大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
今天说说过去一年，大火特火的珠江新城。
还是先说核心观点：珠江新城，短期内已见顶，不管有钱没钱，都别去当接盘侠了。
01
鸟叔最近留意了下珠江新城的市场，发现相比过年前，这边二手市场发生了巨大的变化：
一些之前红得发紫的楼盘，近期几乎都没什么成交，成交频繁的反而是些相对“实惠”的房子。
以珠江新城中区为例：
如果仅从片区总成交量来看，1月份和3月份其实是近乎持平的。
但如果仔细观察成交记录却会发现，3月份的成交，是远远没有了1月份的那种壕气的。
1月份，珠江新城中区成交的房子都是这样的：
这样的：
而如今的成交房源却是这样的：
这样的：
短短一个多月时间，不论是买房的均价还是总价，都已和过去不是一个量级。
不管之前多火爆的高价楼盘，如今都偃旗息鼓，热闹的都是“折扣”房源。
那么，出现这样的现象，是不是因为那些高价小区的房源都清干净了，购房者无房可买了？
并不是！
像中区三剑客“嘉裕公馆、中海花城湾、保利心语花园”，近两个月以来几乎就没有成交，嘉裕公馆更是完完全全的鸭蛋成绩。
但这些小区的在售房源并不少，少则七八套，多则十几二十几套，这在核心区并不算少。
尤其是像中海花城湾，其3月份的新增挂牌量几乎是这半年来的最高值了。
显然，这并不是供应端出了问题，唯一的解释是，需求消失了。
就仿佛是所有要置业珠江新城的人，一夜之间，购买力都降级了。
这种情况让人始料未及。
要知道，1月份的时候，在珠江新城，购房者可是手持数千万却一盘难求，业主随时跳涨几百万，动辄就要求买方必须全款。
而且，纵然挑客、反价，各种矫情不断，但最后业主却总能把房子风风光光地卖出去。
可如今，金三银四，明明是继续收割韭菜的最好时节。
但当珠江新城的业主们环顾四周时，却突然发现，找不到接盘侠了。
02
一直以来，珠江新城业主的放盘心态，大概都是广州最强硬的。
这来源于片区赋予他们的强大底气。
一方面，珠江新城无论产业、配套还是城市界面在广州都是最好的。可以说珠江新城是众多购房客的终极置业目标，整个广州楼市的价格体系都是以珠江新城来主导的。
另一方面，在整个珠江新城都面临客多货少的情况下，业主手里的房子就是极度稀缺的资源，卖一套就少一套。
有这种底气在，又有年初的快速去化和大幅涨价，珠江新城的业主，想不飘都难！
这种“飘”表现到放盘上，就是挂牌价的涨幅比真实的涨幅还要高亢：
早已经被捧上天的中海花城湾，业主的挂牌均价却已经去到近17万/㎡。而事实上，该小区上次成交已经是3个月前，14万/㎡已经是这个小区最高的成交记录。 成交单价只有10.4万/㎡的南国花园，有心大的业主已经把挂牌标到了14.5万/㎡，一厢情愿地给自己的房子涨了40%。
然而，真的会有人为这种肆无忌惮的挂牌买账吗？
并不！
因为，能看上珠江西城的，都是人精。
短时间涨那么多，买家更多的是望价生畏，担心高位接盘。
撑死胆大的，饿死胆小的，放到如今珠江新城的市场上，不见得适用。
我不否认，作为广州最核心的资产，珠江新城长期的顶部应该还没到。但是，这不意味着其就会不间断的疯涨，无限度地使用定价权。
再高的报价，都需要经过市场的检验。
而货少客多，也并不意味着接盘侠一定趋之若鹜。
就像中海花城湾当前挂牌的一个大两房，最早于去年12月挂牌售价1400万，如今已经上调到了1600万。
看似4个月挂牌涨了200万，但其实这套房根本无人问津，过去的一个月里，仅仅只有一次带看。
物极必反的结果是：有价无市。
卖家可以做一夜暴富的梦，但买家并不是傻x。
03
二手房是完全竞争的市场，这个市场的规则不是靠某一方制定的。
简单而言，一场买卖是由业主和购房者双方促成。而豪宅涨价，考验的肯定不是普通人。
在这些聪明的买房人看来，业主们闭眼涨价的行为，更像是一场一厢情愿的狂欢。
前车之鉴，看看深圳的一张图就知道了。
上图所揭露的真相是，不论市场有多火热，成交价都不会真的完全跟着挂牌价走。
这归根结底，是因为市场终究是买卖双方共同参与的，自然也需要双方达成一致。
随手点开珠江新城几个小区的近期成交记录，也能发现：
不管你一开始挂牌多少，到实际成交时还是会有妥协，价格基本都有一定的下调，有的是5-10万，有的是20-40万。
04
就像上面图片显示的那样，如果业主诚信卖房，那么实际上很多交易还是会按照正常市场价的。
但是，珠江新城挂牌价高的如此离谱，其很大程度上就是因为一些业主并非诚心要卖房子。
例如在珠江新城“上车盘”之称的保利心语花园，有一套很受欢迎的三房房源。
这房子从去年7月份开始挂牌，如今挂售价格单价15万/㎡左右，带看非常活跃，一个月带看23次，却迟迟未达成交易。
原因是啥，想必大家都能猜到。
这些要价高的的业主们，大都不着急卖房，更多的是放着看市场走势，基本是一副爱买买，不买走的态度。
目前，珠江新城整体处于缺货阶段，又没有“笋盘”补充。
这时的卖家捂盘不售，其实是在把潜在买家往其他竞品送，反而会造成周边竞品需求加大，价格上涨。
珠江新城的竞品是什么？
对岸有海珠和琶洲，往西有越秀，北侧有天河北，东边有天河公园和金融城。
这些区域现在什么状态呢？
前有员村美林海岸放盘价15万/㎡，后有赤岗泓景花园爆出12万/㎡，北侧天河北的豪宅峻林前几天还爆出17万/㎡的成交新闻，上涨一直在进行着……
而这种上涨，或者说需求的转移，对于盲目哄抬房价想要短期套红利的珠江新城业主来说，显然不是件好事。
中短期来看，珠江新城的房价却已经被提前透支了不少。
有人说，不止刚需是楼市的韭菜，韭菜也是一种楼市的刚需。
然而，对于现在的珠江新城来说，如此虚高的挂牌价下，韭菜显然是不够用的。
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