无锡又多一个这样的商场!网传肯德基、星巴克、屈臣氏都来了

2021-03-03 12:56:11 锡楼

无锡的商业市场似乎真有这么个“魔咒”——开放式街区、小业主返租,沾上这两个,似乎就变得很“致命”。

明发、金太湖、哥伦布、保利广场......一个又一个,一批又一批,前赴后继地倒在了这条路上。

前人踩过的坑,后人学会了避坑。现在新造的商业体,基本很少看到还继续走以前的老路了。

但是,神转折的是,无锡今年就有个要开业的商业体居然是开放式+返租,妥妥的明知山有虎偏向虎山行。

这个项目就是梅园欢乐商业广场

好奇:6.8万方,怎么绕出了68万方的感觉?

看到上面这个标题,或许会有人觉得我太夸张了。

确实,梅园欢乐商业广场整个项目体量就6.8万方,我们可以比一下,苏宁广场10万方、荟聚15万方,换算出来,这个项目差不多是荟聚的一半,确实不算大。

既然不大,怎么又说感觉起来像68万方?这还是因为布局问题。

不管是10万方的苏宁,还是26万方的八佰伴中心,都是综合体的形式,主体建筑就一两栋。

△八佰伴鸟瞰图

梅园欢乐商业广场虽然只有6.8万方,但是一共有6栋楼,平均划下来一栋也就1.1万方左右,其中还要刨去部分公寓产品。

1万方又是什么概念呢?

长江北路的欧尚约莫是它的1.5倍,有些社区底商就能达到1万方。

再来看这6栋楼的排布,下图是该项目的平面图↓

外圈4栋、内圈2栋,6栋楼围合出一个下沉式广场,各楼栋之间通过10多个相互连接,整体为开放式街区设计,层层退台,总高三、四层。

虽然动线比较简单,就是个环线,但是因为整个项目被切割成了6小块、连廊多、退台多,所以走在其中依旧是迷宫的感觉,挺容易被绕晕。

单看其退台设计,其实和八佰伴中心有点像,只是八佰伴中心是将退台设计在综合体“外壁”,内部商业空间还是封闭式,商业空间和休闲空间之间的界限也很清晰,你在退台上行走只能是行走,你不能在退台上看商品选商品,产生购物行为。

而梅园欢乐商业广场思路则不同,它是将退台融入了街区,逛街购物的同时就接触得到休闲体验式配套。这种设计初衷确实很好,也精准地呈现了它的定位:欢乐+商业

不过还是那句老话,开放的街区受天气影响比较大,要看后期运营方和物业方的水平。

好奇:今年开业?

那么,这个项目的运营是怎样的呢呢?是自己统一招商还是代运营给其他的商管公司?网传今年6月开业,是真的吗?

带着这些问题,我在网上获取到了这样的信息↓

项目总共大概有600套商铺,主力面积段是30-50平左右的小铺子,非开发商自持、非整租出去代运营,而是一铺一产权,开发商将商铺卖出去,再从这几百个小业主手里返租回来。

对于一个商业体而言,通过开发商单条口的对外招商、统一运营,这是好事。不然的话,设想一下,600个铺子几百个业主,你想卖高端女装、我想卖水果、他想卖螺蛳粉......很容易让业态组合变得无序混乱。

根据2019年发布的消息,梅园欢乐商业广场签约商家阵容还是很强大的,清单中的品牌有:奥特莱斯、蜀客隆、阿迪达斯、豪客来、屈臣氏、星巴克、肯德基。

单说后三个,在在无锡,把屈臣氏、星巴克、肯德基三家都集齐的商场,基本都不差,比如荟聚、苏宁、八佰伴、万象城等。

但是,在最新的梅园欢乐商业广场的官方推送文章中,都找不到这样的签约品牌清单。

在实探中,更难以相信这是一个年中就要开业的商业项目。在现场,在中心广场、出入口都看不到宣传广告,也没有展示开业相关的信息。

整个商场,看下来在装修的店家约莫只有两三家,其余90%以上的店铺还处于空置状态。

或许,这也许是还没到规定的交付时间,因为按此前的消息,交付日期是今年5月,开业时间是今年6月。

但问题又来了,既然没交付,为什么又有商家已经在装修了?还有个问题,现在才2月份,如果商家提前装好了,那是不是要等到6月项目整体开业?

种种疑团,我从项目工作人员那里打探到的消息是:因为目前空铺占比比较高,招商进度跟不上原定开业日期,所以商场方面无法组织统一的开业活动,商家自己装修好了就可以自行开张了。至于后期,可能随着进驻率的提高,可能会以一周年庆的方式亮相。

好奇:学生的钱好赚吗?

招商困难,这可能是最近一两年来很多商业项目都共同面临的困境,受疫情影响,很多品牌的扩张之路都有所放缓。

假设某品牌原来一年要开10家店,但是现在可能一年只打算开6家。而且,经历疫情下国际国内市场环境的波动,品牌方的风险意识也更高。开6家前的调研工作并不少于以前开10家的时候,风险带来的是品牌方对项目更严苛的考核与要求。

如果,项目本身不被看好,那就很难找到好品牌。

对于新建项目,赌它未来好不好,位置、客流肯定是绕不开的两个关键。

从位置上来说,梅园欢乐商业广场挑战不小。可以看看我拍的实景图,车流量还可以,但是人流量很少。

在项目周围一公里范围内基本缺少成片的居民区,只有东南方位鑫龙佳苑、梁湖家园两个老小区,前者房龄9年、后者房龄16年。

从安居乐查阅到的数据显示,鑫龙佳苑、梁湖家园两小区加起来一共是2300套房,满打满算2300户人家。

2300户是什么概念呢?

在售主流项目,整个社区的户数基本是900-1500左右,云樾是900多户、泊月湾是1500多户、和玺项目是1300多户。2300户,折合一下,差不多是单个新盘的1.5倍。

让2300户人家支撑6800的底商没问题,让2300户人家支撑6.8万方的综合体那就有难度了。

这部分商机或许就要靠旁边的太湖学院、无锡创意职业技术学校来贡献。

或许有人会说,将辐射半径拉大,会好很多。确实,辐射半径拉到2公里,能做动物园客流的生意。

但天花板基本到这了,因为2公里的辐射圈已经接近河埒口万达的辐射范围了,没有产品力品牌力的支撑,恐怕很难和万达争同一块蛋糕。

但是,动物园和学校的生意会不会很好做呢?

你去无锡动物园游玩的时候,会顺带购物吗?逛完动物园都去哪儿吃饭呢?

同样周边有学生党客群的博大广场(近无锡职业技术学院、江南大学),它有没有可供参考的经验教训呢?

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