阳光城10年对赌承压 总裁朱荣斌首度回应离职传闻|地产

2021-05-13 07:00:10 24时财报

这份堪称业内最长期限的赌约,让阳光城看上去暂时安全了,但距离上岸可能还有一段距离。

撰文/何嫱

出品/每日财报

近日,阳光城在总部举行了年度股东大会,执行董事长兼总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌、执行副总裁阚乃桂、财务总监陈霓出席了现场。

会上,有人问起大家都很好奇流传已久的朱荣斌离职事件是否属实,朱荣斌表示,“坦诚地讲,这些传闻也不完全是空穴来风,猎头那边是有主动找过我。” 对于这些传闻,他看得很开,并没有直接否认。朱荣斌直言,去年底跟老板签了个5年之约,暂时不会离开阳光城。

除了朱荣斌的5年之约,阳光城的“十年对赌”协议也是业界关注的焦点。2020年9月,“三道红线”之下,阳光城敞开大门迎接险资,以13.53%股权和未来十年业绩对赌,获得泰康保险33.78亿战略投资。

这份堪称业内最长期限的赌约,让阳光城看上去暂时安全了,但距离上岸可能还有一段距离。

高周转 高负债 高速扩张

作为闽系高周转房企的代表,“黑马”阳光城过去八年以牺牲利润为代价,专注规模增长。2012年以来,从坐上“直升机”的陈凯时代,到大力并购的张海民时代,阳光城职业经理人的奋斗方向,均聚焦于阳光城的“行业前十”梦想。

借着“高周转”和“加杠杆”模式,2018年,阳光城由几百亿销售规模成功跨入千亿俱乐部,2019年,阳光城销售额又突破2000亿大关,规模达到2110亿,冲进了房企TOP20。

激进的扩张带来的是债务高企,这成为阳光城最大的隐患与顽疾。截至2020年底,阳光城的负债规模为2930亿,近3000亿,有息负债为1060亿。净负债率过高、有息负债超千亿等问题待解。

在监管规定的三道红线下,阳光城仍踩中“一道”,到2020年末,阳光城按剔除预收账款的资产负债率为79.1%,距离监管层要求的70%依有近10个点的差距。

脚踩一条红线的阳光城,根据规定未来有息负债增速不超过10%,这也意味着以后的营收增速难以大幅超过10%,实难撑得起对赌协议中承诺的未来五年归母净利润18%以上复合增长。

此外,每年固定的分红会加剧阳光城资金的缺口,对赌协议要求2020年至2024年累计归母净利润不低于340.59亿元,分红率不低于30%。也就是说,5年时间里阳光城必须拿出100亿元分给股东。

低净利 低增速 对赌承压

2020年,阳光城实现营收821.7亿元,同比增长34.6%;归属上市公司净利润52.2亿元,相较去年增长29.85%。营收、净利双增长的背后,却暴露出阳光城的多重问题,净利润增速、毛利率、净利率呈现下滑态势。

以净利润增速为例,2017年、2018年、2019年阳光城的净利润同比增长分别为55.68%、46.36%、33.21%,2020年进一步下降至29.85%,增速首次低于30%。

2020年阳光城的利润率为6.68%,与上一年的7%相比,又下降了0.32个百分点。毛利率为18.88%,同比下跌了6.66%。

为了引战,阳光城签下十年对赌协议,但考核的根本不是规模增长,而是阳光城的盈利能力。阳光城和泰康约定,未来十年,前5年归母净利年均复合增长率不低于15%;第6-8年不低于10%,第9-10年不低于5%。后五年若不达标,阳光集团要进行现金补偿。

表面看起来,这一利润增长要求并不高。回顾过去,2013年-2019年,阳光城净利润平均复合增速高达35%。但这是在规模高速增长的背景下实现的,2017年至2019年,阳光城的合约销售金额分别为915亿元、1629亿元、2110亿元,同比分别增长88%、78%、30%。

去年阳光城的合约销售额为2180亿元,同比仅增长3.3%,净利润增速达到30%,远超泰康的要求。突然增厚的利润,来自销售与管理费用的下降、产品单价提高以及非并表项目结算带来的投资收益大幅增长,简而言之,这种利润的增长并不具有可持续性。

并且,阳光城的净利率也严重偏低,2020年仅6.68%。据统计,截至2020年末,50家典型房企平均净利润率约为13%。阳光城的净利润水平,仅为行业均值的一半。

朱荣斌在股东大会上说了这样一句话,“我就希望我脱胎换骨,虽然还是朱荣斌,但是要换个脑袋。我也在调整,感觉老朱荣斌已经黔驴技穷。我们自己是待下来了,但是我们都要‘换人’,不然无法适应周围的变化。”

对于2021年发展目标,阳光城在财报中表示,将努力实现2200+亿元销售目标,实现1100亿元营收目标,以及69亿元的归母净利润目标。

朱荣斌能否脱胎换骨带领阳光城实现业绩目标,《每日财报》将持续关注。

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