惊出冷汗!一条政策,苏州楼市或将大洗牌

2021-02-26 16:04:32 兰姐说娱

“22个城市,一年只卖3次地”传闻被青岛坐实!

刚刚,青岛市自然资源与规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》,全文500个字。关键有3点:

(1)要严格贯彻落实相关文件要求,科学编制住宅用地供应计划;

(2)坚持做好住宅用地信息公开工作,住宅用地信息公开做到及时、准确、全面;

(3)严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

同一时间,天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》:为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作,确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告。

除上述三个日期外,不得再发布住宅用地出让公告。

下一个城市会是谁?

目前,具体名单未正式公布,网传的22个城市包括北上广深4个一线,苏州、南京、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

重点:苏州可能在列!

不过,我们也注意到,2021年,苏州已经挂地3次!据了解,本来计划出让的4号公告也于近日取消。

那苏州的土地新政到底会是什么走向?今年还会有新的土地出让吗?这一系列疑问,还得等官方回复。

网上对于这一政策讨论颇多:一勺言将其简称为「一年限售三次」,另外更高级的评价是,这是一次突如其来的「土地供给侧改革2.0」。

我们也来解析一下,一年只卖3次地会有什么影响?这一政策的出现将直接打破过去开发商拿地的“高周转”模式,直接造成的局面就是“大鱼吃小鱼,强者恒强”的局面。

市场将有3大巨变:

NO:01

第(1)个变化:有钱或有能力搞钱,才叫牛!

我们首先看一下常规开发商拿地的基本逻辑:

一般房地产投拓拿地,都会有4种核心,包括利润型、规模型、融资型、品牌型。当然最重要的还是“利润为王”,讲规模、讲现金流、讲利润,赚钱的项目拿、不赚钱的项目不拿。

一般大型商住用地都需要提前和相关规划部门接洽,签合作协议,可以引进世界500强企业或者拉一个超五星级酒店等等,地方为了产业、CBD的发展会有一定的“定制”或“出让金优惠”,迟付一点钱完全木问题。

这样,开发商的资金流就可以转起来,账上就几十亿,先给另一个城市用这边先拖着,另一个城市项目卖完了,钱抽出来给这边,过去几十年,这种模式每家开发商玩得溜溜的。这也是为什么年底一般开发商拿地都很少,账上没钱,紧巴巴,没办法。年后一开闸,开始抢地。

但是,这次“一年卖3次地”的政策对开发商的考验就是:怎么搞钱?不管你是融资、现金流管理、合作借钱还是怎么滴,你得保证每年固定的时间点拿出真金白银来,当这个城市统一拍地的时刻, 你得保证你账上有余额。

这样也会有一个可能性:比如下个月开拍地,开发商账上没钱,就要大肆宣传跑量搞钱,不然错过了拿地时间,就歇了。

NO:02

第(二)个变化:选对城市,比什么都重要。

我们之前一直在说,大学生要优先选择城市,城市选择对了,比什么都重要。

同样,对于开发商来说,投拓部门也要对城市有所选择,是选择一二线城市,还是下沉市场往三四线跑?这是大的方向和战略。

毕竟账上只有一笔钱,投资了苏州,就错失了杭州;投资了北京、就错失了上海。同一个时间,22 个城市里就只能有一次选择。

另一方面,这对土拓团队也是一次空间的考核,前期要辗转数十个城市,研究每个城市的利润、规划、地段、客群、未来利润究竟,疯狂的赶场子向总部汇报研究。拿地不是玩笑,分分钟就是几十亿,万一拿错,企业都有可能面临倒闭。

看到这里总部大佬们,估计要冒汗,同一天,22个城市,可能有几百个抵地块同时开拍,这前期的工作量!

吓人!

NO:03

第(三)个变化,集中卖地=集中卖房=集中交付

什么意思?

所有的节点都被强制拉在一个水平线上,过去一个热门板块,之所有会热门?你可能会说,因为热度高、规划强、交通好、售楼小姐漂亮之类“常识”,但最终还是会回归到房源少,这个关键因素上。

一个项目4栋楼,也就500套,市场买房客户几千人,狼多肉少,买房人基本没有“选择权”。如果一次性十几个项目,上万套房一天开卖,狼少肉多,还抢个毛?

这时,你是买房人,你挑不挑?

供需关系一旦转变,那市场规则也会跟着变。

什么饥饿营销、卖包、卖车位搞验资或将成为历史,某些板块恐怕又要回归到2015年的“飓风行动”、“海啸行动”促销大战中。最起码,竞品太多,即便是热门板块,买房人也不会那么的焦虑了。

买不了A,就买B,再不行还CDEFG...

同样,集中交付也将紧随其后,同一个地段同样的价格同样的产品;一点点偏差,业主也会轻易发现,一旦影响房价,维权也不是没有可能。

毕竟,痣长在别人脸上,才会不让人担心。

NO:04

不得不说,随着政策陆续落实,很多开发商也会有自己的选择。比如放弃这22个城市,转战三四线城市,做下沉市场,或者联合拿地分摊成本,或者在同一个城市的次级板块拿地,只要有利润就行。

人生有很多个有形和无形,通过某一扇门的时候,这扇门恰恰封闭了,痛苦也来源于选择,选对了就对了,选错了就错了。

2021,开发商或许真的得在委屈中平衡、在妥协中前行、在放弃中收获、在捶打中赚钱。

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