▲ 李思廉 | 富力地产创始人
富力地产危机从何而来，我们可以从其创始人李思廉的决策中，找到最好的答案。
出品 | 商业大咖研究院
没有哪个行业像房地产一样，存在如此严重的转型焦虑。
也没有哪家房地产巨头像今天的富力地产一样，被竞争对手先后完成弯道超车，如今更是长期陷入“高负债，低周转”的怪圈，在“三道红线”重压之下步履维艰。
01
分析富力地产的资产状况，可以发现其更为令人担忧的一面。
亿翰智库数据显示，2021年1到5月，TOP30房企销售收入平均增速为53%，比富力地产34%的增速几乎要高出一半。
倘若与TOP20房企销售收入平均增速76.3%相比，富力地产则更是远远落后。
最终，截至今年5月末，富力地产以约525亿元的销售额排在第32位，掉出行业TOP30榜单。
这就是“华南五虎”之首富力地产交出来的成绩单——看似稳中有进，但已经远远跑输行业大盘，在竞争对手的业绩纷纷超预期反弹的情况之下，富力地产的表现实在是差强人意。
我们先来看一下富力近年发展的相关数据 ——
2018年，富力地产曾经达到1300亿级别的销售规模，然而，辉煌时刻只如昙花一现，此后连续三年，富力地产的销售额停滞不前。
2020年，富力地产实现权益合约销售金额约1387.9亿元，同期相比基本持平；销售面积约1153.09万平方米，同比下滑约8.1%。
2021年到来之际，富力地产为了鼓舞士气，喊出了全年1500亿元的销售目标。
5个月过去了，富力地产的销售收入约524.7亿元，销售面积约395.08万平方米。富力地产仅仅完成了年度目标的约35%。①
我们再来看一组负债的相关数据——
2020年，富力地产资产总额为4421.85亿元，负债总额为3501.80亿元，其中仅短期借款就高达652.39亿元，而期末公司手持现金只有256.73亿元，约相当于短期借款的39%。
截至2020年末，富力地产负债总额为1597.3亿元，一年内、一年至五年内及五年后到期的负债分别为638.81亿元、752.56亿元和205.93亿元，分别占负债总额的40%、47%及13%。②
可见，富力地产有着非常明显的短期偿债压力。
与富力地产的高负债相对应的，是高企的库存。
亿翰智库数据显示，2020年E50房企现房规模攀升到14959.94亿元，同比上升25.31%。现房占库存比例超过20%的房企共有6家，其中就有富力地产的名字。③
在2019年3月26日举行的业绩会上，富力曾经设定2020年权益协议销售目标为1520亿元。然而，富力地产年终的销售业绩并未达到预期，仅仅完成了年度目标的91.3%。
富力地产的库存难题由来已久，一直是一块难以啃下的硬骨头，如果这些库存得以如期消化，相信富力地产的负债问题能够缓解很多。
2020年，富力地产的净负债率、剔除预收款后的资产负债率、非受限现金短债比分别为130.2%、76.7%、0.4，对比“三道红线”指标已经全面亮起红灯（三道红线规定，房企的净负债率不得大于100%，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企的现金短债比小于1）。④
“三道红线”对富力地产的压制是实打实的，在国内，金融机构对于“三条红线”房企的借款是非常谨慎的，像富力地产这样“三条红线”全踩的房企，更加容易受到金融机构的重点“关照”。
为了缓解资金困境，富力地产只有寻求信托、资管计划、融资租赁、供应链金融、发债等融资方式，相应的融资成本也会高上很多。
过去几年间，富力地产的债权融资成本已从约5%快速上升至10%以上，明显已超出同类房地产开发商的融资成本年化利率。
数据最有y说服力——
2020年，富力地产的利息支出竟然高达71.80亿元，占公司当期净利润比接近80%，可见，富力地产已经完全的沦为了银行的打工仔。
2021年1月份，富力地产宣布将发行一笔5亿美元的债券，2023年到期，年利率11.75%。面对持续的资金链紧张问题，富力地产的融资成本越来越高。
长此以往，富力地产恐怕会陷入“滚雪球”式的偿债困局。
2020年以来，“三道红线”及房地产贷款集中管理政策陆续上台，本来就对行业的融资造成一定的负面影响。加之今年22城集中供地，房企资金链将会再次受到新的检验。
在此状况之下，富力地产的弱项——融资能力与财务把控能力，对业绩的制约是显而易见的。
02
富力地产的掌门人是香港人李思廉，富力地产的成与败，与李思廉的决策显然有着莫大的关系。
1994年，富力地产成立之初，李思廉抓住了旧城改造的机会，大量获取低价土地，用来开发住宅地产，这一探索性尝试也在当时获得了巨大的成功。
1999年，富力年销售额超过20亿，成为广州民企纳税冠军，公司的综合实力名列广州房企第一。此后连续三年，富力地产销量都位居蓉城榜首位置。
2007年时，富力地产的销售额已经攀升到了161亿，排名仅次于万科、绿地和中海，居“华南五虎”之首。
然而，以2008年的金融危机为分水岭，李思廉的富力地产却因为落后的战略步伐，很快就遭遇了“中年危机”。
当竞争对手恒大，碧桂园等房企乘势北上，在一二线城市不断跑马圈地，追求高周转和高利润时，李思廉做了一个非常费解的决定——将重心从一二线城市逐步转移至三四线城市，躲避竞争对手的锋芒。
李思廉认为，富力地产的规划是继续做大做强，回报社会，对规模没有什么要求，求的是稳定发展。
但李思廉对“稳”的解读，显然有点过于极端——只重利润，不重规模，只重溢价，不重周转。
由于热衷于搞所谓的“大盘开发”，李思廉的富力地产将重点城市的核心地块不断拱手让出，这也让富力地产在市场上的排名不断下沉。
2011年，富力地产首次被挤出行业销售规模TOP10阵营，2016年，富力地产的该项排名已经迅速跌落至TOP20边缘。
“大盘开发”的经营模式，对于富力地产而言堪称是一把双刃剑，一方面，富力地产位于一二线城市市区内的项目相对利润丰厚、净利润率较高，这对于审慎拿地的富力地产而言，成功率将提升很多，会有着非常不错的投资回报。但是，大盘开发的模式，也进一步限制了富力地产的资产周转率。
由于项目进展实在过于缓慢，回报周期过长，在楼市强调控背景之下，富力地产的资金链很容易跟不上，一旦富力地产遭遇“钱荒”，高库存引发的危机就会接二连三来临。
在行业追求效率为先，快速周转的时候，李思廉的思维模式明显跟不上时代，甚至是以牺牲周转速度为代价，来保持较高的单盘利润和所谓的“品牌溢价”，这明显就是逆风发展的行为。
由于李思廉一直主张先追求利润，后考虑规模，所以富力地产的营收额一直不算太高，甚至只有其他房企巨头的零头，但与此同时，富力地产却一直激进拿地，货值储备过多，长时间占用公司资金，造成巨大的财务压力。
按照李思廉的打法，富力地产这几年来结结实实的踩上“三道红线”，不是偶然，而是必然。
03
“强攻”商业地产这一招棋，对于富力地产而言也太过于凶险。
商业地产，从来都是个吸金的黑洞，放眼任何一家房地产公司，对商业地产的配置都不会高于20%。但是李思廉和富力地产，硬是把这个数字变成了50%。
在2003年9月30日珠江新城的土地拍卖中，富力以7.7亿元独揽4幅地块，楼面地价仅在2380元／平方米。
一年内，富力又以惊人的速度抢到3块地，总建筑面积达到52万平方米。李思廉自信满满的表示，珠江新城的地“出一块拿一块”。
2008年，是富力地产摔得最狠的一年，这一年，富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1，激进的发展策略让富力地产的资金链几乎崩断，陷入破产危机。
幸运的是，李思廉终于等来了国家的宏观调控，政策开始转向，商业地产的价值开始闪光。2012年-2013年，富力商业地产部分的销售额贡献占比超过三成，并以近55%的毛利率，拔高了富力地产整体毛利水平。
但是，商业地产的逻辑从未改变，它依然是一个烧钱的黑洞，而且，规划不当，运营不力的商业地产项目，会随着地产的下行周期变得越来越难以收拾。
更令人费解的是，近年来，富力地产在“房住不炒”的呼声下收敛了拿地速度，但对商业地产的豪赌却变本加厉。
在恒大、碧桂园、万科等龙头房企相继收缩住宅战线，却也不敢过度染指商业地产的时刻，富力地产反而倾巢而出，花费近 200 亿收购了王健林的 77 家万达酒店，大举加码并不熟悉的商业地产。
通过接手万达的77家酒店后，富力拥有的酒店数量超过100家，李思廉风光的成为了全球最大豪华酒店的业主。
“捡漏”王健林的代价，是富力地产开始重复万达当年的命运。富力地产的酒店业务亏损进一步增大，2017年亏损1.46亿元，而2018年亏损大幅提升，达到4.59亿元。⑤
商业地产的不及预期，又影响了资本对富力地产的态度，由于战线拉的实在太长，富力地产不得不以部分资产的变卖和促销来消化指标压力，以求赢回投资机构的芳心。
2020年，富力地产的经营性现金流回正，这一难能可贵的成绩，主要还是通过过去一年中通过售卖资产、减少拿地等操作实现的。
公告曾显示，富力地产2020年通过出售旗下若干项目的部分权益，变现约人民币40亿元；通过出售广州富力国际空港综合物流园70%的股权，变现约人民币44.1亿元。⑥
在该激进的时候，富力地产选择了观望甚至是防守，在别人防守之时，富力地产却又拿出了不合时宜的进攻手段。
如今，一线城市已经落于其他豪强之手，真正能够给富力地产“续命”的优质土储又越来越少，未来，即便是行业有所起色，富力地产也恐将失去翻身之机。
味同嚼蜡的商业地产，依然还在侵蚀富力地产的现金流。按照现行的市场环境，商业地产项目难以获得高比例和长周期的融资支持，如果李思廉继续重仓押注商业地产，以富力地产如今的资金实力，恐怕凶多吉少。
频频“踩错”节奏，一错再错的背后，本质上是李思廉和富力地产的战略与管理问题。
昔日“华南五虎”之首富力地产危机从何而来，我们可以从李思廉的决策中找到最好的答案。
在杠杆率偏高的地产行业，没有高度的财务自律，没有着根基扎实的主业，富力地产拿什么来行稳而致远？
经历“虎落平阳被犬欺”的黑暗时刻之后，昔日的“华南五虎”之首富力地产，还在苦苦找寻重生的逻辑。（完）
注：
①花朵财经，《销售疲软、债务高企，富力地产正摔得越来越重》，2021年6月7日
②雷达财经，《富力地产“大甩卖”后仍三道红线全踩 员工数量减少超两万》，2021年3月30日
③览富财经网，《富力地产：今年后半程需发力，去库存压力依旧不小》，2021年6月5日
④东方财富网，《房企2020年“三道红线”成绩单：黄档数量最多建业地产剔除预收后负债率居首》，2021年4月3日
⑤财华社，《鲸吞74家万达酒店 业务仍在亏损 富力地产「如鲠在喉」》，2019年8月19日
⑥书生讲娱乐，《富力地产：销售额增长停滞 债务压顶踩中“三道红线”》2021年5月26日
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