作者：公子不悔
01
从昨晚到现在，24小时内，已经有3个城市对炒房客动手了，开始全面围堵。这三个城市分别是广州、北京和厦门。
在4月2日发布大调控之后，广州于4月8日再次被住建部点名，要求它确实遵守房住不炒准则，维持楼市稳定，这种背景下，昨天晚上广州发布了打补丁政策：
1、人才购房，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。
2、越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
两条内容针对性很强，第一，就是要堵住人才客炒房之路；第二，并增加炒房客的持有成本和税收成本，逼退炒房客。
这一次专门针对人才购房加磅调控，主要是因为广州在人才落户和购房放松的大背景下，楼市特别火热。
2019年年底，广州放开了南沙购房限制，规定只要学历本科以上，或者持有中级以上职业资格证、中级及以上专业技术资格证，在南沙买房就不再受五年社保限制。
2020年年底，广州降低了白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区的落户门槛，凡是大专以上学历、全日制技校高级工班人员，只要年满28周岁以下，缴纳一年社保即可落户。
在这种背景下，广州2020年上涨了两成多，涨幅高达20.58%。进入2021年继续上涨，不久前统计局公布的数据显示，广州新房环比上涨1%，二手房环比上涨1.4%，均领涨全国。
其中黄埔区和南沙区涨幅最大。
黄埔区人口流入最大，数据显示广州去年增长的50万人口，有三分之一流向了黄埔区。而南沙则是购房门槛最低的区。
02
昨天晚上，广州终于收紧了人才购房政策，被各个区认定的人才，购房还需要提供在认定区内连续缴纳12个月纳税或社保的证明，且不准补缴。
这意味着，想通过人才落户这条路炒房的路被彻底堵住了。如果你是真的想来广州，那欢迎，如果只是想为了获取房票，那不好意思，先待满一年再说。
此外，二手房也遭遇大利空。
在此之前，广州二手房交易免征增值税年限是两年，也即你持有一套房，满两年后交易，就可以免征增值税，现在延长至5年，需要拿证5年以上，才能免征增值税。
总的来看，广州这次打补丁针对性很强，对于广州楼市构成较大利空，因为广州过去两年的大涨主要是人才购房推动的。现在这条路被堵上，需求会继续下滑。
但是，正如本号一直强调的，广州这类级别的超大城市，调控只能改变其上涨速度，无法改变其上涨走势。
03
再来看北京和厦门，之所以将两座城市放在一起，是因为它们都在做一件事情，追查经营贷。
今天傍晚，北京针对群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市等问题依法从严惩处发布了“关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知”。 文件要求：
依法严厉打击房屋销售、租赁市场违法违规行为，重点针对近期群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题，依法从严惩处，形成高压态势。
北京这一次发文，主要是要做两件事：
第一，打击一些机构炒作学区房等行为。
北京提出，对房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员违法违规行为，坚决予以打击治理、从严惩处、公示曝光。对违法违规中介机构，从严惩处直至“停店、停网、停业”。
北京的学区房一直很火热，哪怕此前两年北京楼市整体低迷的背景下，东西城总还能时不时爆出天价学区房事件。
这里真实需求推动是主力，但也不乏一些中介结构和媒体渲染。但是，即便肃清了这些中介结构与房企等渲染行为，也很难给北京的学区房降温。
虽然北京的学区房已经是天价，但是全国最优质的教育资源都集中在北京，父母为了孩子，即便天价也会去争抢，需求永远在托着北京的学区房，怎么可能降温。
第二，继续追查经营贷违规流入楼市行为。
今年以来，各大城市都进行了摸底排查经营贷违规流入楼市的行为。北京、广州、深圳、上海已经公布了数据。
北京查出了3.4亿元违规经营贷流入楼市。
广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。
深圳中资商业银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查，深圳银保监局选取6家银行集中开展现场检查，责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。
上海调查已发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场，同时还发现部分银行首套房认定不准确、数据填报不规范以及外部“助贷”机构违规问题突出等情况。
而就在今天，厦门也公布了数据：目前，已累计排查疑点贷款5016笔，金额41.99亿元，查实违规贷款697笔，涉及金额5.84亿元。
之所以如此大面积的追查，是因为2020年的楼市火热，与经营贷大规模流入楼市有直接关系。
04
在2020年之前，经营贷违规楼市的现象同样有，只是规模不大，因为在2020年之前，经营贷的利率高于房贷利率，成本更高，除非急于加杠杆，否则一般人不会用经营贷买房。
但2020年情况变了，由于去年因为疫情的缘故，为了鼓励经济发展，经营贷的利率和周期都做了调整。原本高于购房利率的经营贷利率下调了不少，且贷款周期被拉长。
房产专家张大伟计算了一下，按照去年经营贷利率3%至4%，按揭贷款利率5%至6%，利差高达2个点，而且经营贷贷款周期和按揭贷款基本都可以20年的情况下。
从计算的结果可以看到，用经营贷炒房，总的利息成本可以82万元。
在这种背景下，很多人动了借经营贷之名行炒房之实的念头，并付诸于行动。
2020年到底有多少经营贷流入了楼市，目前没有官方数据披露，但透过统计局与央行公布的数据，可以猜测一二。
统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房的均价达到10658元。而2020年一季度，全国商品房的均价是9266元，也就是说目前全国房价较去年同期整体上涨了15%。
但是，央行数据显示，去年房地产贷款余额同比增速较去年年初下降了3.1个百分点。也就是说，房地产贷款流入楼市的数量在下降。
而同期国内商业银行的住户经营贷款的余额高达13.62万亿，和2019年12月底相比，增加的资金高达2.27万亿元，增长幅度为20%。这一增速较前一年增加了7.5个百分点。
显然，这是大批经营贷流入楼市所致。所以，今年年初，才开展了大规模的经营贷摸底排查。
但从排查的数据来看，显然只是冰山一角，北京、上海、广州流入楼市的违规经营贷才4亿不到，深圳更是只有5000多万。
显然，各城市不敢彻底排查，因为如果排查真查出了大规模数据，那势必会引发大规模抽贷，不利于楼市稳定，所以只能抽取个别数据，罚酒三杯了事。
所以，各地方政府能够做的，就是现在开始，严格管控违规资金流入楼市，防止现在的价格大波动，才是首要任务，而不是去翻旧账，旧账规模大，牵扯面广，很为难。
这在一定程度上，的确断了很多炒房客的路，有助于稳定楼市，但却无法中心城市房价实质性下跌。
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