环形成都房价黄金带是2.5环,不是1环,更不是2环

2021-05-04 11:31:40 大建树

在全国,拥有7环路的除了首都北京,就属地处西南的四川省会城市成都了。成都的环形分布让城市格局更加合理,无关十字方针的一路向南向东,成都东南西北各个区域都有大量的融城区、卫星城,在各个区域形成中心是成都城市郊区化的必经历程。

让我们把目光再聚焦一些,放在中优的核心区域三环内,作为成都真正意义上的主城区,以三环为分界线将城市中心和近郊分离开来(南边除外),三环内区域城建较早,也最能代表成都特色,尤其是一二环周边,除了核心CBD外,还有大量的成都典型老旧楼房,这些六七层的老旧楼房见证了成都城市的发展,在中优的美化升级下,也迎来了全新的改变。

不同于北京的一二环内,大量的外表不起眼的四合院可以卖到天价,而成都一二环周围的老旧楼房不仅其价格与均价大相径庭,甚至很多房源房价要远远低于近郊楼盘。这一点无不让人诧异,要知道当前三环内基本上没有2万以下的新房了,动辄300万、400万的新盘可能被周围单价1万出头的老旧楼房紧紧包围,这就是成都一二环内最真实的写照。

这与城市化发展不无关系,在棚改转旧改的宏观政策背景下,美化升级取代了简单的拆迁重建,房龄较大的老破小老破大也被遗留了下来,三环内似乎出现了尴尬的无地可卖的现象,长此以往,成都主城区三环内的房价均价是不是会越来越低,居住的价值也会下降?

其实不然,仔细观察成都三环内房价情况,可以发现一个大致的特征:成都三环内的确存在一个房价黄金带,这里既不是一环,也不是二环,而是介于2-3环之间的区域——这里就是环形成都的房价黄金带。

早在成都二环还没有架设高架之前,2环往外别说东边,连城建较早的西边也是一片田野,随着短短二十年的时间,飞速的城建发展在这些田地上建立了一个一个的核心区域,从西边青羊出发,顺时针旋转:

青羊区的贝森开始到金沙遗址,这里已经形成了一个具备学区、配套、教育、环境、品质盘扎堆的核心居住区域。

再继续选择,金牛的核心区域茶花板块,恰好是以2.5环作为分界线;继续往北,受制于北站片区的影响,此地块开发进度较慢,但围绕2.5环的周边沿线,房价也是高于金牛区的平均水平。

继续向东来到潜力新星成华,未来核心二八板块就在2.5环上,大量的存量土地储备,正在开发的现状可以预示这里即将有一个未来主城区核心板块崛起。

继续往东,无论是华润二十四城,还是锦江的攀成钢、东湖板块,都处于这个核心地带来,其平均房价远远高于所在行政区的均价。

往南边来到武侯,尽管2-3环区域价位受制于铁路和学区影响,并不算高,但其几大老牌富人区板块:桐梓林、神仙树、丽都、鹭岛的均价还是远远高于二环内区域,新建集中区域外双楠的房价也远高于同区一二环内板块。

到这里,我们就可以看到一个相对完整的2.5环,在整个区域,这里的均价据不完全统计,达到了2W+,这一数据相对于主城区1.8万的均价着实高了不少,如下图所示。

总之,这里就是成都三环内的黄金房价区域,不过不需感慨:整个环形带的兴起其实不过是城建的先后罢了,斗转星移后,将又一次迎来变化。

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