在老王开公众号说楼市的这五年时间里，曾有有两个盘在没有交付之前，反复、多次提醒大家不要去买：金隅和府与蓝光黑钻公馆。最后事实证明，这俩烂盘都被老王不幸言中。金隅和府在交房后拿下了青岛商品住宅投诉榜的“冠军”，蓝光黑钻公馆的维权报道曾经一度占据各大主流媒体的头条。
今天，老王要发出五年来的第三次预警：小心那个在主城拿下两块地的中梁！
1
踩中红线的“地产黑马”
故事要从2016年说起。
成立于温州的房企中梁把总部搬到了上海，开始了疯狂的扩张历程。中梁的掌舵人引入了阿米巴的管理理念，提出了“456”的模式，仅仅用了四年的时间就冲进了地产30强，是过去五年中国楼市最引人瞩目的一匹“黑马”。
但是这家最新排名18位的房企，都担不起毁誉参半这个成语。
按照知名地产大V兽爷揭露的内幕，中梁在徐州拿下项目后，开始急速开发，开盘后第二天就出现了平台结构坍塌，造成五死一伤。但是这起事故并没有挡住这家企业高周转的步伐。半年后，中梁打出的标语是：
只要没干死，就往死里干！
不知道大家看了这段描述怎么想，老王是有种不寒而栗的感觉。
除了口碑奇差之外，负债率也是让人咋舌。据华创证券的2020年3季度统计数据，前30强房企中，中梁控股是触及两条红线的五家公司之一。
最新的年报虽然显示中梁的负债有所好转，但是中巨额负债消失速度仍然饱受业内质疑。
2015年、2016年中梁的净负债利率分别为1335%、1790%，2017年、2018年陡然降至339%、58%。对于净负债率下降迅猛的原因，中梁在招股书中的解释为物业销售产生现金大幅增加，减少了对外部借款的依赖，以及保留盈利的增长。
在股市中“大白马”不断暴雷的时代里，对于这样的说辞你信吗？
我们再来看看去年中梁借债的资金成本。
2020年2月，中梁控股发行2.5亿美元于2021年到期的优先票据，利率为8.75%；
6月，中梁控股同样又发行了一笔2.5亿美元于2021年到期的优先票据，利率为8.75%；
10月，中梁控股发行2亿美元于2022年到期利率为9.5%的优先票据；
11月直接连发两笔，发行5000万美元于2021年到期的8.875%优先票据，以及发行5000万美元于2022年到期的9.5%优先票据，并与先前于2020年10月29日发行2亿美元于2022年到期9.5%的优先票据合并。
这个资金成本有多高呢？我们比较一下优等生中海，中海的最新财报显示，该企业2021年融资加权平均借贷成本仅为3.8%。
实际负债总量存疑点，高息借贷很缺钱，这样的房企你放心吗？
2
品质低劣成投诉重点
根据央广网的报道，中梁的产品质量被频频点名：常州中梁百悦城、山东滨州“中梁九号”、抚州中梁首府、扬州中梁首府壹号、温州中梁壹号院、盐城中梁聚龙首府等等，十余个中梁旗下的项目，都在过去一年中遭到了各地业主多种多样的维权与抵制。
对于青岛人来说，不用去找外地的例子，中梁在青岛的第一个项目，其品质就可见一斑。2017年，中梁地产从平度首入青岛。2020年房子交付后，就有市民反映中梁地产虚假宣传：平度中梁国宾府故意隐瞒小区实际情况，大开“空头支票”，如今面对业主的质疑，开发商青岛中梁宏置业有限公司（以下简称：中梁宏公司）却只是一句“口头承诺沙盘仅供参考”就把业主打发了。
报道截图
大家如果真想了解中梁的实际品质，不妨坐着动车去平度实际考察一番。别人怎么看我不知道，但在老王眼中，这楼盘的产品力在平度都属于末流。
一个口碑如此不堪的开发商，我们能指望它在青岛主城突然良心发现，建出品质楼盘吗？
3
高价拿地后隐患重重
我们回到青岛主城，中梁在过去的一年中表现亮眼。2020年12月21日，李沧区华中蔬菜市场北侧地块拍卖，中梁、碧桂园等3家竞买人报名，2家参与竞拍，经过79轮举牌， 烟台梁岳置业有限公司,扬海投资有限公司一路紧追最后以5.3亿元总价竞得，楼板价8910元/㎡，溢价率10%。
随后，在青岛世华茂悦企业管理有限公司完成股权变更，中梁持拿下了台东两宗地。据CRIC系统显示，2020年10月23日，两宗地被青岛世华茂悦企业管理有限公司（华氏置业）7.03亿元竞得，最高成交楼板价11305元/㎡。
土地的楼板价在这里，大家可以感受一下“面粉”成本有多高。除了这个表面价格之外，这两块地还有不少隐性成本。在这个主城土地稀缺的年份里，许多融资成本仅仅为中梁一半的企业都算不过盈利账来，中梁硬吃，它会干赔本赚吆喝的事儿吗？
此外，当年老王判断金隅和府、蓝光黑钻公馆品质会很差，不仅仅是因为土地成本高，还因为这两个开发商在开发这两个项目之前，没有在各自的板块操过盘，在施工过程特别是精装方面还要交大笔的学费去磨合，中梁同样也会交学费。
虽然说中梁的两块地都不缺地缘客户，但这样的资金成本、这样的口碑、这样的开发状态，再追求高周转，这样的房子，真敢买吗？
文/观察员老王
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