凭栏:“万物暴涨”,房还会不会涨?

2021-04-30 21:38:33 凭栏欲言

文:凭栏欲言

工业原材料、金属、原油都在暴涨;与居民生活紧密相关的粮食,也加入了暴涨队伍。

联合国联农组织(FAO)数据:2月份世界粮食价格录得连续第九个月上涨,触及2014年7月以来的最高水平,其中糖和植物油价格涨幅居前。

彭博农业现货指数创出2013年后新高。

全球放水,万物暴涨。

房呢?

01

逃不开的房

讨论涨价的时候,房是逃不过的话题,中国民众对房子的感情,从来都不是单纯的居住问题。

在中国,房子具有阶层划分、投资获利、面子问题、婚姻资源分配、教育资源分配、城市配套资源分配等等多重价值。

在一个黄金地段买上一套房,首先是阶层上升的重要体现,其次是资源分配的有利地位.而居住价值只占房产价值的一小部分。

在过去的20年,也正是房产的多重价值,造就了中国民众坚逾金石的房产信仰,造就了中国万众瞩目的高昂房价,造就了房产占据中国居民财富超70%。

房,是高收益的资产,是抗通胀利器。

但是现在,时间点来到了“万物暴涨”阶段。

房,还会继续涨吗?

02

房的实体价值

房的实体价值其实涵盖了三部分:

1) 建房资源的投入。建房所用的土地资源和水泥等资源的价值。就房子本身的资源投入来说,房产本身一经建成,资源的投入基本停止。

2) 城市配套资源分配权。就房产的资源投入来说,房子价值相当一部分源于城市配套(比如修地铁等)源源不断的投入,房的背后,也是一种资源分配权利。买房才有权利享受政府配套资源的持续投入,而无房无权利享受政府资源投入。买房越早,配套资源分配就会越多。这些持续投入的资源,成为房价上涨的一个重要基本面。

3) 投入资源的产出。从宏观来看,GDP增长就是上年GDP资源投入,滚动产出今年GDP的一个过程,GDP增长部分就是宏观资源投入的收益。房产是资源的一种,从长期来看,房的产出(租金)会围绕GDP增速波动。

这三部分所得(3的投资获利、1和2的通胀影响名义价格上升)扣除资源损耗,最后以房产租金形式表现出来。

房租,是房子的实体价值表现。

03

房的金融价值

正常经济情况下,房的价值由实体价值主导,房产投资与实体投资回报(宏观上是GDP增速)理应差距较小。

但如果央行逆周期调控经济,央行降息,通过印钞对冲稳定GDP增长,这会影响房的实物属性回报稳定,但借贷利率却在下降。房产投资与存款投资的差距就会拉开,水往低处流,就会吸引更多货币流入房产,推高房价。房价升高反过来继续吸引货币流入。

金融属性炒的是预期:

1) 房价升——货币流入——房价升——货币流入,发生价格到价格的反馈,出现货币持续流入的预期。

2) 房价升——卖地多——政府有钱,城市配套多——买房拥有资源分配权——房价基本面升,有城市资源持续投入的预期。

房产投资利润扶摇直上,但实体投资利润勉强稳定。房产投资与实体投资的回报差距越拉越大。这又吸引资金从实体流入金融,压低通胀,循环反馈。

形成经典的高增长、低通胀、低利率现象。

这种现象的背后,必然是金融(房产)投资收益远超实体收益(GDP增长),房产价格被金融属性主导。

04

房价大涨的背景

现在可以理解到,影响房产价格的主导因素有:

1) 建房资源的一次性投入。

2) 买房者与无房者,城市配套资源分配存在差异。持续不断的城市配套资源投入和资源分配不公化,成为房价上涨的基本面。

3) 资源投资回报,参考GDP增速。

4) 逆周期降息,影响房产回报与无风险回报的差价扩大,吸引资金流向高收益——房产。形成金融正反馈,进而导致房价被金融属性主导。。

在过去的20年中国房价为何持续大涨?

首要因素买房者与无房者城市配套资源分配存在巨大差异,形成房价上涨的基本面;其次是这20年是一个降息的长周期,影响房价投机增多。

05

万物暴涨的影响

对上述四点来说有如下影响:

1) GDP承压。通胀会让价格信号就会紊乱。通胀可以使得投机比制造更有利可图,驱动大量资金投机囤货待涨,让生产陷入停滞。而工厂无需(雇佣工人)开工也可以通过囤积货物获得收益,工人对薪资的议价能力下降。发生上游涨价潮,下游倒闭潮。

2) 施压加息。万物暴涨会施压加息,影响房产金融属性反转。

3) 城市配套资源减少。通胀会施压GDP增速,而城市配套资源投入具有顺周期性,经济越好,卖地越多,财政收入越足,配套资源投入越多,房价基本面越好。反过来,财政收入不足的时候,会影响城市配套投入减少。

4) 存量资源的价值。在通胀的影响下会升值。也是通胀对房价的影响中,唯一有利于房价上涨的因素。

由于房产价格受4重因素影响,而如果通胀上行,其中3重会对房价形成拖累,这会影响房价跑不过通胀。

当房价跑不过通胀的时候,水往低处流,影响通胀收益与房价收益差距扩大,加大吸引资金从押注金融转向押注通胀,推高通胀,循环反馈。

从货币来看,房价和通胀,只不过是水在两个池子之间调度的问题,压力差终归会让两个池子的水平面一致。

从经济长期看,通胀是一个经济产出问题;而房价是经济产出的租金。这决定了,两者在长期走势上会趋同。

房价与通胀,会交替领跑。

小结:

房价首先是一个资源分配不公问题,其次才是一个印钞问题。

当通胀领跑时,代表房价领跑结束。

END

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