泰禾危木将倾,万科欲救未救

2021-05-08 13:09:44 世范财经

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一年亏掉市值的90%,年报被出具保留意见,资产负债率超过90%,被法院判处偿还逾42亿合同借款,关键时刻还被老大哥信达踢出局……身处生死关头的泰禾,还没等到万科,似乎已经快支撑不住了。

4月30日,历经几度沉沉沉浮的泰禾终于在最后期限内披露了2020年年报和2021年一季报,2020年、2021年一季度,泰禾分别实现营收36.15亿元、3.97亿元,同比减少84.7%、17.29%;净亏损分别达到49.99亿元、3.55亿元。泰禾这一年多时间亏掉的钱,已经将近目前整个上市公司的市值。

此外,根据上海金融法院近日出具的《民事判决书》,泰禾还将于5月5日起向四川信托偿还本金39.95亿元以及2.61亿元的利息、罚息及复利。对于账上只有24亿现金的泰禾来说,这已经足够成为压死泰禾的最后一根稻草。

而在关键时刻,泰禾此前跟着一起攻城略地的老大哥信达,这时候非但没有站出来,反而一副要把小弟踢出局的姿态:3月30日,信达地产宣布上海新江湾“上海院子”、深圳坪山“信达泰禾金尊府”和上海顾村“上城院子”三个项目与泰禾方面终止合作,此前泰禾分别负责上述项目的开发、代建和技术与管理服务。

截至今年一季度末,泰禾公司总资产为2194.2亿元,净资产142.78亿元,资产负债率高达91.04%。如果算上隐性负债(名股实债+体外负债),泰禾可能已经处于资不抵债的境地。

这家素来以高端精品闻名业内的闽系地产商,如今的落魄与两年多以前的风光相比,在外界看来不免充满戏谑与嘲弄。

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泰禾“大跃进”

泰禾是在2017年12月22日这一天走进大多数人的视野的。在接受媒体采访时,前11个月销售额只有700多亿的泰禾董事长黄其森,喊出了2018年销售额同比翻番至2000亿元的口号。

话一落地,在随后一个月里,泰禾集团股价一路飙升,从当日收盘的8.19元/股,一个月内涨到了最高21.31元,最高涨幅超过260%。从那开始,黄其森和泰禾也迎来了人生中最高光的时刻:黄其森凭借200亿的个人财富名列胡润全球富豪榜1001位,泰禾则凭借1303亿元的销售额挤进了2018年中国房企的TOP20。

直到如今,媒体们的聚光灯也没离开过泰禾,只是这两年,大家目光的聚焦点渐渐从他宴宾客变成了他楼塌了。

1996年, 31岁的黄其森从银行下海创办了泰禾,创立第3年,泰禾就在离总部三明市不远的省会福州推出了成名作“天元花园”。在人们对商品房还停留在“单元房”固有印象的年代,该楼盘依山而建,随地势起伏,其间茂林、修竹、溪流、叠泉、花园随着地势蜿蜒分布,大有一副中国山水画的空间感,这给当地人第一次定义了小区豪宅的概念。

泰禾天元花园

该楼盘一经推出,就吸引了不少政商文化名流的关注。在价格高出周边楼盘30%的情况下,天元花园470套住宅在近一年的时间里一售而空,泰禾也开始风生水起,并且逐步将主战场从福州迁往市场更大的北京。

2009年,泰禾在北京市场的第一个项目——位于通州京杭大运河畔的“运河岸上的院子”亮相,该别墅项目正是后来闻名北京豪宅圈的“中国院子”。

如果说天元花园让泰禾赚取了第一桶金,那么“中国院子”则是奠定了泰禾“院子系”的产品基因。

“中国院子”的面世前后整整历经十年,其间也不乏诸多质疑的声音。用后来黄其森的话来说就是:“2003年我们在做这个项目的时候,当时的地段做高端大家不认可,我们做中式,可那时候是‘欧风美雨’,别墅豪宅都是欧美的,中式的大家放在比较低的位置。”

但不可否认的是,正是凭借“中国院子”,泰禾在北京乃至全国的豪宅界有了一席之地。同时也得益于成功借壳福建三农上市,泰禾从此开启了大举扩张的步伐。

2013年,泰禾首先在1月份斥资了18.5亿元拿下了孙河地王,楼面价达每平米2.8万元;4月,泰禾又以19.3亿元竞得台湖镇251亩地,溢价率高达112%;之后又在5月拿下了台湖镇另一宗地块,成交楼面价高达1.9万/平方米,成为北京通州的新地王。2013年一年内,泰禾先后斩获了12幅地块,总金额超过195亿元,同比增幅超过5倍,这一拿地规模已经超过泰禾当年168亿元的销售规模。连一向语出惊人的“任大炮”任志强都惊呼:“黄总有点疯”。

在2014年3月接受媒体采访时,黄其森说道:大家感觉房地产黄金十年开始进入下半场了,但我恰恰认为,房地产的黄金时代才刚刚开始,从技术层面上过去十年仅是解决了“温饱问题”。“从享受品和投资品的层面来看,房地产的机会才刚刚开始。”

而当年的另一幅画面是,还是房企老大哥的万科在致股东信中提出,房地产已经转入白银时代,行业单边高速上涨的时代已经结束。甚至两年后的时任首富王健林也开始了卖卖卖的步伐。

可以说,正是由于对时局的错误预判以及对自身风控的盲目自信,造成了泰禾如今的负债压顶。

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泰禾的落魄

2013年,在屡屡拿地收获到高溢价之后,“左手融资,右手拿地”逐渐成为泰禾等闽系房企扩张的普遍手段。泰禾给自己的战略定位也逐渐变成了“高品质、高周转”,在高周转背后又意味着泰禾在全国攻城略地时的高溢价、高楼面价、高总价。

以2013年1月泰禾拿下的北京孙河地王为例,泰禾拿到该地块楼面价的成本是每平米2.8万元,但在2013年末该地块楼面价就飙涨到了5.2万/平方米,不到一年时间净值就几近翻番。从那时候开始,银行体系出身的黄其森嘴上就喜欢挂着一句话:不懂金融就做不好房地产

尝到甜头的泰禾在随后几年里开始大肆囤积土地,融资方面则不断加杠杆,各种金融产品无所不用其极,股票质押率超过了99%。直到2018年末,泰禾在净资产只有185亿元的情况下,在手的楼盘和土地账目资产已经达到了1738亿元,同时其负债总额也高达2112亿元。

泰禾2018年末存货资产情况

对于广大房企来说,在房价上升周期里,高杠杆和高负债往往很容易把人送上王座,所谓“撑死胆大的饿死胆小的”;但在横盘和下跌周期里,高周转的游戏一旦难以为继,则很容易瞬间崩塌。“高品质、高周转”的策略造就了泰禾的成功,然而在2017年以后,在国家轰轰烈烈去杠杆和房地产长期调控的背景下,泰禾惯用高杠杆埋下的风险也随着宏观流动性趋紧逐渐显现。

2018年,泰禾在山西太原泰禾金尊府2期项目开盘时宣传,太原最好的学校之一山大附中将在小区里建立分校。在太原泰禾金尊府比周边楼盘价格高出20%的情况下,太原金尊府优质的学区房资源仍吸引了许多人购买。

泰禾太原金尊府

然而,2019年7月,由于楼盘楼层过高而与太原市政府城市风貌管控不相符,泰禾金尊府被责令拆除部分过高楼层。尽管一个月后该拆除通知就被取消,但泰禾金尊府项目却始终没有重新复工,而原本要建在太原金尊府小区内的山大附中,也落在了离太原金尊府10公里开外的省政府旁。

之后,泰禾被爆出将本应存入银行指定监管账户的购房款挪用。紧接着,2020年,泰禾在全国范围内多个项目陆续被迫停工和缓建的消息纷至沓来。与此同时,泰禾前几年大量发行的债券集中逾期、控股子公司接连被列为失信被执行人。泰禾前两年“大跃进”埋下的雷,也随着疫情的爆发被完全引爆。

根据当年泰禾年报显示,2019年末泰禾的短期有息负债达到578.24亿,而现金及现金等价物仅为113.78亿元,短期有息负债是现金的4.88倍,年报也被会计师事务所出具了“非标”意见。在2019年国际信用机构对国内地产商的主体信用评级中,泰禾被穆迪排在了倒数第一位。

直到今年5月7日,泰禾市值已经从2018年巅峰的500亿元缩水至65.46亿元。根据泰禾的一季报,一季度泰禾经营现金流入仅有7.75亿元,而有息负债将近950亿元。此外根据上海金融法院的判决公告,泰禾还需在5月5日起十日内向债权方四川信托支付42.56亿元本息贷款,对于一季度末账上只有24.07亿现金的泰禾而言,这已经足够成为压死泰禾的最后一根稻草。

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泰禾的救世主们

可以说,从2020年疫情爆发开始,泰禾就一直负面缠身。而在债务雷被引爆之后,引入万科为首的战投方就成为泰禾和黄其森绕不开的话题。

事实上,虽然早在2019年泰禾就被传出资金链紧张。但据泰禾内部人士透露,泰禾是直到2020年4月才正式下定决心引入战投的,这与泰禾掌舵人黄其森一直以来的执着和不服输有着浓厚关系。

黄其森不服输的底气,是来自于泰禾全国逾3200万平方米的土地储备,对应的货值约4000亿元。

资料来源:泰禾集团2020年年报

不过这位素来执着出名的闽系地产商,面对逾2000亿的负债也不得不低下头:从2020年7月开始,黄其森就先后去过上海、深圳为引入战投多地奔走。

后来的结果大家都知道,泰禾迎来了第一位白衣骑士万科。2020年7月31日,泰禾发布公告称,公司控股股东泰禾投资与万科下属全资子公司海南万益签署股权转让框架协议,泰禾投资拟将其持有的19.9%股份转让给海南万益,宣布了万科将成为泰禾的战投方。

另一方面福建省政府也伸出了援手。2020年9月17日,在由福建省分管副省长组织,省厅级相关职能部门、金融机构参与的会议上,政府引用“六稳六保”中“保市场主体”的说法,协调各方达成了共识,共同推进债务重组和风险化解处理,以兴业银行、东方资产、信达带头的债权方,公开表态同意债务重组并协助泰禾渡过债务危机。对于福建官方救助企业层面来说,这样的阵势已经实属罕见。

有了万科和省政府的站台,泰禾在引入战投方面也加快了步伐。2021年2月,泰禾先后引入了中国能源建设股份有限公司旗下的葛洲坝集团以及中铁七局,这两家央企的共同点是工程建设,这也被外界视为泰禾已经在寻找有实力的承包商,着手解决项目烂尾的问题。

有内部人士透露,截至今年4月,泰禾已经有至少700亿债务达成了展期与和解,这里面资产管理公司占据大头,比如长城资产就有120亿元。

此外,泰禾母公司2017年以106亿港元收购的泰禾人寿,也从2020年5月起就不断被传出在出售中。而据该内部人士透露,该买卖已经临近拍板,双方还没签署最后协议。

用黄其森在2021年2月21日“泰禾北京区域汇报会”上的话说就是:我已经不是壮士断腕,而是壮士割肾。

据了解,泰禾处置债务的思路是:不逃债、不赖债、不躲债是泰禾的基本底线。泰禾诉求非标的部分能延期3年,公开市场的部分能延期5年。泰禾对债权人的承诺是,本金、利息和延期利息都会偿付。

然而,尽管目前绝大多数债权人已经认同泰禾处理债务的方式,但大的债权方中,还有信达一家仍未签署协议,对应债务总量约80亿元。此外在涉资逾百亿元的境外债务重组方面,泰禾与相关债权人也在各项细节上仍未敲定下来。

如此大规模的债务重组,有一两根难啃的骨头或许是难免的。但是目前来看,时间并没有站在泰禾这一边,泰禾的债务拖一天,员工、业主、施工方的耐心都会减少,而债务利息成本则会增加,更重要的是外界对泰禾的信任也会一天天消失。

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万科能救得了泰禾吗?

在泰禾2020年的年度会议上,黄其森是以一番感谢话作为开场白的,他感谢了朋友、家人、员工、万科、合作伙伴和政府。尤其对万科更是不吝赞美之词,用黄其森的话来说就是:万科是我的贵人,选择万科是泰禾的荣幸。

黄其森曾不止一次地坦诚表示,泰禾的挖人偏好,列表里的第一位就是万科。对比已经建立了职业经理人制度和现代企业制度的万科,泰禾在企业职业化管理上简直就是小学生。在泰禾内部的各种会议上,黄其森也多次强调:“要通过这次万科进来,全面改善泰禾的管理水平和能力。”言语之间尽是对万科的仰慕。

事实上,万科不仅在管理制度上是“泰禾们”学习的榜样,万科对泰禾的援助,现在看来对其他房企也颇有教学意义。自去年7月双方共同官宣万科成为泰禾战投方开始,万科并没有像平安之于华夏幸福那样,直接往泰禾砸钱补窟窿,而是一方面向泰禾输入万科的现代企业管理制度,将泰禾原本的“总部-区域-城市-项目”四级管控体系转变为“总部-城市”的二级管控体系;另一方面在债务重组上成立纾困平台,并积极推动泰禾与其他债权人的谈判。

在今年3月2日,泰禾宣布“老万科人”黄耀文和中石油系刘向民出任公司副总裁和财务总监。两人的共同点是都有丰富的财务管理经验,黄耀文曾任万科总部财务与内控管理中心运营负责人、总部财务与内控管理中心副总经理,刘向民曾任中石油销售板块财务处处长。此外与郁亮合作超过20年的万科首席风险官王文金,也一直奔走在盘活泰禾的一线。

虽说祝九胜2020年8月28日的发言里说了,泰禾的债务要么集体沉船要么集体上岸。但是从万科的行动来看,万科确实是下了决心要救助泰禾,毕竟以黄耀文为代表的万科团队是实实在在从万科离了职后加入到泰禾的。

不仅如此,在今年3月份,有泰禾业主拍到了万科首席合伙人、芜湖万科城市总经理何沁石正在考察泰禾上海“大城小院”的项目,行程中还包括苏州的淀山湖院子以及上海奉贤的海上院子。据传何沁石可能最终将出任万科和泰禾共同设立的操盘公司的CEO。

事实上,泰禾对于产品的坚持是业内公认的事情,对万科来说,泰禾的“中国院子”不仅是便宜的优质资产,泰禾的IP对万科的品牌也有锦上添花的作用。用黄其森在高管会上的话来说就是:房子延期了可以用经济手段弥补,迟个一年半载的,今后服务好一点。“质量、品质不能打折,这是我的红线也是最后底线。”

但也正如祝九胜在万科3月31日业绩会上所说的,万科入股泰禾从一开始就有严格的前提条件:只有在达成全面债务重组方案的情况下,而泰禾的难题还是在泰禾自身和相关债权人手上。其也直言泰禾“目前的进度,距离入股还有相当大的难度。”

可以想象得到,接下来黄其森和泰禾仍将面对一场又一场多方拉锯的债务马拉松,而泰禾能否从这场充满各种博弈和争议的考验中走出,又以什么样的姿态走出?万科能否在这场不良资产处置的战役中一战成名,甚至一跃成为房地产白银时代的AMC巨头?万科接盘泰禾又将为各大房企们提供怎样的模版?这将是众多看客们所期待见证的事情。

文中图片来源于网络

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