昆明商业一年比一年难卖！不仅存量面积逐年增加，年均销量也在逐年下滑。
去化周期也是达到历史新高，存量15年都卖不完，部分区域商业库存去化甚至达到惊人的40年以上。
就连价格也是降到了最近几年的历史低点，3年时间成交价下降了7000多元。
本文讲的商业，主要是指商铺类产品。
根据昆明锐理数据，截止到今年3月底，昆明商品房存量面积共2299.9万㎡，按照近一年1097.67万㎡的年均销售面积，需2.1年才能消化。
▲3月昆明商品房供销存价表
其中住宅存量面积约895万㎡，去化周期不到1年，上个月的住宅成交均价约15620元/㎡，同比去年每平米上涨了1834元。
办公产品的存量面积约709万㎡，近一年销量123万㎡，去化周期要5.78年，成交均价为9806元/㎡，比起去年同期每平米下降了395元。
▲昆明商业最近5年供销存价表
比起住宅和办公产品，昆明的商业存量面积并不算多，只有695万㎡，但昆明的商业近一年才卖出了45.95万㎡。
按照这个速度，昆明的商业库存要15.13年才能卖完，去化周期创下过去几年来的新高。
昆明商业一直都存在库存高、去化难等问题，但今年来这一问题更加突出。
房小星根据昆明锐理的数据梳理发现，从2016年到2020年，昆明商业存量面积不断增加，2016年存量面积约534.45万㎡，到2021年3月，存量面积增加至695万㎡。
▲昆明商业销量逐年下降
与此同时，昆明的商业销量面积也在逐年下滑。
2016年时一年可以卖81万㎡，到2020年时一年只卖出48万㎡的商铺，成交量比起5年前下降了近4成。
在库存增加、销量下滑的情况下，昆明的商业产品去化时间也从5年前的6.7年逐年递增到现在的15年左右。
今年3月，昆明商业单月仅成交了2.52万㎡，销量继续下滑，可以说是一年比一年难卖。照此趋势，今年昆明的商业销售面积大概率还不如去年。
整体来看，昆明的商业存量去化周期是15年左右，但昆明各个片区的商业存量和去化情况并不一样。
▲昆明各版块商业存量及去划周期
其中呈贡、北市、次中心、官南板块的商业存量面积较高。
呈贡区的存量面积高达140万㎡，是所有区域中商业库存最多的区域。但因为呈贡商业年均销量约10万㎡，去化周期并不是很长。
去化周期最长的是北市板块，以552个月的去化周期位居第一，也就是库存全部卖完的话要长达46年。其实北市板块的存量不算高，只有60万㎡，但因北市板块销售量较低，一年才卖出了1.3万㎡，导致去化周期长。
次中心板块的商业存量面积约97万㎡，年均销量约2.24万㎡，库存全部卖完也要43年。
不只是库存高，去昆明的商业价格也在持续下跌。
2016年，昆明商业成交均价为22916元/㎡，到2018年时涨到23412元/平米。
但2018年后昆明商业价格逐年下跌，到今年3月成交均价只有16185元/㎡，同比下降了近3000元。比起3年前，每平米价格下降了7227元。
▲最近5年昆明商业价格走势
价格上，昆明12个板块中去年商业成交价格最高的是西山板块，为26853元/㎡。其次是官南板块，均价约22448元/㎡。
这2个区域是昆明商业成交均价唯一上2万+的板块。
价格最低的是昆明东市板块，去年的商业成交均价只有11673元，比空港片区的是商铺价格还要低。
总的来看，昆明商业存量不断增加，严重供大于求，价格也在不断下探。
为解决昆明商业存量高、去化难等问题，昆明市曾经也出台过相关文件，不仅在土地规划方面就减少商业地块的入市，还鼓励昆明二环以外在建或已建成的商业和办公用房改建为租赁住房。
▲昆明还有多个商业中心等待开业
这些年，昆明进行“商改住”的片区和项目不在少数，基本上规划局网站发布的规划调整的项目都或多或少减少了商业地块的供应。
有相关统计显示，仅2017年昆明就有10多个片区进行规划调整，累计砍掉了400万平方米的商业，相当于20多个昆明万达广场的规模。
尽管如此，昆明的商业地产开发规模还是很庞大，除了已开业或即将开业的大型购物中心外，很多住宅项目也带有社区商业，商业存量一直居高不下，去化十分困难。
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