如果买了昆明滇池边上别墅,被拆后,买房人付款能否向房企要回?

2021-05-08 17:58:21 贵阳小数据

别墅确实是有风险的,不仅投入大,而且还要担心房产未来流通性的问题,毕竟属于小众市场,还要考虑一些不可预料的变动因素,尤其是在湖边、景区周边等,买别墅一定要多做一些背景调查。

至于由于一些买房人预料之外的因素,比如不可抗力或者违建等因素,导致的别墅被拆除,能不能要求房企退款,这个其实是要分情况来看待的,一般而言,下面几种情况,处理的逻辑和方式都各有千秋:

1、既有买房人“明知”,又有房地产开发商“违建”

买房的时候,买房人就知道那是违建,没有做到合理的注意去审查房企的各方面资质,比如五证一书,而且愿意买,自甘风险的行为,那么结果和损失,是要和房企一同承受的,房企如果资不抵债,导致破产了,那么买房人也要愿赌服输,买房的钱大概率是退不回来的。

2、买房人成为正式“房东”前被拆除,或买房过程中被拆除

买房人买房的时候,房企的证照是齐全的,但是还没交房,或者没有办产权证,这个时候,房子的物权还没有转移到买房人手中,买房人只有一个向房企的给付债权,这个时候,如果在建工程被拆,那么相当于房企是履行不了购房合同里面的义务的,所以,买房人事实上最后是得不到房产的,但是可以要求房企退钱, 也就是解除合同,甚至可以要求房企赔偿违约责任。

但是,在实践中,往往在建工程如果烂尾停工,或被认定违建拆除,那么房企不排除会破产清算的可能,那这个时候,买房人的钱就不一定要得回来,除非是那种资金非常雄厚,而且要负责任的大品牌房企,这也是为什么很多top品牌房企在开发具体地块的时候,往往是要分拆成若干个子公司来运作,也是一种规避风险策略,出现了问题实在不行还能“弃车保帅”。

3、买房人买了房,也交了房,也办了房产证

一般来说,能够办得下房产证的项目,在项目前期阶段一般都是有规范程序的,说明项目当时的程序至少从形式上是符合要求的。

当买房人拿到了房产证或不动产权证的时候,债权就已经变成了物权,这个时候,买房人已经是名正言顺的房东了,而且官方发放的不动产权证也是有效力的,这个是实实在在的物权,受到保护的,算是房东的私有的、合法的财产,这个时候,如何要拆除的话,那就和征地cq类似了,要有合理的补偿,这部分钱不一定是房企来出,一般都是主动提出要拆的一方来补,有点类似于棚户区改造的模式。

所以,情况不一样的话,阶段不一样的话,最后的处理方式和结果,也是不一样的,其实还要看具体事情里面,到底是哪个环节出了问题,如果是后两种情况(买房人作为不知情的善意第三人),尤其是第三种情况,还是比较莫测的,毕竟买房人作为权利人,对自己的财产和人身还是要有一定的可预期性,所谓的“仓廪实而知礼节”,安居才能乐业,有产者有恒心。

当然,如果连拿到房本的物权都没那么多确定性,那又有什么是可以确定的呢?所以,不单只是别墅的问题,如果连高层住宅、洋房等,也面临这样的不确定性,那我也不知道该怎么说了。

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