不撸房了,那撸啥?

2021-03-03 23:34:41 愉见财经

我今天的状态有点像郭主席的传教士,跑去告诉那些正在高杠杆炒房的朋友,用郭主席的原话:“买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。”

巴特,效果不咋好。他们要么像对待“狼来了”里的那个小男孩一样不care我;要么就是灵魂拷问我:不撸房,那撸啥?

一、

这个问句,换上专业一点的说法,就是——

投资换锚!

老的“锚”,赢面在于入场要早,过程中要敢,但玩到现在了差不多该收手了。

如果击鼓传花才一半,就有人太早清醒说不玩了,这人大概是个书呆子,但书呆子不危险,居者有其屋,好人一生平安嘛。

如果击鼓传花都快鼓停了,有人这个时候突然加着高杠杆借着钱薅着人头房票往里冲,那就是去买单的了,这人是个傻子,哦不,是个侠,接盘侠。危险的。

贪婪和恐惧本就孪生。

如果你们要问我时间点,我个人观点你们当耳边风随便听听就好,应该是今年年底到明年年初。届时凛冽的楼市冬风会把人吹清醒,大家会发现就算房地产大涨二十年,那也只是周期,不是永恒。

风向是会变的。过去“愉见财经”只预警345678线楼市,坚持一线房产是核心资产,但这次,涨太高的一线,恐怕也未能幸免了。

新的“锚”,一大可能性在于把高企的“债”的杠杆,转“股”,这样大家都暂时安全。这个方法以前也用过,大体可以叫“杠杆转移”。所以机会可能会在资本市场,一二级市场都算,并且会偏向科技创新、一些科创新动能。

并且国外水放太多了、而这轮我们相对克制很多。

对着比比的话,我们一线城市的房子很贵,北上深加起来能去买美国。但,我们的股权(包括港股)比起美国还是便宜的吧。文绉绉的话叫:人民币资产是全球价格洼地。

就挑道琼斯来说吧,现在的,相比2008年次贷危机后那个坑的,道指翻了5倍了。同期,我大A差不多才1倍。如果说基本面的话,同期,美国GDP也只涨了50%。

当然咯,我说的是长线和一种可能性,还待观察的,没有定论。短期切忌见风就是雨哈,耐心就是钱。短线,如你们所见,股市还在调整,美林的时钟都快转成电风扇了。

调整期比的是心态,我们当小老百姓的不用太过敏感,如果已有好标的,关键是拿得住;如果看中的标的还有明显溢价,关键是等得起。

如果资本市场真的要变新“锚”,那它就要先体现出基本品相与品质。现在这种要么抱团要么泡沫冷暖不均还退市不畅的市场,总觉得哪里还是缺一口气。

羊群是最好诱导的。哪里的草肥美,自然会往哪里去。

底子稳了,基本面好了,人心和钱,自然就会蠢蠢欲动的。

二、

我们的房价到底贵不贵?

有句刚句,70个大中城市以外的,尤其是56789线的,真不贵。用我经济课老师的话说,就是“一对农民工夫妇一个月的收入就能买一平米了”,合理。但这些地方,再合理也不值得投资,因为人口呈净流出,没人就没买盘。

到70个大中城市,偏贵了。尤其是一线,那简直就是造富,拉开贫富差距。

一个感性的描述是,我带我妈去了全世界好几个发达国家旅行,上海老太太出门就爱问房价,问完折算成人民币多少钱一平,然后都啧啧地说,嗯,不贵不贵,划算划算。甚至在东欧这种地方,她问完房价会称奇,那么便宜啊,赶紧买几套!(当然很多国家的房屋保有成本高,房产税啊每年的维护成本啊等等,这是后话了。)

再上理性的数据。鸣谢以下研究出处:苏宁金融研究院、恒大研究院任泽平团队。

标尺一:房价收入比。国际通行说法认为3~6倍是一个较为合理的区间。一线那根橘黄的线,高了。

标尺二:住房市值占GDP比重。中国的356%,美国的126%,日本的208%,德国的238%,英国320%,法国341%。

需要额外提一嘴的是,20世纪90年代,日本房地产泡沫破裂前,其住房市值占GDP比重高达391%。

标尺三:算杠杆率的,房地产贷款占GDP比重。

我国,据国家金融与发展实验室数据,2010-2020年末,房地产贷款与GDP之比从15.9%增长到了40.1%,是居民杠杆率上升的最主要原因。

对比美国,2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。

最后要说,房价太高是有问题的,除了金融风险外,还有其它经济问题,比如抑制了消费马车、科技创新等。很简单,如果干实业来钱没炒房炒楼快,那钱就会去炒房炒楼,所谓实业空心化。

三、

文末回链“愉见财经”昨日梳理的《房地产泡沫、货币政策走向、银行不良贷款、金融降杠杆:郭树清发布会划重点》,清醒、到位。我觉得有挺多重要的风向讯号的,还没读过的朋友建议要看。

我来拎几笔读后感:

1,房地产是灰犀牛,金融化泡沫化倾向比较强了。

2,欧美金融市场泡沫是要破的,演化成又一次金融危机也不是没可能,贪恋美股涨幅、要跟什么特斯拉飞上天的朋友自己看情况决定,如果是我,君子不立危墙之下吧。

3,国内金融杠杆还要降,不肯降,苦头还在后面。

4,风险滞后效应,银行的不良肯定会上来,加大核销,那些藏起来的利润可以standby一下了。

5,以前采访互联网金融,说到资本充足率他们都表现得鸡同鸭讲一般。可是,这是金融监管的核心啊。来了。

6,至于贷款利率,银行也很纠结吧。涨一点吧,也不能一直让利,是吧。

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