来了才知道,这个二线城市的楼市真的开始疯了!

2021-05-10 10:36:52 正商参阅

来源:大胡子说房

一场史诗级土拍,把重庆推向风口浪尖处,趁着这趟土拍的热风,我们现在就站在重庆这片火辣辣的热土之上,触摸重庆的楼市温度。

直接晒出我考察2天之后的感受:均价1.3万的重庆真的极具性价比,读懂重庆价值的赶紧上车。

今天先出重庆考察后的第一篇文章,后续干货还会再有!

重庆的市场,彻底被土拍搅热了。

为期2天的土拍,拍出了新高度。

不仅楼面价创下历史新高,新地王再次出现,多板块都出现面粉追平面包价···如此大阵仗的土拍,让整个重庆市场彻底燥热起来。

小道消息是部分新盘打算暂停销售,待价而沽,而二手房业主听闻消息马上涨价,而且就是这几天,加价、反价现象频出。

而购房者已经急急杀入市场,量价已经在涨。

就在上个月(4.26-5.2)主城区商品住宅的供应量、成交量、成交价,全部创下今年新高。

供应面积65.23万方,成交面积75万方,成交建面均价14283元/㎡。

土拍后的应激反应已经明显出现,有些人已经慌不择路进场,提醒大家,重庆出了名的魔幻城市,真正考验你买得好不好的,在于二手房的流动性,所以一定不要慌,有时候选对房比入场时机更重要。

重庆市场的最大考验是二手房市场,二手房库存能不能被消耗,才是市场启动的关键信号。

据数据显示,1月20日重庆的二手房挂牌量约166469套,3个月之后的4月20日,挂牌量是162928套,3个月时间减少3000多套。

而5月7日,我刷新了贝壳的二手房数据,是156230套,17天时间,减少了6698套,也就是说重庆的二手房挂牌量在迅速减少。

要么就是业主信心大增,撤盘不卖,要么就是市场成交火热,去化明显,不管是哪种原因,都预示着重庆市场真的开始启动。

过去“天量土地供应”是戴在重庆头上的紧箍咒,总有看空重庆市场的人用此为由劝退买房人。

但实际上这几年重庆主城的供应是越来越少,背后有主观也有客观原因。

重庆的天量供应其实是从2011年开始的,2011修订版的《重庆市城乡总体规划》中主城建设用地规模,当时的用地规模是和人口规划做匹配的,当时基于预测2020年主城区人口要达到1200万上的。

人口规划预测是每年流入60万人,为了匹配这么多人口需求,就开始大量供地,当然背后还有一些控制房价上涨的政治因素在。

所以在2011年规划出台后,2012年重庆就新增供地1236万方,增加了将近100%,2013年又增加到1906万方。即短短两年时间供地面积增加3倍!

但与之匹配的人口数量却没有如预期般增长,2013-2016年这几年,主城的平均人口增长15万人左右,和预期的60万人相差甚远。

人口目标没达成,供应就不能无限增加,所以从2013年开始,重庆的主城土地供应就开始减少,尤其是2018年,主城区的供应明显出现逆转,只成交了1600万方,2019年1400多万方,虽然2020年有一定的反弹,但总趋势还是减少。

这些数据和趋势都表明其实重庆的天量供应时代要结束了。

就拿这次的土拍来说,位置核心的区域,基本没有多少供地,中心城区全部的46块地中,渝中区、江北区基本无地可供,尤其渝中区,挂零已经很多年了。

土地越供越少,这肯定是客观事实,而主观也在于重庆要慢慢开始摒弃过去那种靠天量供应来维持低房价的城市发展策略。

2016年全国涨声一片的背景下,重庆没有跟风暴涨,很多人觉得是重庆控制的好,但有时候这也是双刃剑。

一直靠着调控和天量供应按压住房价,对重庆市民真的是好事吗?

财富的本质是社会排名,你在这里过得安逸,但是你的资产排名在下降,你的财富在缩水,从居民财富保值角度根本不友好。

你想想,全球、全国放水不是针对单个城市的,而别的城市在放水刺激下,资产价格上涨,而重庆房价却一直稳如老狗,相当于在大放水之下财富贬值,被其他城市的人收割。

所以不要单纯觉得房价控制住,你买的房子不涨或者你所在的城市房价不涨是好事。

本身重庆的战略地位、经济预期和人口流入现状和1万出头的房价其实是不匹配的。

现在土拍的火热,传导到的市场信号或许就是重庆市场的觉醒。

今天我在渝北考察,真正看到疯狂的市场,悦来蓝光BBC售楼处人满为患,中介告诉我首地江山赋年前到现在套内小面积户型已经涨了10几万,去售楼处,销售忙到没空接待。

这就是土拍过后,重庆的真实市场!

接下来重庆市场会觉醒,但绝不是大涨。

重庆当下还不具备大涨的潜力,当然在房住不炒之下,也不允许大涨,但扁平化的价格体系是时候打破了。

当下重庆的房价,没有走出明显的梯队差。

重庆是个多中心、多组团发展的城市,这也导致哪个区的中心,房价都差不多。

江北嘴、北滨路、南滨路这种内核非常核心的地段有2万+的房子,南岸的弹子石CBD也有2万+,连九龙坡的陈家坪也有2万+,渝北的龙头寺、冉家坝、礼嘉也有2万+,而茶园核心一点的项目也有2万+。

去到西部的西永、大学城、科学城,房价就到了1字头,但悦来板块也有1字头的项目,价格也差不多,走不出明显的价格差。

最贵的渝中半岛项目也就3-4万,和其他城市核心区相比,并没有和外围区产生明显价差,对重庆楼市而言,这是健康的,但不一定是正常的。

所以一旦重庆市场起势,肯定不是全面铺开,而是由核心区开始,逐渐蔓延到外围区,以点带面带动楼市火热。

现在先初步给个建议:

建议当下重点关注重庆核心区域、以及还有非常强劲上涨动能的潜力区。比如两滨一嘴、大石坝、渝北的照母山、悦来、中央公园等板块,具体排序如何,等我考察完整个重庆市场,会给大家具体分析。

因为重庆真的太大了,主城区有300多个新房在售,再算上15万的二手房供应,当下的重庆楼市,同样遍布陷阱。

我们在观音桥看到一个多年不涨的房子,也看到江北嘴一个土拍之后马上涨价40万的房子,在重庆买房,不仅要关注二手房流动性,更要关注二手房的涨幅,前者决定你买的房子能不能卖出去,后者决定你能赚多少钱。

纵观全国,基本找不到能和重庆人口、GDP、国家政策相媲美,但房价却如此低的城市了,说句不该说的,连浙江下属的多少地级市房价都2万+,直接吊打重庆,当下重庆的价格肯定不匹配价值,我们坚定看好重庆的未来。

昨晚考察结束,吃上了心心念念的重庆火锅,广东人最后的倔强一定就是鸳鸯锅了,结束火锅,发现凌晨1点的重庆仍然非常热闹。

吃着火锅烧烤闲聊的人们、匆忙穿插行驶在路上的黄色法拉利,还有灯火通明的便利店和夜市街,都在述说重庆的热情。

诶,别说,火辣辣的火锅和热辣辣的土拍,真的绝配。

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