来源：刘晓博说楼市
中国人民银行深圳中心支行最新公布的数据显示：在2021年3月份，可能有超过2000亿的“热钱”撤离了深圳。
而3月，是深圳全面落实“二手房官方参考价”和新房市场严查资金的1个月。
下图就是央行的数据。
可以看出，3月末，深圳市本外币各项存款余额103551.04亿元，同比增长15.1％。
上图是央行公布的2月末的深圳存款数据，当时的“本外币各项存款余额”为105442.22亿元，同比增长21.2％。
短短1个月的时间，深圳的资金增速就下降了5个百分点，而汇聚的资金总量也下降了1891亿元。
要知道，在此之前深圳基本上每个月会新增资金1000亿到2000亿元。
3月份不仅没有新增1000到2000亿，反而少了1891亿元，这一进一出少增长了2800亿到3800亿元。
所以，如果说3月份有2000亿热钱撤离了深圳，可能还是保守的。
上图是2019年9月以来，深圳资金总量（金融机构本外币存款余额）的变动情况。可以看到，2019年的9月到11月，深圳的资金增长速度都维持在10％左右，比全国广义货币M2的增速高1到2个百分点。
但到了2019年12月之后，深圳汇聚资金的能力突然“开挂”，同比增速跃升到了15％以上。
到了2020年上半年，基本上在16％到17％，远远超过中国的印钞速度。
为什么2019年11月到12月之间，成为一个显著的分水岭？原因很简单，深圳楼市从2019年11月11日起取消了“豪宅税”。
这是一个力度较大的楼市松绑行动。
所谓“豪宅税”，指的是针对非普通住宅征收的、额外的增值税。如果房子被认定为豪宅（非普通住宅），征税方式是：业主持有未满两年，按照全额征收5.6％的增值税；如果持有满两年，则按照差额征收增值税。
普通住宅则是：两年内按照差额征收，满两年免征。
2019年11月11日之前，深圳的豪宅标准是三个：第一，面积大于144平方米；第二，小区容积率低于1.0；第三，房屋总价超过各区的“豪宅价”。
当时的“豪宅价”（或者叫豪宅线）是2015年制定的，非常低。具体见下图。
一套福田的住宅，总价只要超过470万就是豪宅，就需要多交增值税。
从2019年11月11日开始，这个认定豪宅的第三标准（每套总价）被取消了。于是，大量的普通住宅“被豪宅”和“被征收豪宅税”的局面一下子改观了，每套房子可以节省数十万不等的税费，二手房市场被激活了。
事实上，这次政策放松就是深圳楼市全面启动的重要转折点。
反映在资金上，就是涌入深圳的热钱突然增加了，深圳汇聚资金的能力突然增强了。
2020年疫情全面爆发后，货币和财政政策变得更加宽松，全国各地都出台了扶持楼市的政策。在这种背景下，到了下半年，深圳楼市进一步火爆，资金增速迅速跃升了20％，接近于全国广义货币M2增速的2倍。
为什么今年3月，深圳汇聚的资金突然下降，有相当一批热钱撤离了深圳？
当然跟不断收紧的楼市调控有关。
深圳这一轮楼市调控开始于2020年7月15日，但最具有杀伤力的政策，是2021年2月出台的“二手房官方参考价”。这个参考价出来之后，中介机构将不能在任何场合公布实际成交价，必须而且只能公布官方参考价。
在很多片区，官方参考价只有实际成交价的70％，个别盘甚至腰斩。另外，深圳的豪宅线重新划定，总价是750万元。这样，二手房市场全面降温，进入了市场僵持期。
随后，深圳开始严查经营贷违规流入楼市，还严查打新资金，比如购房者首付款来源是否合理合法、月供能力是否充足，并对代持、众筹打新进行治理。此外，深房理被7部门调查事件，也对炒房客心理产生了很大的震慑。
在这种背景下，热钱开始流出深圳，到其他城市寻找机会。
上图是截至2020年末，中国香港和内地汇聚资金最多的20城市的情况。可以看出，资金增长最快的几个城市，比如深圳、杭州、上海、广州，楼市在2020年都有显著的回暖。
至于楼市偏冷或者不够热的城市，比如郑州、沈阳、重庆、天津，其资金增长都显著跑输了M2的同比增速。
当然，从中长期看，资金增长首先跟经济有关。经济活跃的城市，汇聚资金能力更强。但短期看，楼市的冷热最能影响资金总量变动。
最典型的案例是海南。过去几年，海南出台了空前严厉的楼市调控政策，结果汇聚资金大幅跑输了全国。
2017年末，海南的本外币存款余额是10096亿元；到了2020年12月末，资金只增长到了10312亿元。整整三年，才增长了2％。而中国每年的印钞速度，都不低于8％。只有累计3年增长率达到27％以上，才能跟上全国的步伐。
结论：
深圳的楼市调控，的确产生了明显的效果。目前二手房市场全面变冷，只有新房因为存在价格倒挂，还维持相当热度。深圳的这一轮“冷静期”，估计至少要维持1年到1年半。
撤离的热钱，将在深圳周边或者其他省市寻找机会。
对于深圳购房者来说，如果你想打新，那么随时可以。如果想买二手房，不妨等半年再说，或许可以等1年。
热门跟贴