上海楼市又又又出新政了，这一次所有的调控都指向了：五大新城。
源于市政府出台的一份关于“十四五”加快推进新城规划建设工作的文件，信息量很大。
其中最关键的字眼是：在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城探索出台与中心城区差异化的购房政策和租赁政策。
如果最近对政策足够敏感，可以感觉得到从年初的楼市新政开始，上海政府不断地抛出大量和五大新城有关的信息和文件。
我统计了下，在短短一个多月内「五大新城」被上海发布反复提起的次数，竟然有六次之多。
一个政务官方微信公号，如此高频地提起同一个词，本身意味就很深长了，再加上一系列新政来得如此快又猛烈。
可以感受得到，这是上海一次前所未有、见所未见的新城建设。
01
从目前来看，五大新城未来极有可能会形成独立的购房政策和房地产模式。
先是从土地供应开始，伴随着上海楼市近年来最严格的一次楼市调控，当时就提到未来将会加大五大新城的土地和商品房供应，优化上海的土地结构。
之大部分的解读都在说，这会把很大一部分刚需买房人引导到五大新城去购房，因为未来供应量大。
但现在已经不仅是土地和新房供应量会加大这么简单，而是连落户条件，购房资格都有可能完全改变。
首先，是新城”居转户“年限的调整，由7年缩短为5年。
并且对持上海居住证在新城工作并且居住的，给予落户专项加分。每满1年积2分，满5年后开始计入总分，最高分值20分，对那些在五大新城工作的人才，给予落户上海的极大优待。
五大新城的其他新城，未来的买房模式有可能无限接近与临港。
其实从临港的房地产模式，我们能够看到一些”端倪“， 临港的整个房地产模式真正意义上已经对得起独立新城名号了，说它是五大新城的先行示范区也不为过。
临港不仅落户政策相对上海更为宽松，从购房条件看，购房资格是个人而不是家庭，同时连续缴纳满3年以上的社保就可以买房，还有被认定为人才，可以优先摇号选房。
这一切都有可能发生在五大新城其他如嘉定、青浦、松江、奉贤的身上。
具体未来差异化购房政策到底是怎样执行和落位的，每个区又有什么不同，还静待后续跟进和探索。
但我相信，一旦五大新城能够拥有差异化的购房政策，包括落户，购房资格，土地供应，那它们离真正的独立城市，其实已经不远了。
02
这也是五大新城，第一次在楼市调控里如此频繁的被提及。
很多人都会觉得，其实上海郊区的新城规划早就有了啊，这一次还会有什么不同么。
不同之处在于，因为第一次五大新城是在楼市调控的背景下，重新再回到大众视线里。
它不是来自于什么政府的会议，也不是来自于城市的规划，而是来自于房地产调控。
这在全国的任何一座城市里，都不曾出现。
所以，可见未来五大新城会和楼市紧密联系在一起，相互影响，相互制约。
再往前追溯一些，其实在《上海2035规划》中已经提到要建设五个新城，也有提到独立节点城市。
但是对于它们的解读没有哪一次像现这么深入过。
我们看到在上海1.21楼市调控里，有很长一部分篇幅，提到了“五大新城”。其他很多方面，大多都是点到即止，甚至连积分摇号政策也是晚了好几天才出细则。
也没有哪一次有现在这样的落地速度。
先是两会开始，然后五个新城开启了新一轮的城市规划招标，然后大学科研机构跟进...
而对于五大新城的规划，我们从上海发布的公开信息看到的是，一步一步，步步加深，明确了一条清晰的发展路径。
相信在未来上海大家要习惯五大新城会不断地，越来越多地被提起，不仅仅是这段时间，而是更长的以后。
高频提起，伴随着楼市调控而来，这决定了未来，五个新城浩浩荡荡建设的一切，背后必然影响的是上海楼市的长远预期和发展。
03
五大新城模式将会对上海楼市，造成非常重大的干扰。
一般来说，新城建设应是和城市规划有关，但这一次五大新城不是，再想想我们今年首次关注到「五大新城」，竟然是因为上海近年来一次严格的楼市调控 。
因为加大了土地供应，从一手房市场看，结构性的改变正在到来。
在沪十条楼市调控里最重要的一句话，被很多人忽略了：“增加五大新城的商品住房土地供应”。
为什么我们要对五大新城如此重视？政府文件里有讲到一句话：要加大对这五大新城的供应量。
对南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城这些区域增加商品房供应，其实是楼市里一个非常重要的信号。
很多人都会分析未来五大新城一定会火一定会涨，但是我们结合政策，把五大新城放到近几年来上海整体的土地供应、一手房数据来看，会更直观：
我们可以把这句话放到上海近几年来的土地供应量情况来看，上海整体的土地供应是成收缩状态的。
伴随着上海楼市土地整体的供应量越来越低，曲线在一直往下走的这么一个不可逆趋势，五大新城未来的一手房供应量，却肯定是会越来越大，曲线是往上走的。
形成了上海楼市未来很多年都会存在的冲突和反差。这样的反差还会随着上海市中心的土地供应量的不足而越来越大。
一个在逐年减少，一个在逐年增加。这两条曲线才决定了未来上海楼市本质的改变、所谓真正的热点区域在哪里。
这背后是，市中心的土地越来越少，五大新城的新盘的越来越多，那么未来购房者想要在上海买房，其实就只有两种选择。
整个上海楼市未来的逻辑已经很明确：如果你想要买市中心，大概率只能选择二手房，如果你想要买新房，对不起，你只能选择在郊区。
一边减少，一边增加，五大新城成为热点区域，而且会越来越热。这是我们为什么要去关注五大新城的本质原因。
这也才是未来五年里，上海楼市可能发生的最大变化。
04
除了房地产模式，五大新城未来会如何作为独立城市而存在？
首先配套肯定是会越来越完善，在上海发布里，我们还可以看到政府对于五大新城的明确分工，和精细布局。
除了加大一手房供应量，相应作为独立城市而不是郊区新城的最重要的关键是产业的布局，人口的规划，配套的建设等等。
而五大新城的产业定位已经很明确：嘉定主要发展智能汽车、青浦是华为研发中心、松江G60科创走廊、奉贤的东方美谷、南汇的集成电路和人工智能。
未来还要创办特色鲜明，办学质量优秀的市实验性示范高中。
这意味着，未来五大新城各自产业高度集中，人们在家附近工作，不用赶最早的地铁去市中心上班，三甲医院增多，好学校增多，商场公园更多，人们生活悠闲自得。
五大新城不是睡城，而是相对职住平衡。
这不是用概念去造什么热点区域，重点板块，而是真的用真金白银投在“五大新城”上，来破解上海发展的不平衡，不充分问题。
五大新城不是城市副中心、不是卫星城，或者只是郊区新城。
它们的区位实在是太好了，一方面通过轨道交通与主城区相连，一方面辐射更为广阔的长三角腹地。
我们看到不仅是上海发布对五大新城的重视程度，而是上海楼市未来战略性根本性的变化。
这样的变化，影响到的是大部分人在楼市里的买房决策，这才是此时此刻我们要去关注五大新城的背后逻辑。
对于很多外地人而言，要扎根上海真的是很难，从前可能只有临港，未来也许将会有更多选择。
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