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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐您好，本人男，42岁，和家属共有两个购房资格，现广安门外有一套100平左右两居公房（不能出售，己出租），固安孔雀城小联排一套（近几年几乎没住过），目前租房五栋大楼四居，每月2.5W，家庭年收入100W左右，我户籍在西长安街派出所，家属外地，社保己够资格，现大宝在西城区实验二小，马上上五年级，二宝两岁，明年幼儿园，因今年疫情又偶生三胎（女）！ 本人在官园桥上班，家属上班不必考虑时间地点，还有一位老人和一个保姆一起住！ 想一步到位，在西边买套四居，目前己备子弹2000+，不想贷款可一次性付，看过西府大院，金府大院，钓云台，大苑海淀府，钓鱼台禧园，紫辰院等，合适的二手房也可以考虑，五环外暂不想考虑，本人目前对未来房价迷茫，不知什么时候入手合适，还是继续做理财租房居住，心里非常纠结，也考虑过买门对门两套小的，方便将来出手，不知是否可行 买房心理目标保值，交通方便，孩子上学方便，居住舒适 恳请您推荐，指导！

回答：西府大院价格贵 标准CEO盘，不推荐看 紫辰院靠近海淀。因为部队大院的存在，产业和商业偏少，适合自住 升值一般。 这里面推荐看 金府大院、天悦壹号、大苑海淀府 二手看看 西城红山世家、海淀万泽御河湾 “买门对门两套小的，方便将来出手” 这个考虑的有问题，买房是项长期投资，位置选择最重要，选筹是最关键的。时间上 现在入手完全可以，北京的基本面非常好，需求只是被压制，反倒是选筹的好机会。\b

提问：新人首问！！我家老人办理了北京投靠落户，预计5月能落下户来，想以她名字接力贷首套买房自住+投资，首付400以内、总价1000以内。请房姐推荐区域高净值人口增长较快、升值潜力大、兼顾养老需求的新盘，地点不限，准入银行有华夏银行的。谢谢！

回答：当前北京投资不建议选新盘，二手性价比更高 新盘 中海寰宇天下、景粼原著 二手可以看 橄榄城 富力城 华纺易城 远洋万科城 苹果社区 乐成国际 南边可以看看 中海城 万年花城

提问：朱雀门小区值得购买吗？中海紫御公馆呢？这两个小区距离很近，均价差了4万，不知道怎么选

回答：朱雀门纯粹品质盘入门级豪宅了 低密度板楼 居住舒适度不错，整体户型偏大，选择上并不多，属于品质溢价型 ，一些演员高管住这个小区。中海紫御公馆也很不错，但要注意别买临铁路和二环的那些，这个盘户型比较多，价格跨度大点，选择更多样，人群主要是小年轻上班族，周边缺乏像样的商圈。 追求品质就选朱雀门，想有点性价比就选中海紫御公馆，两个都不差

提问：你好房姐： 我们是80后夫妻，非京籍，有工作居住证，为了孩子高考考虑，想通过积分落户。目前93分，目前北京有一套住房（月供1.2万），该房初中学区不好，家有两娃，大孩子四年级，天津一套房产价值100w，燕郊一套价值190万，手里有120w现金，现在想一边等落户一边考虑孩子初中问题，想购置一套郊区住房，现在有些纠结如何选择，有几个方案如下 1，保留现有房产，购置郊区低价房产用于积分落户，目前看了密云龙湖天卒那个盘，100万左右能拿下，孩子初中等公办住宿机会 2、保留现有房产，卖掉燕郊，总价购置300万左右郊区房产，比如亦庄和昌平。 3卖掉现有北京、天津、燕郊住房，购置通州住房（兼顾住宿和学校） 4不布局郊区房子，卖掉天津、燕郊购买朝阳或者芍药居北里学区，等待 就这些方案您比较推荐哪个方案呢具体该方案下有无推进楼盘，或者是就这个状况，你就其他建议呢，期待着答复

回答：你好，北京的远郊县（房山延庆密云怀柔门头沟），除了房山，基本都是坑，缺乏人口基础，浪费房票贷票，长期跑输是必然的。 不知道你们现在北京的房产具体是哪个楼盘，建议明盘再判断是继续持有还是出手换筹。 目前来盘亦庄 通州 昌平都有不错的选择。

提问：我现在住着一套望京新城的100平米的房子，市场价约为650万。感觉望京新城小区比较乱，房子的质量也不算太好，所以呢，就想在望京换一套品质好一些的房子自住。主要也是从保值的角度考虑的。我在顺义还有一套130平米的房子（2009年次新）是空闲的，市场价约为400万。从保值的角度来说，您看是怎么操作比较合理。

回答：你好， 望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 望京新城品质确实一般，不过做为上车盘还是没问题的，能跑平大盘。所以建议出手顺义的次新，抵押望京新城，再入手一套望京的改善盘。 保利中央公园 东湖湾 宝星三期 橄榄城这几个盘都关注下

提问：房姐您好，新人报到，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

提问：你好房姐 首问 本人名下三套住房 北京通州两套 分别京贸国际公馆(自助) 加州小镇c区(暂时闲置没有出租) 三亚一套房产 理财大几百 理财年收益15-20%左右 税后收入50+ 所有房屋无贷款 有个想法 想把加州小镇的房子出售然后去做理财 但有考虑到明年环球影城开业 不知道出手加州小镇去做理财这个决定是否正确 另外出手时间是现在出手还是等环球影城开业再出手更划算些 另外考虑到有无必要把其余房产抵押去做理财 无风险套利（因为本人从事金融 所以可以做到无风险理财9-12点收益 ）

回答：你好，颐瑞东里有大量回迁房，加州小镇位于颐瑞东里以北，是2010年前后建造社区。社区规模大，分区建造B区24栋楼，C区20栋楼。 环球影城双地铁开通后，对这一站的商品房价格会有一定拉升的作用，成交活跃度也会提高不少。 建议继续持有，长远看还有升值空间。 全款买房是禁忌，买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。 简单说郭嘉没钱了就使劲印钞，货币超发导致通货膨胀，我们每个人都是受害者。 不要短视，钱也是有价格的，10年前的100万和现在的100万价值完全不同。 我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。 如果是全款买房，那么房子可以保证你跑平通胀； 如果你是贷款买房，加了杠杆，收益率提高，你的资产增值速度就可以让你更快致富。 建议抵押1-2套房产融资去做理财，目前北京资质好的可以做到4%以内的抵押产品。

提问：亲爱的房姐好～～我在外地工作，想把集体户口落户，在北京买房sfsd，近期不自住，主要关注保值和租售比（但也有可能后几年回去自住。）目前子弹160，对望京，酒仙桥，常营管庄，整体东边比较熟悉，求指导看哪些小区，怎么选，比如北向的房子可以买吗？ 东大桥东三环附近老破小公房，80年代都算较新的了，70年代房子居多，应该不好贷款吧？ 另外看了酒仙桥飘home，高家园，惠新西街老破小，北京新天地等，次新的一居房姐说不建议买？但是想请教一下，既然大家年轻都只买得起一居，不就是说明不断会有年轻人接盘吗？还是说老破小想办法找接近90年代的，求指点哈～

回答：160 能看300+的标的 主要淘潘家园，十里堡板块 例如 十里堡北里 紧凑两居还是没问题的，还有京棉新城也可以淘 一居上车盘升值潜力有限，接盘只代表有流动性不代表潜力

提问：房姐姐好！新人首问：西城西四一套60自住，孩子上学+媳妇上班（工作稳定），通州天赐良园一套130平外租8000，目前尚有贷款400+，手中子弹250+，计划用老人首套资格入一套，从升值角度考虑，是直接入500以内的次新房两居？还是通州的换掉，入800-1000三居，目前关注了朝青、劲松、玉泉营、丰科，能否跑赢大盘？可有小区推荐？感谢！

回答：北京500内的竞争是最激烈的，没有太优质的标的可选择，逐渐沦为上车盘。建议脱离红海区看800-1000的标的，才有更好的选筹空间。推荐看下 润枫水尚、华纺易城、爱这城二期、东恒时代二期、首城国际

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