影响未来楼市的不是土地与政策,而是人口的减少!

2021-04-12 20:28:23 河洛楼市

据公安部最新披露的人口数据,2020年新出生人口降至1003.5万人,自建国以来新低。根据统计局数据,从2016年到2019年的人口出生数字,分别是1786万、1723万、1523万、1465万。仅仅四年的时间就减少了320万新生儿,全国出生人口塌陷。而此次2020年全国人口普查调查出来的数据,被推迟到了四月才公布。大胆猜想,也许新生人口会跌破1300万也未可知。

2016年至2019年新出生人口数量

>>> 单位:万 <<<

出生人口断崖式下滑对于房地产来说意味着什么?这可能是很多投资人既想知道又不太在意的问题。

关于房地产我们都知道,长期看人口、中期看土地、短期看金融。所以我们也都明白,货币供给和土地供应才是影响市场短期价格波动的因素,相较之下,人口影响太久远了。而决定市场走势的,势必是人口数量及真实的住房需求,所以从房地产的角度来说,人口减少绝对是最坏的消息,没有之一。大家太过于注重土地和金融对房地产的影响,恰恰容易忽略了人口的影响。

人口少了房租需求就会下降,这是可以非常确定的问题。但若只是土地金融的因素,我国政府尚有能力去调控,唯独人口目前还没看到有效的解决措施。

据不完全统计,截止2019年我国65岁以上的老龄人口,已占到全国总人口的12%。如果生育率继续保持低迷的状态,预计2022年之后,我国会提前进入深度老龄化社会,则2033年左右将会进入占比例超20%的超级老龄化社会。

与此之前,就在上个世纪九十年代,日本经济泡沫破裂,房地产价格体系更是彻底崩塌,当时曾有诸多经济学家研究归类过这场经济浩劫。著名经济学家巴曙松归结原因,认为泡沫经济破裂的深层次原因是日本进入了老龄化社会。但是当时,日本65岁以上的人口占比刚刚超过10%而已。根据联合国标准,65岁以上人口占比超过7%,即进入老龄化社会。当时的日本也只是刚越过老龄化社会7%的红线而已。究其原因无非是在城市化工程接近尾声的情况下,日本当时有购房需求年龄萎缩了,房地产低迷的沉睡了20年,期间从未有过醒来。

老龄化加剧的同时,人口的不断减少影响的绝不只是房地产行业,消费、制造、金融等各行各业都会受到冲击。说白了,消耗品和电子产品等都是可重复消费的商品,每个人的一生都会多次消费。而普通家庭对于房子的需求基本只有一次,还有很多人直接继承祖辈的传承,直接免掉了对房产的需求。所以,人口的减少对其他行业的影响相对有限,而对于房地产则有直观的影响和打击。

换句话说,房地产行业的强金融属性,是潜在的“黑天鹅”,而人口老龄化,则是行业规避不了的“灰犀牛”。可以说,未来楼市最大的黑天鹅和灰犀牛,正在我们面前偷偷发育,悄然成长。

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