22城土拍“原子弹”炸出楼市巨变!西安下不会如何?

2021-02-26 22:10:02 聚焦生活圈

西安首个“2万人摇”楼盘诞生!综合中签率2%,刷新西安摇号历史记录。何为2万人参与的万人摇?揭秘它的天时·地利·人和!

第一天10000组登记,用时7小时;

第二天18146组登记,突破紫薇东进总登记量;

第三天23152组登记量,创造西安线上登记历史之最。

在登记的山水美树,三天连破西安线上登记三个记录;成功登顶2万+楼市登记之冠。

01

供地调控,集中出让,一年三次

在西安楼市土拍、登记“牛气冲天”之时,2月18日来自网络上关于住建部发文监管22个热点城市的信息,迅速蔓延全网,其实是高层内部发文,并向下传达,也并非空穴来风。

网传城市包括:北上广深 4 个一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡 18 个二线城市。

但在2月23日-24日,郑州、天津、沈阳、青岛等城市均紧急发文或紧急开会:“坚决落实上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求”,充分说明了网传信息的真实性。

网传信息的关键内容是:对 22 个重点城市实施两集中(集中发布出让公告,集中组织出让活动),2021年发布住宅用地公告不能超过 3 次。

简言之,就是让以往的土地供应从“细水长流”变为集中挂牌,集中拍卖,2021年只有三次供地机会。预计,未来房企拿地的心情,会和购房者买房摇号一样“沉重”。

这对房企来说,无异于是在2020年三道红线到五道红线之上,对楼市的又一次调控加码,直接影响房企的开发战略。

1、集中出让。是对房企的正向作用管控,也就是每批次供应的土地量会增加,供应量增加,降低房企的争抢热度,对房企的资金实力要求增加,避免房企“垄断式”拿地。

2、一年三次。是对房企的反向调控。从以前的什么时候供地,什么时候拿地,调整为一年三批次供地,相当于“一日多餐,变为一日三餐”,且定时定量。考验的就是房企的开发综合实力运营能力。

此政策的实施,在出现“集中出让”可能会抑制土地市场热度,比如“地王”的几率就会减少;但“一年三次”从长久来看,可能会导致地价上升。地价上升,房价就不言而喻了。

02

房企秀场,实力竞争,强者更强

对于房企而言,拿地之时就是企业“实力秀”的时刻,资金流管控能力强的房企,拿地机会更大;资金实力弱的房企拿地就会更加艰难,就会出现房企实力的明显分化,强者更强,弱者更弱。

在购房者购房过程中可能会出现以下楼市现象:

1、房企实力竞争。楼市品牌房企时代,同时拿地,也就意味着各地块的工程节点、销售节点将可能同步化。同期销售产品,拼的肯定是综合实力,也是房企的实力大“比武”。

2、产品力竞争。同期产品,质优价廉肯定是核心竞争力,因此房企可能会在项目品质上精研细磨,以品质制胜,才能突出同质化重围,有利于楼市品质升级。

3、销售价格竞争。以前零散的供地,很多地块后期项目都没有可对比性。统一供地后,同批次项目价格的高低,将直接影响到后期销售的快慢和资金回笼,项目价格战将更加激烈。

4、出现购房周期。集中供地,将出现项目集中入市,对于购房者来说,周期性购房将出现,且房源充裕,犹如“单双日赶集”一样,不在盲目性苦等。

由此来看,此政策的出台实际上也是对“房住不炒”的重申,从土地端,对楼市的调控。对于房企而言,将对开发实力、资金实力、产品的打造等,都将面临巨大的挑战。

会在很大程度上抑制房荒、房价大幅上涨,对房企进行市场化考验。但具体执行后的效果如何,还要看各地政府对房企的“宽容度”而言。

03

市场火爆,时刻警惕,购房更难

从政策覆盖城市来看,主要是4个一线城市和18个热点二线城市,西安不在调控之列,但不代表西安以后不会实行这则调控,因此,西安楼市的“警惕心”还是要有的。

西安目前主城区地荒、各大区域所普遍存在的房荒,因此这则调控没有涉及西安,对于西安购房者来说,如果供地策略不调整,也有可能会成为第二批供地调控城市。

但像1-2月份的西安“地王”频现、千人摇不断、万人摇升级等楼市现象发展下去,西安楼市的下一次调控可能就为时不远了。

就拿今日在登记山水美树424套房源,三天登记将破2.3万组,中签率不到2%;龙腾万都汇52套房源,登记量1506组,中签约率约3.5%,足以证明西安楼市需求之大。

在四限(限购、限价、限贷、限售)之下,还能有如此旺盛的购买力,对于购房者来说,买房难度虽然比较大,但是能抢到就“知足”吧。

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