分裂的成都:离房价3万5越来越近,却离刚需越来越远!

2021-05-06 00:51:15 搞笑大哆啦

这是今年,我在成都调研的第一篇稿件,想跟大家聊一聊成都这个市场,也跟大家聊一聊成都这个城市。

现在有一个非常不好的风气:



上来就干天府新区
上来就干万人摇号,
上来就干刚一顺位,

必须有争议,必须有新区,必须有倒挂,必须有万人摇号,必须有抢破头的火热,必须有全城火热的二手房,仿佛这才是成都,仿佛这才是我们期待中的成都市场。

成都,就应该这么热。

1

圈层

今天这一篇文章,全是干货,全是结论。

没有所谓的情绪,没有所谓的争议,只有就事论事的讨论,只有辛辛苦苦的调研,以及调研之后的分析。

我极其讨厌这个“圈层”词,直接就把成都分为三六九等,但是成都就是这样,硬生生将一个城市分为三个圈层。

成都如何摇号,这张图非常清楚了。

很复杂,你只需要记住几个关键词:

1、一圈层、二圈层、三圈层;

2、主城5区,外城5区,2个高新,外加天府;

3、高新南最牛逼,只有高新才能买高新南。

4、天府新区能买所有区,除了双流+高新南。

5、熔断。

2

摇号盘

1、成都新房天花板是3万5。毛坯最高限价3万,精装最高限价不到4000。当然了,个别楼盘会有突破。

2、成都最热门的楼盘中,川发天府上城(销售小姐姐对我们很冷淡)、恒大天府半岛、南阳御龙府、南城都汇、中信城开麓山壹号、蓝润泷门、南阳御龙府、南城都汇7期、青秀未遮山、中车共享城、天府公园未来城,基本上限价在2万以下,性价比极高。还有哪些,大家补充。

3、成都摇号有个新词:气氛组,哈哈哈哈。气氛担当。

4、成都每年的摇号人次在30万。牛逼啊,能跟成都抗衡的,估计只有杭州南京合肥了吧。

5、跟之前万人摇相比,最近几年,成都摇号规模、参与人群、轰动程度,已经远远不行了,地价在涨,备案价在涨,成本在涨。

6、早在2019年,甚至更早,成都2万+-3万+的高价盘,开盘去化率就已经非常低了,只在19%-30%之间。

注:信息来源于中原地产报告

3

成都新房

1、成都最核心的板块,金融城、攀成钢、三圣乡、大源、十陵、万年场、武侯新城、怡心湖、天东天西,全部在东部、南部。这也就解释了为什么成都未来的方向,一定是向南、向东。青羊新城就是西门地缘,金融城+天东+秦皇寺就是城南,攀成钢+龙潭寺+二八+三圣乡就是城东。

2、成都新房不断逼近3万5,限价在涨,地价在涨。同时,成都优质二手房均价4-5万,仍有倒挂,但是新房增长已经很吃力,变现难度、周期越来越大。

3、3万、3万+的板块越来越多。攀成钢、金融城、大源、天西就不用说了,青羊新城3万,武侯新城3万,红牌楼3万,龙泉驿十陵最高2万8,锦江的川师板块,成华的东站板块,兴隆湖北3万+,天府前湾最高2万5-3万,麓湖3万上下。前6个更多是地缘改善,天府新区的3个板块中,明显是新区改善客户。

4、2万+的板块也在逐渐增多。靠近天府新区的怡心湖2万+,兴隆湖东2万5,兴隆湖南2万+,龙潭寺2万5,二仙桥2万5+,甚至于龙泉驿的东安湖小2万,温江区的光华新城小2万。

5、土拍上,成都的楼面价也在逐渐上涨。2019年,成都的地王还是锦江的19800,到了21年,新川2万+,三圣乡2万5+,整个成都至少6个片区,楼面价超过2万,或者接近2万,未来售价多少?2万5还是3万5?

6、成都新房的底是1万5,但是差异非常大。既有郫都区的1万5,也有新都1万5,更有城北1万5,也有金马1万5,双流新区也在1万7-1万9,南湖限价也在1万6,麓山限价也在1万6。这样一看,是不是南湖性价比真高,麓山性价比真高?

7、成都有一点非常有意思,户型越做越大,越来越改善,地价倒逼着改善,价格倒逼着改善,成熟的片区也在倒逼着改善,成都的改善总价高、面积大、总价还高,天西、高新南、新川就是最好的典型,招商干到200大平层,陆肖更是大户型,臻林更是高总价。

4

成都调控

1、17年,一堆新政。没用。

2、18年,515新政,遏制了一点,但是照样万人摇。

3、19年,正常调控,稳了点。

4、20年,9.14新政二手房增值税2改5,5月之后限价为精装3万5-清水3万-精装4000,11月无房户优先摇号。

5、21年,3倍红盘限售3改5。二手指导价。

总结:

终于从均价1万多(中位数),调到了2万多(中位数)。

5

二手房

1、成都二手房最热的时间,应该是18年。

2、随后,19年年底开始启动,疫情中断,之后快速上涨。学区房涨的最快,随后金融城、大源、攀成钢为代表的品质+改善+学区跟涨,跳涨至少在5000-1万+。

3、成都80%的板块,没涨。

4、21年年初,成都二手房涨得太快了,很多业主根本不是诚心挂,很多买家也是无脑买,基本上都站在了高位,我去看二手房的时候,明显能够感受到市场一般,交易时间在延长。

5、成都二手房,一定要等一等。

6、给大家举几个例子,金融城的中海城南一号,挂牌价4.4-5.1,成交价3.8-4.8;大源的华润凤凰城,挂牌价2.8-4.1,成交价2.7-3.5;攀成钢的仁恒滨河湾,挂牌价4-5,成交价3.7-4.2。

7、除了金融城、大源、攀成钢,成都二手房市场很正常,大多数普通板块都是平稳。一是税费太高,二是涨幅过高,拉高预期,转战新房。

6

对于成都市场的总结:

1、以前的成都,你看不起;现在的成都,你看不起。


2、成都不止有高新南、天府新区,青羊新城3万也很热,成华的二八也很热。东安湖、怡心湖、光华大道、犀浦、新川也很热。

3、成都房价离3万5越来越近了,但是离刚需越来越远了

18年我们调研的时候,成都遍地1万出头的限价房,单价低、户型小,高新天府武侯新城都不贵。

但是现在不行了,优质改善都在做大户型、高单价、高总价,越来越多的地价2万+,越来越多的单价3万,正在不断倒逼刚需奔向远郊。

4、主城5区=高新南=天府新区。

前者是地缘+学区,中间是最成熟的城市板块,后者是最牛逼的新区,沿着金融城-大源=新川-前湾-天东天西-兴隆湖,有富人区,有产业新区,有商务综合区,有3条大道+多条地铁规划。

5、单论摇号,合肥新盘大于成都新盘。

一是限价更低,同区位至少低5000+,二是二手房最高价同样都是5万+,三是合肥没有那么多的刚1刚2刚3刚4的规矩,直接干就完了。

有什么疑问,留言区见。

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