黑石“折价”接盘SOHO中国 潘石屹为何执意“离场”?

2021-06-19 09:36:47 新京报

在业内看来,潘石屹清仓SOHO,可以说是一种止损行为;而黑石“折价”以236.58亿港元接盘,则是找准时机抄底。

潘石屹还是卖掉了SOHO中国。

6月16日晚间,SOHO中国发布公告称,黑石发出全面收购要约,投资SOHO中国有限公司,以取得SOHO中国的控股权。交易完成后,SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权,SOHO中国也将继续在港交所上市。

不过,从交易价格来看,236.58亿港元(约合30.47亿美元)的售价,与一年前40亿美元的交易对价相比,可谓打了7.6折。

在业内看来,清仓SOHO对潘石屹来说,是一种止损行为。而对黑石而言,则找准了一个时机抄底,下一步或将继续加仓布局中国商业地产。

黑石已发出全面收购要约,以取得SOHO中国的控股权。图为SOHO中国“八大金刚”之一的丽泽SOHO。新京报记者 王嘉宁 摄

黑石拿下SOHO中国控股权

6月16日,有消息称,黑石集团拟以约30亿美元的价格私有化SOHO中国,交易最快将在本周宣布。当天晚间,SOHO中国正式发布公告称,黑石集团旗下公司Two Cities Master Holdings II Limited现金要约收购SOHO中国全部已发行股份(除要约方及其一致行动人士已拥有者除外),收购价格为每股5港元,最高现金代价为236.58亿港元(约合30.47亿美元),以取得SOHO中国的控股权。

此次要约完成后,SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权,SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。同时,黑石计划保持SOHO中国的现有主营业务和管理团队,并和现有控股股东一起支持和加强公司的业务发展。

受此消息影响,6月17日,SOHO中国复牌,高开25.26%,报4.76港元,市前成交额达2.81亿,SOHO中国总市值约为237.1亿港元。而停盘前一个交易日的收盘价为3.8港元,按其计算,该公司总市值约为197.6亿港元。

事实上,业内对黑石接盘SOHO中国的消息并不感到意外。就在6月15日,SOHO中国在港交所停牌,以待刊发有关内幕消息及根据《香港收购及合并守则》而作出的公告。彼时,就有业内人士猜测,此次停牌或将再次涉及资产买卖。

对此,知名地产分析师严跃进指出,类似收购总体上符合黑石和SOHO中国的利益。从黑石角度看,其一直在中国寻找优质的商业办公物业,经历了较长周期的收购谈判,在收购成本价格方面也压得相对较低,即减少了收购成本。而对于SOHO中国来说,过去有类似私有化传言,但没有实现,不排除私有化有相应难度,所以此次保留了港交所上市资格。同时,在疫情冲击下,SOHO中国与黑石合作也回笼了大量资金,有助于SOHO中国现金流的稳定,以及后续开拓新的投资业务。

交易对价较一年前大幅“缩水”

实际上,此前,SOHO中国已两度传出私有化消息。新京报记者注意到,2020年3月10日,有消息称,黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,交易对价40亿美元。2020年3月11日晚间,SOHO中国发布公告称,公司在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略合作的可能性,其可能导致公司全部已发行股份作出全面要约。

不过,经过5个月的时间,SOHO中国私有化一事最终以“交易终止”这一结果尘埃落定。2020年8月13日,SOHO中国公告称,因交易双方并未就潜在交易条件达成共识,早前要约私有化事项于当日终止。

时隔3个月后,2020年11月13日,有消息称,高瓴资本与SOHO中国进行了初步谈判,拟将其私有化。按当年香港私有化交易的平均溢价计算,高瓴资本和SOHO中国这笔交易的估值可能超20亿美元。不过,随后,又有消息称,高瓴资本无意将SOHO中国私有化。

2021年6月16日晚间,SOHO中国正式发布公告称,黑石集团旗下公司Two Cities Master Holdings II Limited现金要约收购SOHO中国全部已发行股份(除要约方及其一致行动人士已拥有者除外),收购价格为每股5港元,最高现金代价为236.58亿港元(约合30.47亿美元),以取得SOHO中国的控股权。

由此可见,时隔一年多后,潘石屹还是决定将SOHO中国卖给黑石。不过,236.58亿港元(约合30.47亿美元)的售价,与一年前40亿美元的交易对价相比,可谓打了7.6折。

对此,同策研究院资深分析师肖云祥指出,去年两家公司就有关私有化的问题产生交集,但因当时交易对价和时机不成熟,收购事宜未能继续下去,但双方的需求仍在。黑石作为全球知名的资产管理公司,对资产价值的嗅觉不言而喻,一线城市的优质资产是其主要关注对象。另一方面,在早些时候,SOHO中国一路“卖卖卖”早有离场的心思,如果此次黑石要约收购成功,可能标志着SOHO中国真的去意已决。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜称,潘石屹止损与套现的态度十分坚决,加上商业地产的流动性本来就比较差,以及疫情长期化趋势对租金水平、满租率的不利影响,导致此次出售价格出现较大折让,这也是市场变化与形势所致,潘石屹也借此实现了“落袋为安”,可以说是一个“双赢”。

潘石屹为何执意“离场”?

公告显示,SOHO中国已发行股份约为52亿股,黑石集团将从控股股东要约收购28.56亿股股份,占发行股本约54.93%。转让完成后,黑石集团将成为SOHO中国的控股股东。而潘石屹以及张欣一共将保留4.68亿股股份,占公司已发行股本约9.00%,成为第二大股东。

值得关注的是,SOHO中国董事会目前由5名董事组成,包括执行董事潘石屹和张欣,独立非执行董事孙强、熊明华和黄晶生。要约截止后,潘石屹和张欣将从董事会退任,黑石拟向董事会提名新的执行董事。

那么,潘石屹为什么执意离场?“过去两年潘石屹急于清仓SOHO中国套现,原因在于SOHO中国不再因业务拓展而有融资需求,但运营与维持SOHO中国上市公司地位的成本又不划算,因此清仓SOHO,也是一种止损行为。”柏文喜称。

柏文喜指出,与黑石的合作,对SOHO中国本身而言,是将实际控制人更换为一个无论在期限还是在成本方面,都更有资金和资本优势的机构,能够从更加长期的、跨周期的时间维度与更加广阔的空间维度上来发掘和培育SOHO中国的物业价值和运营价值,从而更有利于SOHO中国的长期与可持续发展。

潘石屹之所以选择离场,这或与办公楼租赁回报率低、赚不到钱有关。财报显示,2020年全年,SOHO中国实现营业收入约21.92亿元,同比增长约19%;实现税前利润约16亿元,同比下降17%;实现毛利13.9亿元,同比下降7.96%。

柏文喜指出,在中国目前的商办物业供求格局下,收益率无法覆盖同期以物业市值计算的银行贷款利息,盈利只能来自于物业价值重估的升值部分,“这个生意在财务方面是非常不划算的”。

除去疫情影响,实际上,办公楼整体租金回报率本就不高。潘石屹在丽泽SOHO举行的首批客户签约仪式上就曾坦言:“租金回报率我都不好意思说。”彼时,潘石屹指出,美国办公楼租金回报率接近4%,纽约这类城市甚至可达5%-6%,而我国办公楼的租金回报率偏低。”所以其策略只能是“先用较低的租金把企业吸引进来,等以后慢慢再涨起来。”

值得一提的是,黑石接盘SOHO中国后,SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。此举在柏文喜看来,便于黑石更好地使用财务杠杆,也更便于其未来的并购与退出,乃至管理层的激励。

潘石屹选择离场或与办公楼租赁回报率低、赚不到钱有关。他曾坦言:“租金回报率我都不好意思说。”企业供图

SOHO中国早已“卖卖卖”

实际上,SOHO中国自2012年起开始从“销售”向“自持”物业转型。不过,2年后的2014年,SOHO中国便开启了“卖卖卖”模式。

按照SOHO中国公开披露的大宗交易情况,2014年至2019年的5年时间内,SOHO中国已经累计出售逾250亿元的物业资产。与此同时,SOHO中国并未在境内再购入新项目。

2019年,SOHO中国加快“卖卖卖”节奏。2019年6月28日,潘石屹宣布,SOHO中国将分批销售部分持有物业,预估总价值78亿元;9月30日,SOHO中国在公告中披露,作价7.61亿元出售旗下部分商业项目共计2583个地下停车位;10月22日,有消息称,SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q中,有11个项目打包卖给筑梦之星。

截至2020年底,SOHO中国的主要投资物业只剩下“八大金刚”及银河/朝阳门SOHO。“八大金刚”系此前传言要“卖卖卖”的8个项目,包括位于北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO二期、丽泽SOHO,以及位于上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目)。

而在这几年,对潘石屹来说,他也似乎找到了人生新的爱好。从2013年开始,潘石屹就“开启”各种爱好:卖过苹果、出过书、办过摄影展,做过木匠、学过编程,还当过厨师……不过,在所有的爱好里,还是绕开了房地产以及相关产业。

黑石或加仓布局中国商业地产

这起收购案的另一主角黑石集团,在业界有着“PE之王”称号,截至2021年3月31日,其管理的投资者资本约为1960亿美元,重点业务包括四类,即房地产、私募股权、对冲基金、信贷,被视为市场最受欢迎的基金之一。

进军中国10余年来,黑石频频出手,囊括写字楼、购物中心及商办综合体等。比如,2017年,拿下新加坡丰树集团旗下上海怡丰城,后更名“维璟广场”;2019年,以4.8亿美元收购美国商业地产运营商亚洲分公司Taubman Asia Malls 50%的股份,该交易涉及中国两处商业地产——西安和郑州的熙地港购物中心。

而纵观几个黑石集团的投资案例,可以发现其大多数投资都有一个共同特征,那就是低价买入,经营、修复后高价卖出。

而黑石与SOHO中国也渊源颇深。2018年,黑石集团“挖”走时任SOHO中国总裁的阎岩,加入其亚洲房地产部任董事总经理。随之,SOHO中国与黑石的缘分就纠葛在了一起。

对此,优铺网董事长陈云峰指出,黑石和SOHO中国的合作延续了很长时间,之所以到现在才成功,是因为最近大宗资产整体在提价,黑石找准了一个时机抄底。而SOHO中国物业的位置不错,在设计、管理上也都有特点,并且主要分布在上海和北京这两个最重要的城市,比较有上升空间。

“黑石收购SOHO中国,在我看来,不只是收购了现在的物业,也可能要借SOHO中国,进一步在中国布局商业地产。”陈云峰如是说。

(责任编辑:吴双宇_SQ01)

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