作者：公子不悔
01
4月重庆房价，领涨全国
5月17日，国家统计局公布了4月份70个大中城市新房与二手房价格数据。看完之后，可以用四个字总结：
欣欣向荣。
北上广深四个一线城市，新房环比分别涨0.6%、涨0.3%、涨1.1%、涨0.5%；二手房环比分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。
也就是说，四大一线城市，无论新房还是二手房，在强调控，政策从严收紧的背景下，没有一个价格下跌。
从全国范围来看，70个大中城市中，有62个城市新房价格上涨，有54个城市二手房价格上涨。
70城新房平均涨幅为0.48%，涨幅较上月扩大0.07个百分点；上涨城市平均涨幅0.56%，环比涨幅扩大0.07个百分点。
70个城市二手房环比上涨0.4%，涨幅与上月持平，上涨城市平均涨幅为0.57%，涨幅扩大0.05个百分点。
可见，在全球货币通胀压力下，哪怕4月份有30多个城市相继收紧了调控政策，资产价格依旧被推着上涨。
分城市来看，涨幅最亮眼的当属重庆，新房环比涨幅高达1.4%，领跑全国。二手房环比涨幅也同样高达1.3%，位居第二，仅次于徐州。
▲2021年4月房价涨幅排行
广州也很猛，新房环比涨幅全国第二，二手房环比涨幅全国第四。
可见，4月份出台的强调控政策，并没能改变广州的房价走势。
通过上图还可以看到，此前一直阴跌的几个北方城市，如济南、天津、青岛、郑州，新房价格涨幅位居Top20。由此看来，这几个城市的新房市场似有复苏。
最让人诧异的还是重庆，这座此前房价一直保持得非常稳定的城市，何以破天荒般地领涨全国了？
02
两大因素，引发市场躁动
由于天量的供应，重庆房地产市场基本保持着供需平衡，所以在众多中心城市房价躁动的背景下，重庆依旧保持得非常稳定。
数据显示，近10年来重庆土地出让面积（主城区）几乎一直保持全国第一。主城区商品房无论是供应量还是销售量也常年稳居全国第一，是四大一线城市“北京+上海+广州+深圳”总和还多。
最近五年，大部分时间里，重庆楼市都是供大于求。
既然供大于求，重庆房价为何还是在涨？
其实这种上涨是在土地价格上涨、人口流入、经济发展向好的推力下正常慢速上涨，而非不理性的上涨，无可厚非。
但之前整体平静的重庆，4月突然领涨全国，主要有两个原因：
一方面是土地市场火热传导给了二级成交市场；另一方面落户放松，增加了需求。
第一，土地市场火爆，引导价格上涨
自去年年末以来，重庆土地市场一直很火。
2020年12月，重庆诞生新地王，楼面地价为13549元/平方米。
2021年2月，佳兆业以8702元/平方米楼面价拿下大学城金阳第一农场附近一块地，溢价率57.6%，再次刷新了西永大学城楼面价纪录。
地王频现，增强了市场信心，所以进入2021年后，重庆开启了稳步上涨步伐。3月份重庆新房新房环比涨幅0.9%，同比涨幅6.2%，在70个大中城市中排名靠前。
进入4月份，政府发布《关于重庆市市辖区2021年住宅用地“两集中”出让公告》，披露重庆市市辖区2021年计划供应商品住宅用地30210亩，其中第一批涉及商品住宅用地119宗，共计约11280亩，总起始价549.23亿元。
其中中心城区46宗，面积约6000亩，出让金444.13亿元，平均公告出让楼面价每平米6387元。这一楼面价较去年5772元/㎡，高出了11%，更是提振了市场信心，引发了市场对重庆楼市价格上涨的预期。
而4月底重庆首轮集中供地土拍，更是让市场陷入疯狂。
中心城区46宗土地，总成交额达635.04亿元，比起拍总额444亿元高出190.96亿元。
除个别板块5宗地以底价成交外，剩余41宗地均溢价成交，占比高达87%。整体平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%，引发全国关注。
而保利此次拿到的中央公园地块，楼面价高达15711元/平方米，也成为重庆新地王。
此外，本次土拍楼面价创历史新高，平均达到9133元/平方米，同比去年飙升58%。
而部分板块的“面粉价”已经超过了现售“面包价”，很多开发商纷纷停盘惜售、取消优惠，甚至放出涨价消息。
当地居民也出现恐慌性购房。五一期间，重庆各大售楼处基本都是人满为患，排队抢房。甚至有维权纠纷的项目也被抢空，而某售楼处也因抢房发生冲突。
▲某楼盘凌晨4点排队
五一期间到处都在排队买房。在如此强的上涨预期下，5月份重庆的房价涨幅很有可能会蝉联第一。
因此，有人担心重庆是否会引发调控，甚至被住建部约谈。
我觉得可能性不大，更有可能会对后期集中供应的土地，设置限价和溢价率上限。
重庆4月份新房环比涨幅虽然领跑，但1.4%的增速并不是大涨，仍是慢涨，符合管理层的预期。
目前重庆的均价1.3万元/平方米，相比于其他中心城市，这一价格可以说是良心价，没有加大调控的必要。
而长期的供需平衡也决定了这座城市没有大涨的基础。
第二，落户放松，购房需求增加。
4月9日，重庆市政府发布《关于印发重庆市户口迁移登记实施办法的通知》，规定全体学生可以落户、务工经商可以落户、一人落户全家随迁等。
这一通知将重庆本就不高的落户门槛降到了最低。
重庆本就是一座人口吸引力非常强的城市。最近公布的第七次人口普查数据显示，重庆目前人口规模为3205万人，较十年前增加了321万，平均每年增加32万人。
在落户放松之后，虽然暂时还没有披露人口增长的数据，但从重庆以往的增量来看，显然放松落户会使得人口增量数据锦上添花。
从4月份购房需求增加，需求超越供应，也能侧面证明这一点。
数据显示，4月份重庆中心城区住宅供应量均低于成交量，其中渝北区成交量达到67.75万方，环比上升25%；巴南区成交量达到33.37万方，环比上升3%；沙坪坝区成交量32.92万方，环比上升9%。
03
购房建议
进入2021年以来，重庆房价明显在加快上涨，这种趋势随着土地市场的火热，会继续延续下去。
如果是刚需，无需犹豫，抓紧上车。如果新房售罄，可以考虑中心城区二手房。
如果是长线投资，笔者建议只能限定在原主城9区，也即渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区。主城新区价值小很多，远郊区最好不要碰。
首先我们要明白，像重庆这么大面积的城市，供需矛盾不突出，不具备大涨的基础，尤其是当下强调控的时代。
其次，如果将重庆视作一个省，那主城区就可以视作省会，原主城九区就是省会的核心区，2020年新扩容的12个主城新区，则可视作省会的郊区。
重庆原主城9区，汇聚了这座城市的优质教育、医疗、交通等资源。
人口方面，根据最新七普数据，核心9区人口已经突破1000万，达到了1034万，较十年前增加了288.24万。也就是说，核心9区用重庆7%的土地，容纳了重庆三分之一的人口，人口密度是三大板块中最高的。
而远郊区，过去十年人口减少了376万，人口跌破1000万至979万。
这说明，重庆郊区的人口和吸引的外地人口，都在往核心区流入。所以，无论是从人口、产业还是资源，原主城9区都是不二之选。
从板块来看，最具投资价值的，当然是重庆核心中的核心“两滨一嘴”。资金充足，首选内环轨道线边界及以内区域，新房与次新房都可考虑。
此外照母山、中央公园、西永、大学城板块，也是不错选择，但最好选择新房，且要沿着地铁线路买。
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