万达失血到临界点

2021-04-22 19:02:14 好猫地产

万达商管这几年的年报,就像是看了一场手术,一边大量失血,一边大量输血。

很遗憾,万达商管失血似乎已经到了临界点。对于企业来说,现金就是血液。

过去三年,万达商管现金流出近1000亿元,在手现金从2017年的1150亿元,下降至2020年末的406.5亿元。

加上受限资金,万达商管的货币资金为414.9亿元,对应着一年内到期有息负债为488.4亿元。

这是万达商管历史上从来没有发生过的事情。

万达商管的资产占整个万达集团的六成左右,持有360多家万达广场,年租金收入超350亿元,这些万达广场资产,账面估值超过4400亿元。

王健林作为前中国首富,真正到了地主家也没有余粮了。

从现金流量表中,可以清晰看出,万达商管的失血点和输血点。

万达商管的失血点,主要在于剥离资金密集的地产开发业务、融资不足,以及连续密集偿还债务。

2017年-2020年,万达商管经营活动现金流入,从1639亿元下降到552亿元;筹资活动现金流入从854亿元下降到502亿元,筹资活动现金流出居高不下。

也有好消息,2018年筹资活动现金流入只有200亿元,到2020年已恢复至502亿元,这意味着融资能力、渠道的重大恢复。

万达商管的输血渠道,主要来源于出售、剥离资产。

比如2017年投资活动现金流入高达1639亿元,其中就包括出售文旅和酒店资产。出售海外资产、剥离地产业务一直在进行,直到2020年全部结束。

万达商管不再持有海外资产,也不再从事房地产开发业务,只持有万达广场及少部分酒店,还有轻资产管理模式输出业务。

可以说,万达的现金状况已跌至谷底。

过去几年的动作,一方面是为了偿还债务,让企业回到安全范围内。

另一方面也是为未来找出路,毕竟万达商管还拿了340亿元的战略投资款项,对赌在2023年10月31日之前完成上市。

不得不佩服,王健林在危机时刻的果断,也有可能是恒大和富力,开了一个先例。

一个月前,珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司,可谓是“一箭双雕”方案。

万达商管顺利“染红”的同时,将公司价值最大化。路透社报道称,不持有物业的万达轻资产商管公司计划在香港融资200亿元。

万达轻资产商管公司先行上市,为万达商管整体估值奠定基础。也有另外一种可能,万达商管战略投资者可以转股至轻资产商管公司。

按照“三道红线”标准,万达商管已踩了一条红线,由于高权益以及持有庞大的万达广场资产,并未触及另外两道红线。

但万达商管在公开市场融资难度,已清晰可见是难以覆盖集中到期债务。

2020年是万达商管剥离地产业务的第一年,同时叠加疫情对万达广场租金收入的影响。

万达商管实现营业收入391.3亿元,同比下降50%,归母净利润同比下降45%。

如此一来,万达商管的加权平均净资产收益率下降至5.05%,收益跑输一般理财产品。

万达商管年报里,尚未公布万达广场租金收入,按照其内部口径,2020年万达广场租金收入在337亿元左右,同比微降仅4.2%。

不得不说,融资逐渐恢复以及疫情对租金影响下降,是万达的救命稻草。

未来,如果万达商管融资不足,又或者是上市不顺,租金收入将是万达最后的偿债来源。

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