来源：证券时报
供地“两集中”新规近日在多个城市陆续落地，深圳也即将迎来年内首次集中拍地。受深圳市规划和自然资源局委托，深圳交易集团（深圳公共资源交易中心）4月14日发布公告，拟于5月13日集中挂牌出让6宗居住用地，并全部执行“限价”方式。
“未来售价”与目前新房售价接近
据悉，此次集中出让的宗地总土地面积约36.19万平方米，总建筑面积约91.01万平方米，起始总价约105.76亿元。其中，1宗位于南山西丽，1宗位于宝安西乡，1宗位于龙华民治，1宗位于光明凤凰，2宗位于深汕合作区。南山、龙华地块拟用于建设出售的人才住房，宝安、光明及深汕合作区两宗地块拟用于建设普通商品住房，配建人才房。除南山宗地为商业用地+居住用地外，其余用地均为居住用地，均采用“双限双竞”办法挂牌出让。
其中，宝安尖岗山地块位于西乡街道，该地块规定普通商品住房销售均价不得高于每平方米83265元（不含室内装修）。光明此次出让的宗地位于光明凤凰城街道，限定普通商品住房销售均价不得高于每平方米4.89万元（不含室内装修），与近期入市的新盘宏发万悦山均价相近。这意味着，数年后上述这两个项目的入市价格与目前的新房价格相当。
对于稀缺的深圳住宅用地，向来都是房企必争之地。与此同时，土拍中限定了未来售价，也就成为深圳市场一直热议的新房限价现象。有分析人士表示，许多城市里的同一区域、同一地段一二手房价格也出现倒挂现象，这种现象主要是政策调控所致，因为政府对新房的调控更直接，力度更大。不过，二手房成交参考价推出后，深圳已经开始着手一二手房联动调控。
深圳市规划和自然资源局公布的数据显示，2021年深圳将持续发力增加居住用地供应，根据2021年度建设用地供应计划，年度计划供应居住用地约3.6平方公里，占总建设用地面积约32%，其中新供应居住用地面积约1.3平方公里，更新整备、旧住宅区改造及其它方式供应居住用地面积约2.3平方公里，以存量用地供应为主；商服用地供应计划占比进一步降低至4.6%（2020年为8.9%）。
房企的第一波考验
2021年初的重点城市供地“两集中”政策（集中发布出让公告、集中组织出让活动），是继“三道红线”“两道红线”等金融监管措施之后，在土地市场的又一重要措施。近段时间以来，包括北京、广州、杭州、天津、青岛、南京、长沙、重庆等多个城市公布了第一批次的土地出让安排，面积合计逾5000万平方米。此外，各地供地也不仅仅在于加大供应量，也逐步将楼市的调控前置，例如设定地价上限、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞建企业自持房屋比例等出让方式。
记者梳理发现，多数城市一次供地数量超过30宗，部分城市一次挂牌土地金额就达到数百亿元。其中。临近的广州日前公开首批集中出让地块，共涉宅地48宗，挂牌总价超901亿元。有分析人士表示，深圳土地资源稀缺，在宅地出让方面注定无法和广州比大小。深圳的住宅供应要通过多种途径解决，更新和棚改都是途径之一。而且，深圳土拍鏖战向来非常激烈，非常考验房企短期内调集资金的能力。单单保证金一项，深圳就要求缴纳的竞买保证金普遍是起拍价的50%，这个比例远高于其他城市。
可以预见的是，房企将在4月和5月迎来今年第一波拿地考验。
有房企投拓部的工作人员告诉记者，如果每个城市只在几个时间点上推地，房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地，对于中小房企来说压力明显偏大，大型品牌房企也会选择联合拿地共同开发的模式，首选当然还是热门的一二线城市。不过，研究数据显示，房企的补仓热情也向着非热点城市转移，各城市的土地热度也持续走高。克而瑞数据显示，3月份土拍平均溢价率回升至16.9%，续创2020年以来新高。其中，三、四线城市土拍市场火热，溢价率升至20.5%，环比增加1.3个百分点，长三角地区各城市成为房企争夺之地，温州、常州、湖州、南通、义乌、台州等多城频出高价地。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“供地两集中”是土地供给端长效机制的重点内容。目前，金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度，调控端建立了一城一策，土地端也要建立，这对于未来管控房价的意义重大。
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