这一轮成都土拍遇冷，有些出乎市场意料。
2021年6月7日，成都出让的10宗地揽金87.6亿元，TOP20的房企当中，万科和华润各拿了一块地。
2021年6月8日，成都出让的9宗地揽金87.21亿元，TOP20的房企当中，无人举牌。
2021年6月9日，成都出让的7宗地揽金77.05亿元，TOP20的房企当中，无人举牌。
2021年6月10日，成都出让的7宗地揽金32.58亿元，TOP20的房企当中，仅旭辉拿了一块地。
2021年6月11日，成都出让的7宗地揽金74.25亿元，TOP20的房企当中，龙湖购入一块地，万科再拿一块地。
龙头房企的态度非常值得关注。
本轮成都土拍，出让金累计达到358.69亿元，整整40宗地，TOP20房企当中只有4家出手拿了5宗。
成都这座城市不再吸引资本了吗？
不是！
成都土拍遇冷的真正原因在于，相关方面在土拍当中设置了非常苛刻的出让条件，包括“限房价、竞地价、竞租赁住房自持比例、限装标、限商业自持比例”等，部分地块还明确要求现房销售、清水房销售，这抑制了房企的拿地冲动，传递了一个信号：政府要稳地价。
这一轮成都土拍，TOP房企谨慎，让市场有一种不好的预感。
市场上流传着一种说法，这一轮在成都拿地的中小房企亏钱的概率不小——逻辑在于，TOP20房企对于城市和地块的研究更为深入，融资成本普遍更低，周转效率更高，长租公寓运营经验更丰富，它们都不敢拿的地，中小房企居然敢拿，要么是利润非常薄，要么根本就是负利润。
成都的一手新房市场，会源源不断地出现限价房。
房企从拿地到预售通常在6个月左右，即使需要现房销售，开发周期也在12个月之内，这意味着最早2021年12月，最迟2022年6月，本轮拿地的房企将开始对外销售楼盘，而这些楼盘是限价了的，即成都5+2核心区域的楼盘销售价格基本上都被限定在20000元/平方米-25000元/平方米。
这会给成都楼市带来什么改变？
举个例子，本次天府新区兴隆街道有两宗土地出让，63.11亩那一宗地块清水房销售限价18550元/平方米，38.44亩那一宗地清水房销售限价21000元/平方米，这两宗地的容积率均为2.49，届时新楼盘面世将对周边同档次的高价楼盘带来巨大的冲击。
是的，一两个限价楼盘改变不了什么。
但成都今年还会有2轮集中供地，还会有源源不断的新楼盘面世。
黄桷树财经认为，从“稳地价、稳房价、稳预期”来讲，成都在今后相当长的一段时间内会把5+2核心区域的楼盘销售价格限定在20000元/平方米-25000元/平方米，这会冲击存量市场。通俗地讲，当你在天府新区兴隆湖买了30000元/平方米的住宅，当周边源源不断出现20000元/平方米的新楼盘时，你的住宅将面临跌价的风险。
还有最重要的一点，从更宏观的视野来看，成都楼市的供需关系正在发生变化。
从需求端来看，过去十年，成都人口增加了581.89万，是中国西部人口增量最多的城市。截至2020年11月1日，成都常住人口数量达到2093万人。根据规划，成都的人口在2035年将控制在2300万人，未来十多年的理论人口增量只有百万出头。
从供给端来看，像成都这种热点城市，住宅供给会稳定增加。
根据《成都市各区2021年度国有建设用地供应计划》，2021年，成都市的商品住宅类用地供应计划总量1100公顷（注：1 公顷=15 亩），与2020年商品住宅类用地供应计划总量907公顷相比增长21％。
成都二手房市场，同样面临着严厉的调控。
5月28日，成都市宣布对全市201个小区实施二手房成交参考价格发布机制，成为继深圳、宁波后，全国第三个发布类似举措的城市。
参照深圳的情况，深圳2月出台二手房成交参考价，3月份二手房价格环比上涨0.4%，4月份环比涨幅为0。还有一个最新的数据，深圳二手房5月成交3027套，环比减少38%，同比大幅减少65%。
根据媒体报道，在深圳楼市降温后，二手房成交惨淡，当地的房产中介开始出现离职潮。
成都的二手房市场，几乎是一夜入冬。
目前，成都二手房挂盘价格不能超过参考价，二手房的成交周期显著拉长，超过40000元/平方米的楼盘全部下架，高价楼盘的流通性显著变差。
一些中介不惜以身试法，但很快遭到严惩。
6月7日，成都高新区公园城市建设局发布公告称，广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司在销售誉峰项目二手住宅时，挂牌价格超过该项目二手住宅37546元/平方米的参考价格，违反了中央、省、市“房住不炒”的房地产调控精神，经研究决定，对广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司予以全市通报批评，并取消网上签约资格；暂停该公司成都市房地产销售服务人员唐某某的资格。
黄桷树财经认为，成都这一次通过一二级市场联动的方式给楼市降温，特别是在5+2核心区域把新房销售价格限定在20000元/平方米-25000元/平方米，这让成都楼市的预期发生了实质性改变。可以预见的是，成都楼市的拐点正在来临，押注房价永远上涨的炒房族将会付出沉重的代价。
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