向市场屈服!福州这个豪宅终于放低了身段!

2021-02-26 21:23:42 K船长

鼓楼区的金茂府,准确的推广名称是金辉金茂府,其备案名称是金辉珑岳花园,项目在福州市鼓楼区三环路南侧,福飞路以西,即义井村旧改地块。

2016年6月,当地拆迁货币补偿费大约在每平方米1.6万元。

查询福州土拍记录,2016年11月,金辉联合体以42.76亿拿下宗地2016-15号地块,无偿提供商品住宅11250平方米,平均楼面价19528元/平。

同时,金辉地产又以7.97亿拿下宗地2016-21号地块,无偿提供商品住宅1800平方米,平均楼面价23109元/平。

从区位来看,项目所在地义井村属于城乡结合部,虽然地处鼓楼,但是因为开发较晚,周边环境一般。但是随着旧改完成,片区无论是交通还是公园配套,都大大改善。

该项目于2019年6月入市,我们科普一下这楼盘该项目分了为两期,一期对应的备案名称是金辉珑岳花园二区,2019年6月领证入市,全部是纯商品房平层户型,毛坯。实际成交在4万左右。

二期对应备案名称是金辉珑岳花园一区,2019年11月入市,有配建安置型,属于分栋安置型商品房,属于精装修。实际备案在3.75万左右。

我们知道该项目一期毛坯小高层大平层是该项目的王牌,最早吹风价格在5万以上,属于精装修,按照纯正金茂府血统打造,但是由于地段劣势,购房者接受程度太低,无奈只能退而求其次,改成毛坯出售。毛坯备案价格大约在3.5万,实际成交在4万。

另外二期虽然是精装修,但是在精装修标准上,与国内其他金茂府标准还是有所降低,因为有安置房配建的溢价,市场接受不了。所以最终精装修备案价格在3.75万。

因此本片区2019年备案价格在3.75万。

该项目首秀出师不利,调整策略,一期由精装修改成毛坯,二期放低身段,从目前网签来看,取得不错效果。

王牌的一期项目基本网签了。

二期项目,因为有安置房,实际去化率也过五成,当然入市已经一年多了,差强人意。

我们看看户型,因为是主打平层,户型比较简单,个人喜欢这种单一户型,看起来不会很晕,一期两种户型:

165平米

165平米南北两个阳台是亮点,三房朝南,但是暗卫就很可惜了。另外客餐厅分离设置都是常规,但整个户型南北通透,属于板楼优势。

180平米

180平米依然是双阳台,但是主卧升级成为动静分离,而且带有入户花园,而且厨房分布合理,从图上我们发现属于双入户设计,在北阳台也有入户门,这个是比165平米更加升级,两个入户设计保证隐私。

虽然两个主卫是明卫,但是其中客卫是暗卫,从户型设计上还可以再提高一些。最后,南北对侧四间卧室间的走道空间浪费,应该是这种动静分离设计副产品。如果能把南边入户花园再延长到主卧,这个户型就很完美。

二期户型方面:

142平米

142平米三房设计,依然是熟悉的双阳台,卫生都是明卫,个人认为这个户型比一期165平米户型要好,如果有双入户设计,那就更好。另外南阳台如果能再长一点,就更完美。个人认为户型不错。

168平米

二期的王牌户型,与一期165平米户型差不多,客卫依然也是暗卫。

二期精装修标准:与市场其他差不多,具体要交房才会验证好不好!

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