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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐，看到有数据说深圳房价排名第一，北京五年之内还会涨吗？两个城市中哪个发展潜力大

回答：北京上海广州现在都是好的入手时间点。我反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在全国的角度。深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们要保持警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。而且，买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。

只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。楼市上涨，核心原理是纸币的印刷；只要纸币存在，我们永远生活在一个通胀的社会；房子的标价，注定会从3万变成30万，甚至更高。至于每个城市具体的涨多涨少，一方面取决于城市本身供求关系的紧张程度，另一方面则是新增纸币的优先级。

在纸币这一点上，作为全国唯一的ZZ中心，北京有着特别的优势：

1.所有新增纸币，是一级级往下放的，第一轮是北京，接着才是上海，深圳。城市等级不同，决定了拿到钱的先后顺序。

2.作为ZZ中心，所有的城市和权贵，都会向北京集中。无论 old money 或者 new money；

3.在北京巨大的城市地位优势的另一面，是北京楼市紧张的供应。北京一直在严控人口，但产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在，毕竟整个北方，几乎没有第二个更好的城市，北京对整个北方城市是没有对手盘的。从官方数据来看，这两三年来的人口总量并没有明显的减少，只是增加缓慢，但相比于同为一线城市的上海，北京在人口的结构上明显表现出更加年轻的状态。

放到全国，北京的房价未必是涨的最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难，因此在所有城市之中，也是病情最为严重的。

明星大腕，大佬们，都要在北京牵线搭桥。这也就导致了，所有的顶层人物，大部分都有在北京置业的需求。从各个地方zf热衷于在北京开设驻京办抢地盘，就可见一斑。

每一次大涨，之后都会面临2年左右的恐慌期：成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐；就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。

综上，任何时候都不要看空北京楼市。

提问：房姐好，特别感谢您的平台！朋友推荐刚注册。北京集体户籍一直在外地，阴差阳错又回北京工作，考虑明年小孩初中，需要买房落户、小孩转户并入学，年后刚回北京，困惑中： 1、现状：外地强二线省会城市三套房，其中一套贷款，现金1100万，年收200+，应属于二套。 2 、落户上学买房区域选择：本人户籍朝阳，朋友都推荐海淀买房落户上学，是否海淀无任何投资价值？或者就在朝阳买？ 3、大小：既然买了，总想着保值增值，或者先搞定落户，再考虑投资？若只为了落户上学，考虑海淀最小的房子，全款后再买第二套？ 4、如果买两套，该如何付款？是不是第一套小房子全款，第二套大点贷款？ 有点乱，不知该如何买？请指教，非常感谢！

回答：你的情况在北京属于二套 首先推荐朝阳因为性价比高，海淀学区溢价投资不太合适 只为功能付费，买总价低的老破小 以二套资格买首付太高，建议全款抵押一套投资盘，再全款学区老破小

提问：房姐好，新人首问，本人情况：老家保定有两套空置，总价值150左右，大兴有一套商住两用被套中，未来大概率在望京长期工作。由于刚够5年资格想卖掉保定的凑200-300子弹，总价想控制在450-500尽快上首套的车； 主要考虑两点：1. 投资用，考虑升值空间。2.未来孩子上学的学区房，到时候不想再换房了。 问题有几个：1.因为是小白首先看是否需要纠正思路，因为目前还没有孩子是否需要提前买学区房，还是只考虑自住和投资到时候再换学区 2.大兴的房如果只出租不自住，是否还有升值空间，还是割肉卖掉 3. 基于以上因素有什么推荐的小区，望京和朝阳有什么推荐的片区可选？ 另外还想问下房姐对雄安新区影响的保定房价怎么看，现在已经1万多了，连邻近新区的县城都8000了，以后看涨看跌？ 谢谢~

回答：1. 没小孩不需要提前考虑学区，大兴能出掉就出，放在那里等回血没有意义，合力投资优质才是正确选择。望京新城、澳洲康都、季景沁园、青年汇佳园、石佛营西里 等，自住+保值优先 2. 雄安雷声大雨点小，未来如何还不知道。先要解决产业和人口问题房产投资才有价值。

提问：如果有正经工作，银行给个50万，留10万月供随便买套400万三房一步脱贫。\/\/@楼市大湿兄:只要方法得当...完全可以 要怎么做？

回答：这里说的是杭州 杭州银行可做贷9成的房贷产品。 400万三房，评估400万，贷9成首付约40多万，剩下几万月供。 如果评估更高，比如500万，贷款就是450万。

提问：房姐，新人首问，坐标海淀区西三旗，自有住房一套市场价550左右，没有贷款，没有换房要求，JYD拿了300，手里有子弹120.考虑再入手一套，纯投资，考虑房租，升值空间，看了望京和清河板块，但是有个中介的朋友推荐东直门，柳芳，西坝河这边，说是价格挖地，有点纠结了，请您指点

回答：清河柳芳东直门 都不合适，望京没有太符合的标的。 西坝河的老房子两居一个选择，可以看看地铁10号线北段的两居室，安贞门到惠新西街南口附近的房子，位置比西坝河还好一点。比如安贞里 安贞西里 胜古南里啥的。西坝河有点学区优势，位置其实一般。另外推荐选 两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大等地

提问：智慧房姐，给老人安家向您求助！！！ 子弹500，目标1000的自住房。特殊的地方在于给老人居住，希望如下：1.南北通透，人车分流的小区。2.要2000以后的次新房。3.离我们（坐标东直门）近且开车方便的小区，可以照应。考虑舒适的同时，想选择未来能保值的地块！学习了精华帖且考虑到自己的喜好（南边不考虑。朝青不喜欢。）觉得这个价位望京比较合适？！无奈对那边不了解，烦请房姐指点下东北可选择区域以及具体自住的小区！！以矮层板楼为佳，不胜感激！！！

回答：你好，总价1000左右，重点关注望京板块 上京新航线 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城 慧谷阳光都不错 除此之外，自住不错的板块，也可以关注双井和奥森 双井板块：首城国际、天之骄子 奥森板块：倚林佳园 美伦堡 上林世家

提问：孩子四年级，户籍朝阳。望京有一套120平的三居，门头沟有一套100平的三居，现想卖了门头沟的房换到海淀永定路学区摇号上初中（看中了十一晋元分校），离我爱人工作单位也近，不知道是否合适，永定路学区主要看中了晋元庄，离我爱人单位和十一晋元都比较近，请帮忙分析一下投资价值和其他建议

回答：你好，门头勾属于养老区，从投资角度涨幅也很差，你有学区需求换筹到海淀完全可以，晋元庄属于比较好的上车盘，但永定路的中学其实一般，也看你们的需求。投资价值上换筹肯定是更好

提问：新人首问。前两天提问没有回复，重发一次。 坐标北京，sfsd，子弹150左右，刚毕业工作拿到户口，考虑先买个上车房。两个人分别在亮马桥和国贸附近工作。十号线国贸以北感觉都没有太合适的小区，价位都挺高而且楼龄普遍老。南边我关注了双井附近的百环家园，劲松附近的农光里，潘家园附近的百环花园，还有十里河附近的弘善家园，再往南就有点偏了。我关注的这几个能明显看出越往南越便宜，弘善家园都可以买两居了，居住体验应该好一些，但不清楚保值性上会相差多大程度。 感觉能选择的范围还是比较小，麻烦您帮我看看，我这个情况还有没有其它选择，以及这些里面哪个好一些？谢谢！

回答：百环家园是回迁房开放社区，社区商业发达，上车盘比较适合。农光里楼龄偏老，其它还好。弘善家园现在挺贵的，不推荐。 150上车盘 还可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区

提问：您好，我住在北京西四环世纪城，租的房子。两个孩子在人大附小上小学，中学应该也在海淀上，所以想在西四环附近海淀区范围买一套大一点的房。打算卖掉通州合生滨江帝景房子（一层下跃带院子，估计还贷后有600万）及昌平望都家园一套房（一层带院估计500万），购买郦城二手房190平米或保利和光逸境新房187平米，价格都在1800左右。郦城交通方便，接送孩子比较近，但小区老，二手房；保利新房精装但是属于丰台区，而且出门堵车。想听听您的建议，同时也在考虑是否等两年再置换，不知道通州的房价有没有可能再涨一些，过两年再卖是否更划算。另外有没有其他合适的楼盘也请您给推荐一下，（我们夫妻两人年收入在五十万，春节过后可以拿出300万左右买房，购买1800万的房子是否会压力很大）非常感谢！

回答：郦城的问题就是小区东侧近四环线 噪音影响，外立面刷的涂料 看起来显旧，保利和光逸境位置还不错，就是价格有点高，愿意长持也可以入。你两套都出掉加手中资金共1400左右，贷400 月供大概2.5W上下，你们自己评估下对生活是否有影响。如果不着急改善，可以缓一缓再入，通州还是有上涨动力的

提问：北京限竞房和纯商品房除了限售差别之外还有哪些主要差别，投资角度哪个更合适，500-600预算推荐哪些板块呢

回答：限竞房需要持有八九年才能出售，而且不能抵押。 相比商品房更适合投资，500-600w的房子 可以看看青年路的青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇 望京的望京新城还有天通苑板块。

提问：房姐您好，看您回答问题的时候提到“一旦互联网产业迁移，会导致霍营价值直接打折”。请问互联网产业可能会迁移到哪里去呢？为什么会迁移？另外现在互联网产业的核心地段是不是上地和西二旗？如果迁移了这里是不是也要打折？

回答：互联网产业在中关村，迁移到西二旗，就是从公司变成工厂。 只是恰好这个工厂有行业早期红利，存在太多股票套现的码农，所以支撑了上地西二旗的楼市价格。 互联网大厂，最后都会变成一种“工厂”，变成劳动密集型产业。 公司从经营的角度考虑，必须要寻找便宜的地皮作为办工和不动产依附。 所以大厂公司，大部分都会朝着地价更便宜的区域迁移。 从上地到后厂村。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年钱，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。

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