鲁晓芙，财经作家，旅居欧洲，以荷比卢为基地，从事全欧洲投资并购业务。
中国经济已经国际化了，如果不了解欧洲，有时候，你就不了解中国。
合作：Xiaofu_Lu
在疫情期间，零售业遭受重创，无数商户苦苦经营或被迫结业，连商业用地和购物中心，也面对转型危机。
美国开始了转型探索，将购物中心改成公寓和办公室。
购物中心大洗牌，只有顶尖的才能活下来
疫情前不少商场的经营状况已经很差，许多正面临倒闭危机，疫情只不过是加速恶化情况。只有位置理想、经营良好的顶尖商场，才能生存下来。
传统的美国购物中心，一般围绕着百货公司而建，拥有宽敞的停车场，设有空调、自动扶手电梯，室内普遍充斥各种香水和曲奇的混合气味。
疫情下，许多商店无法支付租金，包括JC Penney和尼曼．马库斯（Neiman Marcus）在内的知名百货公司，都已申请破产保护，各种大型品牌GAP、维密Victoria's Secret、星巴克（Starbucks）等大型品牌，也大规模关闭门市。
预测在未来三至五年内，全美约有四分之一的商场将会消失，最终结果是50%商场消失。
大型购物中心改成公寓
预计未来一段日子，会见到不少商场转型的情况。这将会出现大量转变，部分可能作住宅用途，其余可能是混合用途，又或者是作商业办公用途。
美国西雅图，拥有超过四十年历史的购物中心Alderwood Mall，正尝试转型作公寓。
这个商场原本是当地最大的商业用地，自1979年开始营业以来，吸引许多知名零售品牌包括梅西百货（Macy's），及全美最大连锁百货商店杰西潘尼（JC Penney）进驻，成为支撑商场营运的核心租户，为购物中心提供稳定的租金收入和客源。
如今，商场希望保留部分零售空间，同时改装成拥有300间公寓的住宅，改建工程预计在2022年完成。
项目所在地，距离西雅图巿中心仅26公里，被视作睡城（commuter town），许多人在巿内工作，日常跨城返工。
作为微软、亚马逊、波音等大公司的总部所在地，西雅图一直面对住房不足的问题，上班族可负担的住宅不多。新建的轻轨延伸线，预计于2024年开通，方便通勤。因此，这些空置出来的商用空间，可望解决西雅图上班族的住房问题。
▲西雅图的购物中心Alderwood Mall
大型购物中心改成办公室
商场变公寓的个案，并非特例，洛杉矶的Westside Pavilion购物中心，也将变成Google的办公室。
今年6月，美国联邦住房和城市发展部长提出，鼓励商业地产项目转型，将零售空间改为市民能够负担的住宅。
不少美国商场的老板，都在思考应否将商场转型。
大型商场的未来在哪里？
只有最好的购物中心，才能够承受倒闭潮的影响。
最流行、规模最大、租户最多的商场，将处于上风，这些购物中心可以承受百货公司等主力商店和专卖店倒闭的浪潮，而不会出现餐厅没人光顾和人流疏落的情况。
购物中心肯定会陆续关闭，商场老板必须具有创造力，才能生存。
不过，并非所有人都对零售业的前景悲观。有专家指出，”在家吃饭是不错的选择，但是食物没有那么热，卖相没有那么好，而且事后总得有人洗碗。人们还是愿意去商场吃饭，逛街。 “
长远而言，大型购物中心这种购物体验模式，仍然具吸引力。”疫情过后，我们将再一起聚集在这些公共场所，一起享受美食、娱乐、运动或休闲。“
大型商场的独特性质是无法替代，不会因疫情而完全改变。
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