178亿!黄光裕出手了

2021-04-16 19:09:09 德林社

文 | 金卫

黄光裕归来,国美动作不断。

作为国美的“灵魂人物”,黄光裕的一个动作,背后往往意味着国美的一个新战略。

今年2月,黄光裕立下军令状:“力争用未来18个月的时间,使国美恢复原有的市场地位。”继而,国美又将国美APP更名为真快乐,开启娱乐化营销战略。

4月7日晚,黄光裕复出后首次亮相国美零售的全球投资人电话会议,这次“首秀”一度让国美零售的股价一度飙涨超25%。

最近,黄光裕则开始新一轮的资本大腾挪,继配股融资44.49亿港元之后,黄光裕将178亿商业资产注入到国美零售。

这背后意味着什么?

近日,国美零售发布公告称,国美管理拟将旗下三个自持物业出租予国美零售,总代价为178.65亿元,该公司拟以发行代价股份的方式支付其中的175.76亿元,并透过向国美管理转让Hudson Assets(国美零售全资附属公司)的全部股权支付2.9亿元。租期自2021年7月1日及2023年3月1日开始至2040年12月31日截止。

对于这项交易,有不少质疑称:当前不少城市写字楼市场出现了高空置率、租金下行的情况,万亿规模的商业办公产业红利已经消失,一次性租赁20年的风险依旧不小。

这三处物业分别为位于北京中关村的国美商都、北京朝阳区的鹏润大厦,位于湖南长沙的湘江玖号。其中,国美商都大有来头。

2005年,国美开始大手笔布局商业地产,首战便以8.05亿元拿下丰台区中关村科技园的这个地块,命名国美商都。

国美商都是北京市2005年最大的土地招拍挂项目,也是国美系地产最大的商业地产旗舰项目。按照黄光裕的想法,国美商都当时被传斥资30亿元,打造全球最大的高科技体验中心。不过,黄光裕出事后,国美商都沦为变卖的命运。

2011年3月,国美商都与海航置业签署协议,海航置业以57.5亿元总价收购该项目约56万平方米的物业资产。但是,海航置业未在约定时间付足金额。

2014年,因拖欠国美商都资产转让合同本金约20亿元及逾期付款违约金数亿元,国美商都以合同“买方违约”为由,将海航置业告上了法庭。

其后,海航又以合同欺诈为由将国美诉至北京市高级人民法院。双方在法庭上数度交锋,至2019年,最高人民法院终审驳回海航全部诉讼请求,宣判国美胜诉。

十多年时间,国美商都兜兜转转,又回到了国美手中,像是等待黄光裕归来。

十多年前国美打造的国美商都,虽闲置已久,现处于寸土寸金的北京核心地带,周围又有丰台总部基地、万达广场、永旺梦乐城等,还有各类商业中心、写字楼等密布,无论是地价还是物业,获得巨大的升值。

一个数据可以佐证是,2015年万达拿下毗邻的万达广场地块地价是25.50亿元,总建筑面积24万平方米。面积不及国美商都的一半,但地价已经是3倍有余。2019年7月中海地产拿下丰台科技园附近另一宗建筑规模约21.6万平方米的地块时,价格已经接近80亿元。

也就是说,国美商都的价值至少在百亿以上。

2020年开始,国美开始运作旗下物业,国美系的鹏润集团以40亿的总价将北京悦秀城项目卖给了颢腾投资与境外投资人。当时外界推测,国美商都也可能会被售卖,这块价值百亿的资产,会成为黄光裕东山再起的重要筹码。

不过,有意思的是,最终黄光裕并没有卖掉这笔资产,而是装进国美零售。

有媒体测算,国美零售以178.65亿元的代价租赁共72.56万平方米的物业,租赁期限为682个月,假设上述三个物业的租赁费用均一致,且每月只有30天,则意味着国美零售以1.2元/平方米/天的价格租赁到位于北京、长沙的核心商业物业。

当然,这笔交易更为关键的是,国美零售以超低的价格,提前锁定了这三个项目未来20年的租金成本;而国美集团相当于将这三个项目20年的租金使用权进行了资产证券化,从而一次性回笼了未来20年的租金收入。与此同时,黄光裕及其全资持有的国美管理将进一步提升对上市公司的控制权。

此前,国美零售向香港证券交易所提交文件,国美零售计划以每股1.97港元的价格配售22.8亿股股份(占现有股份的10.58%)。国美零售公告显示,此次配售将通过扩大股东权益,降低负债率,增强财务实力。

其中,新筹集的资金很大程度用于“未来拓展其整合的线上和线下双平台业务,以加速数字本地零售的未来发展”。

目前,黄光裕和他的妻子仍然是国美零售最大的股东,持股50.26%,通过两项资本运作,国美零售的股权会进一步集中。

黄光裕在资本市场的两个动作,可谓是资本运作小试牛刀。须知,黄光裕在过去辉煌的战绩中,资本运作是其最拿手戏。

对黄光裕来说,资本市场一点都不陌生,他在这个领域如鱼得水。

有关黄光裕传奇的香港资本市场故事的任何版本的叙述起点都是:2000年6月,香港壳王詹培忠用与他关系密切的上市公司德智发展设立了一家BVI(离岸公司),名叫Jumbo Profit,这家公司用1920万港元现金收购了京华自动化原大股东的一小部分股份。

2000年12月,京华自动化发布公告,将用现金加股权的方式向第三方购买资产以发展物业租赁业务,而卖方正是黄光裕名下的BVI公司。此次运作完成后,黄光裕持3600万股(16.1%),成为京华自动化的第二大股东,由此拉开了黄光裕的香港借壳之旅。

2004年4月,黄光裕将持有65%国美电器股权的鹏润亿福公司全部股权出售给他控制的BVI。一个多月后,香港上市的中国鹏润宣布以83亿港元的代价,也通过一家BVI公司收购原为鹏润亿福的全部的股份。中国鹏润更名为国美电器。完成一系列过程后,黄光裕正式完成在香港的借壳上市之路。

通过一系列繁复而精彩的操作技术,结果是:用88亿元的价格,黄光裕向香港上市公司中国鹏润出售了价值2.41亿元的国美电器的股权。

黄光裕曾对坦率地说,“这就是一个左手倒右手的过程”。但这一倒之间,国美电器市盈率接近了50倍,黄光裕的套现空间放大了50倍。

2004年,国美成功借壳登陆香港联交所,黄光裕个人资产那一年突破百亿,年仅35岁便问鼎中国首富。这个资本运作的故事流传于诸多的报道和财经故事中。

那一年也是国美最繁荣的年代,除了零售之外,黄光裕也开始涉足地产和金融,并在随后的几年里通过收购的方式进一步扩大版图,包括收购永乐电器、托管大中电器、控股三联商社等等,这背后都离不开资本的运作。不过,这一切因为黄光裕东窗事发,国美的辉煌走到终点。

现在,黄光裕新一轮的资本腾挪更多的是为了给国美添筹码。

4月7日晚间,黄光裕在出席国美零售的全球投资人电话会议时说,“我们虽然丢失了时间和机会,但是学到了很多,算是有成有败。国美零售将从全供应链、零售商用户的角度,进行全面的整合和优化。”

在回应“与京东、拼多多等的竞争关系”时,黄光裕表示,公司不排除与任何一方合作的可能性,并一直对合作持开放的心态,在正确的经营战略下,谁也灭不了谁,国美是非常有信心的。

黄光裕在会上明确表示,中国零售市场未来增长的机会很大,国美电器打通线上线下后,线下门店会进入盈利状态,预计国美今年盈利8亿元。

说起来容易,但似乎离这个目标很难,甚至有些“遥不可及”。

现在的国美,在收入规模上不足苏宁的1/5,京东的1/7。最新财报数据显示,国美零售2020年全年营收441.19亿元,同比下降25.83%,归属于母公司的净亏损达到69.94亿元,同比扩大了170%。

这已经是国美连续四年亏损,合计已亏损约150亿元。而国美在2008年营收就已经达到491亿元,国美的营收规模跌回了十二年前的水平。

国美零售的高负债率也是个问题,截至2020年末,国美零售有息借款总额为329.28亿元,同比增长22.63%,同期,国美零售资产负债率高达98.20%,并已连续六年增长。

针对当前负债率走高问题,黄光裕回应称,疫情期间亏损是小数目,其他板块未来不排除通过融资等手段引入现金流,未来将以不同的形式吸收专业人才加盟,包括放开股权合作,增强供应链能力。

在各大电商巨头群雄割据的当下,黄光裕能否带领国美重振当年雄风?这成为社会的一大看点。

如今,距离黄光裕所下的“18个月恢复市场地位”军令状已经过去了两个月,国美在未来一年多时间里如何实现逆垄、如何实现弯道超车,仍有待观察。但国美想重新辉煌,离不开资本的支持,配股、注入资产,或只是黄光裕进行资本大腾挪的第一步。

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