶属于东升板块，并非市场主流供应区域，目前区域居住氛围主要汇聚在双楠大道以南。
港龙美的·未来映位置示意及周边配套
从实地可看到，项目南侧紧邻星荟天地（原美国城），向西跨过星空路即是汇都商贸城，而东北两侧还有不少待建空地，周边居住感较低。这也和板块内大量商贸、家具物流等围绕，不无关系。
整个踩盘下来，周边生活化配套还算齐备，最近商业综合体是双流万达以及奥特莱斯，大约在1公里、2公里范围内，且南侧星荟天地也将有大体量商业。
项目周边商业
另一方面，板块道路绿化呈现度很高，项目将于东侧代建绿地公园，对后期生态是一种补足。
项目东北两侧有不少待建空地
据置业顾问介绍，板块内的教育院校更多分布在双楠大道南侧，譬如双流实验幼儿园、双流实验小学、棠湖小学、双流中学等院校，但整体水准不算突出。隔街处项目还将代建还有一所嘉祥外国语学校（私立）。
离地铁站较远是一大短板。目前，最近的是约2公里的3号线龙桥路站；而后期项目将于地块南侧设置出入口，届时这一距离会缩短至1.2公里。
值得一提的是，项目虽大方位隶属双流，但在实际体验中，发哥并未感觉到明显的航线噪音。
02
“外强中干”的产品
层高、开间小、采光差略显薄弱
港龙美的·未来映总占地约76亩，容积率2.0，共打造有14栋11-12F小高层，采用行列式+半围合式布局。
从沙盘看，产品排列较满，虽楼间距平均保持在约30米，但部分东西向楼栋或会存在对视问题。
落脚于本次入市信息，项目推出4栋11-12F的小高层（1、2、10、16号楼），搭载有105㎡（2t3）、118㎡（1t2）两种户型，清水售价在1.9-2.1万/㎡，其中1楼最低总价在195万/套起。预计于2023年交付，公摊约20%。
项目沙盘
如果你没有实地看过项目，单从“大量楼栋南北板式、1t2或2t3结构、2.0容积率”等指标来看，港龙美的·未来映还是展示出了一份不错的基本面数据。
而项目在拥有了看似“漂亮外壳”后，却在实际产品的居住打造上，让人有种“外强中干”的错觉，这方面来自于产品的户型表现上——层高底、开间小、采光差。
置业顾问表示，由于限高原因，项目105㎡、118㎡的清水层高仅做到2.9-2.95米，目前这一数据仅有金地融信·御琴峯清水2.75米层高比其更低，实际空间感较为逼仄。这也代表着，后期业主在装修吊顶后很难兼顾新风、中央空调、地暖。
滑动查看户型图
此外，两种户型（105㎡、118㎡）在开间、采光的表现上同样感受不佳。
这其中，105㎡均为套三，且分为竖厅和横厅结构，主打紧凑型的功能居住，两种户型均带有7㎡房间；且三个卧室进深长而开间均不到3米，后期采光度表现不会太好。
样板间实拍图
118㎡为套四结构的竖厅结构，搭配有约6米的客厅阳台和生活阳台，虽板式可实现穿堂风，但同样存在卧室开间仅2米多、户型呈狭长状，居住体验较差。
03
双上市企业联手
首次布局成都核心区
事实上，在未来映入市前，还是备受业内期待的，这源自于项目背后是两家双上市企业的一次强强联手。
2019年，双流东升推出一宗约76亩、2.0容积率地块，彼时港龙地产以11620元/㎡竞得，并拉来美的置业合作开发，即港龙美的·未来映。这也是两家上市企业首次在成都核心区布局住宅项目。
港龙美的·未来映
双上市企业合作、首次布局成都核心区，很显然港龙+美的是想靠未来映打响品牌影响力，这从售楼部专门放置了一处品牌展示馆便可窥探而出，且两者在全国范围内，大都是采取联合开发形式，合作名单不乏全国知名房企。
据公开资料显示，港龙总部位于上海，重点布局上海、杭州、苏州、南京等长三角区域城市，累计开发面积近千万平米，在售在建项目近百个，并于2020年7月15日成功于香港联交所挂牌上市。
之于美的置业，成立于2004年，是美的控股旗下地产板块，目前在全国共布局295个项目，同样是香港联合交易所上市企业，位列2020中国民营企业500强位列第214位、中国上市房地产企业24强。
就目前成都市场布局来看，两者并非为大众所熟知。
抛开港龙首次布局成都以外，美的置业在四川成都范围内声量更大，已独立开发或合作布局有美的·云溪郡、美的碧桂园·观澜府、美的新城·公园天下、美的·澜桥郡、美的·金辉郡以及未来映6大住宅项目。
美的·云溪郡
目前，美的置业在售的项目有位于眉山市。单价约9000元/㎡的美的·云溪郡，以及位于彭州市去化表现较优、单价在7540-8336元/㎡的观澜府，以及位于青白江、单价在8300-11000元/㎡的公园天下。
值得一提的是，美的更是数次出现于成都首轮集中供地参拍名单，虽未能拿地，但其深耕四川成都的决心可见一斑。
打个总结
清水单价比后续楼盘精装还贵
刚需客群买不买？
回到港龙美的·未来映来看，虽从表面来看是具备一定实力的双上市企业的联合，但在产品端的呈现上难以说服购房者为其埋单。
另一方面，项目取证清水价达1.9-2.1万/㎡，相比于相同板块内相同产品类型的新房中价格不占优势。譬如中旅·名门府于去年6月入市的清水1.6-1.8万/㎡，新力·东园今年3月新批次带精装价1.65万/㎡，而一侧刚拍出的“双限地”带装修最高可售均价1.9万/㎡。
就在前天（19日），港龙美的·未来映发布了一则公告——项目首开247套房源，最终仅有22组通过复核，将终止公证摇号从而自行组织有序销售。
不亮眼的产品+较高售价，或许也让项目自知不占优势。因此据置业顾问表示，目前首开阶段，购房者缴纳1万诚意金，会赠送中央空调、新风、净水（美的品牌），且能享受一定购房优惠——以6楼的118㎡为例，总价约248万，惠后可低至约234万。
港龙美的·未来映
一圈踩盘下来，顶着“双上市合力打造”光环，未来映虽较好的控制了产品面积段，但居住营造感较弱，且这一单价放置于双流东升来看实属偏高，项目更偏向于瞄定这一板块且定位刚需的自住客群。
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主编：余鸽
副主编：江涛
编辑：余兰
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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