炒房客在深圳疯狂“搞钱”

2021-01-27 08:07:40 市界

因炒房而聚在一起的投资客们,面对疯涨的深圳楼市蠢蠢欲动,他们准备组团去深圳“搞钱”。

正当他们在微信群里报名“深圳+1”之时,深圳楼市调控的靴子接二连三地落地了。

1月23日,继处罚华润打新热中的违规人士后,深圳又出台了“禁购令”,对有假离婚、代持等违规行为的相关人员,做出“三年不得在深圳买卖房”的处罚。

对于这一幕,付海军早已预料到。在付海军看来,在“房住不炒”的主基调下,深圳这一步是必然之路。即便深圳楼市再怎么疯狂,现在都不适合投机取巧了。

不过,对于在深圳楼市中赚得钵满盆溢的地产经纪而言,尽管政府收紧房地产的口子,但他们对“房价上涨”仍颇为乐观。即便打新代持的路子被堵死,但在他们看来,上有政策,下有对策,通道也不是没有。

而另一边,无房客汪磊仍在挣扎着。如果想在深圳买房,他就得像夸父追日般,不知疲惫地往前拼,可问题是,他也不知道,自己赚钱的能力何时才能追上狂涨的房价。

汪磊搞不明白的还有,那些在深圳都有几套房的人,为什么还要跟他抢一套房?

01 全民买房时代

“涨、涨、涨。”

在市界询问深圳楼市状况时,从事地产经纪工作8年的唐荪,给出的回答简短而夸张,还带着滑稽感。他丝毫不掩饰对深圳房价上涨的喜悦之情。

临近年关,深圳购房需求尤甚,人们都想在春节前上车,他们害怕春节后又大涨一波。忙着挣钱的唐荪,每天不是在带客户去看房的路上,就是在带客户回来的路上。已跻身头部地产经纪队列的他,月入十万不成问题。

以至于看到背着大袋现金来买房的人,唐荪也已经见怪不怪了。“只要你够勤奋,在深圳总能搞到钱。”唐荪向市界坦言。

此时的唐荪,已经在深圳买下了两套房,“有了房,就觉得离深圳更近一步了”。尽管地产经纪之间竞争也激烈,但在楼市繁花似锦的深圳,像唐荪这样荷包充盈的地产经纪不在少数。

在刚过去的2020年,王简升级当了妈妈。从二十多岁的单身生活,到三十岁的已婚日子,王简最骄傲的是:她一步步从小房子换成了大房子,让孩子在深圳有了温暖而宽敞的家。而买房子的这些钱,几乎都是王简做地产经纪挣来的。

王简们倚仗的,是狂热的深圳楼市。在刚刚结束的2020年,深圳房价涨幅高达34%。最后一个月,深圳录得平均单价87957元/平方米,这远远超过北京、上海5万多/平方米的均价。

除人口多、地少等导致供需失衡这一客观因素外,深圳房价2020年疯涨的推手之一,也有政府在疫情下采取的货币宽松政策。这些钱,不少流向了房地产市场。

银行、私募、小贷、担保等等,各路资金逐鹿深圳。楼市火爆之下,深圳进入了全民买房时代。乐有家研究中心数据统计显示,2020年深圳一二手房总成交超14万套,创下有史以来的交易新纪录。

在深圳从事电商生意的思悦告诉市界,经过疫情后,大家发现,没有比买房更能保值增值了。“我身边的朋友只要有钱就买房,他们手中一般都至少两套及以上。”

思悦曾经于深圳楼市中观望了数年。她眼睁睁地看着深圳房子的均价从2012年不到2万元/平方米,飙升至2020年的将近6万元/平方米。

而她现在自住的两居室,是2012年买下的小产权房。即便这套房子升值空间远不如商品房,但它也还是从当初6000多元/平方米,涨到现在的3万多元/平方米。

看着如今还在不断上涨的房价,思悦后悔不已:“早知道房价长成这样,当初咬咬牙,借钱也得买下旁边的住宅。”她当年中意的住宅楼盘,现在每平方米冲破了10万大关。

2020年末,思悦决意不再犹豫了,她拿出了多年来做生意攒下来的钱,在深圳宝安松岗买下一套小三居,总价400多万元。不过,这套新房,要到2023年后才能交。

按照原本的设想,家有两娃且逐渐长大的现实下,买个二手房尽快入住进去,是思悦的最优之选。但以她现在的经济实力,除非卖掉自住的小产权房,否则根本买不起深圳的二手房。

深圳的一二手房正处在价格倒挂的状态中。也就是说,深圳新开盘的项目售价,比同项目在售二手房每平方米低了几万元。

这一切源于2020年年中,为了应对急速飙涨的楼市,深圳市政府出台的一系列房产调控措施。其中一条为新房限价政策,将开发商新开售项目价格限定在一个标准内。外界称其为“715”调控新政。

按照“715”调控新政的限购要求,深圳大部分入市新盘优先满足无房“刚需”群体,购买新房需要满足公积金、社保等各种条件。

除此之外,2020年,深圳新房供应量还大幅增加。如全年开工的新建商品房面积增加了160%、土地供给计划超额完成82%等。

但即便如此,房价仍一骑绝尘的深圳楼市,并没有迎来刚需们的掌声。思悦告诉市界,在深圳能买得起房的大多数是生意人,一般的普通上班族,月收入5万以下的,除非家人支持,否则很难付得起首付。

家中没有六个口袋、付不起首付的汪磊夫妇,已经在深圳打拼很多年了。他们现在仍然租住在一个城中村里,3200元/月的租金占据了汪磊收入的五分之一。即便再怎么节约,他们手上的存款也仅有20多万元。这距离30%的首付、100多万元的最低上车线,相差得还很远。

2019年年末,女儿出生后,巨大的花销下,他们断了在深圳买房的念头。“感觉赚钱的能力,永远比不上房价上涨的速度。想在深圳买房,就得像夸父追日,不知疲惫。”

刚需客房难买,开发商和投资客们,反倒陷入一场狂欢之中。

02 跑路的炒房客

新房和二手房倒挂之下,新房成了深圳人眼中的“彩票”,深圳购买者的投资意愿被急剧放大。开发商推出的新盘很快一卖而空,而打新也成为2020年深圳楼市的关键词。

2020年6月,深圳金融街华发融御花园一期入市。住宅最低单价4.7万/平方米,最高单价为5.4万/平方米,直接比周边的二手房低了2万/平方米。

这样的“白菜价”,吸引了8997人参与摇号选房,但最终中签率仅4.38%,相当于22人抢一套房,创下深圳最低中签率。

5个月后,深圳华润城四期开盘。该楼盘备案均价为13.2万/平方米,与周边二手房的挂牌均价出现了4万-5万/平方米的倒挂。华润城四期的开盘,再次刷新纪录,2天共有9690人参与1171套房的摇号。

巨大的套利空间下,很多人加入了打新的队伍,其中就潜伏着不少投资客。他们为增加摇号几率,找人“代持买房”。

“找代持的大部分是手里有钱花不完、且不缺房的大佬。”从事新房直销工作的孙枫向市界透露。

孙枫的同事有一个客户,就是打新大军中的一员。在看中华润城四期后,这名客户找了30个人代持打新。成功给80万元,失败的给5万元。

然而,将近一万人抢一千多套房子的惨烈竞争下,30个代持人中没有一个中签。就算这样,这名客户不得不按照当初的承诺,向代持们支付总计150万元的费用。

孙枫向市界坦言,他并不赞成客户打新。在他看来,打新必须要做好长时间持有的准备,资金成本不会低。其中固然有套利空间,但也要考虑持有成本。

从目前深圳的限售政策来看,新房住宅限售三年,再加上期房的两至三年的交房时间,持有时间超过五年。“如果期间房价没有上涨,打新就不一定划算。”孙枫告诉市界。

其实,炒房客们早就以各式姿态,潜伏在深圳楼市之中。

在深圳开公司的付海军记得,21世纪初是深圳炒房时代的开始。彼时的深圳,经济尚落后于国内其他一线城市:南山还在拼命填海,宝安中心还未成形。

当时,深圳楼市不限购,几万首付就能在南山区买房,有些房子的租金几乎可与月供相抵,买房就等于赚到了。有炒房客在高峰期时,手里持有几十套房子。

2007年,深圳楼市前所未有地疯狂,房价在短短半年之内大幅上涨,全民都无心工作,皆排队买房。却不料,一年后,金融危机来袭,开发商集体降价,一些炒房客被套牢了,赔得血本无归。

但这一年,对真正资深的炒房客而言,却是世纪性机会。因为房价大跌,他们得以大肆抄底。一万多元每平方米的房价,付海军的朋友都五套十套地买。

2009年,国家采取货币宽松政策,以挽救水深火热的楼市,这些炒房客们的资产,也随之水涨船高。

“那会的炒房客其实很单纯,买的时候很冲动,房价一降也就抛。”付海军回忆。

但并不单纯的,是他们的炒房手段。很多炒房客是高杠杆入市,连首付和月供都是借的。高评高贷,被他们玩得风生水起。

所谓高评高贷,即银行评估价格比真实交易价格高,从而贷更多的款变相降低首付,里面涉及阴阳合同、拉高评估价、卖家配合控款等等。这种方法看起来“美好”,但实质上却是一种骗贷行为。

2010年,李峰开始在深圳炒房,算上信用卡借的钱,加上手里的10多万,一共40多万元。

李峰看中一套200万元的房子。按照正常30%的首付,需要支付60万元,剩下的140万元,需要向银行按揭贷款。

但李峰是怎么做的呢?他先找到一家评估公司,给房子做一个高评,200万元的房子评估到260万元。

260万元按照7成贷款,李峰最终贷到了182万元。买下这套房子,李峰实际只掏了18万元首付。接着,他去房地产交易中心,将这套房子过户后,李峰拿这套房子做了一个装修贷,又贷了20万元出来。

再然后,他又拿着这套房子,去银行做了一个信用贷,15万元又借出来了。装修贷20万元、信用贷15万元,再加上之前贷到的182万元,李峰从银行一共贷到217万元。

扣除房子的200万元之后,他手头反而多了17万元。就这样,用这17万元,李峰继续炒第二套。

让他没想到的是,买了第二套房后,当年9月30日,深圳开始限购,每个人只能买两套房。

于是,李峰找到他的哥哥、弟弟、父母以及亲戚朋友,继续以同样的方法购买。就在李峰房子越买越多的时候,2018年,政府发现,市场上太多人搞高评高贷了,于是就出台了“三价合一”等政策,严厉打击高评高贷。

自此,李峰不能从银行贷更多的钱了。于是,李峰转向了民间融资。这一年,深圳全年楼市呈现“低开高走,再继续往下走”的波动趋势。多重打击下,资金链崩掉的李峰跑路了。他留给亲戚朋友的,不仅仅是总价值为4000万元的十套房子,还有远远超过4000万元的债务。

为什么他不把房子卖掉,来偿还部分债务呢?那是因为,李峰此时在银行的贷款和民间的融资,已大大超过十套房子所拥有的价值,卖掉也不能偿还所有债务。更何况,房子不是说卖就能卖出去的。

03 手段不断进化

继高评高贷之后,“借”经营贷入市炒房,是投资客们的新名目。

在疫情重击的2020年,为了给小微企业纡困,银行普遍推出了低息的银行经营贷款产品。但没想到的是,经营贷辗转就流入了楼市。

所谓经营贷,即借款人以房产作为抵押物向银行申请贷款,用于公司日常经营。划重点:贷款要用于公司日常经营。

在深圳已经有多套房子的林霖,深谙如何利用经营贷“空手套白狼”之道。

他告诉市界,第一步,拿着手里的钱,加上担保公司那里借来的钱,全款买下一套房子;第二步,通过担保公司找到一家壳公司(经营半年及以上且有经营流水);第三步,将新购置的房产,以壳公司的名义拿到银行抵押,一般能贷到房子评估总价的7成到9成。

银行的贷款放下来后,在偿还担保公司的垫资和佣金之后,剩余的钱,就可以再去买房和支付贷款利息。

不过,因资金被禁止流入房地产,“所以,当银行贷款到账时,要将里面的钱分批分次地,转移到父母或子女或亲戚朋友的卡中,最后才能用到买房之上。”林霖告诉市界。

这种模式迅速在深圳形成灰色产业链,并在一定程度上推动深圳房价的上涨。

其中的逻辑在于,按照银行正常贷款流程,十个人里只有两个人能贷到200万元。很多人钻经营贷这一空子后,十个人里有六个人贷到了200万元。于是,深圳房价又有了一把“火”。

但林霖们的好日子并没过多久。继2020年4月提高经营贷准入门槛后,10月份,有媒体报道称深圳在进一步收紧抵押经营贷。一位专门从事房抵经营贷的人士告诉市界,深圳抵押经营贷通道的确收紧了,有客户就因为经营贷被银行抽贷了。

另一边,打新热也迎来了史上最大的一盆凉水。1月22日,深圳住建局认定,对华润城四期12名认购人作出“三暂停”处罚,并将有关违法违规线索移送公安机关。

1月23日,深圳进一步出台“禁购令”,对在申购商品住房过程中,有假离婚、代持、假流水等违规行为的相关人员,作出“三年不得在深圳购房”的处罚。

无论如何,口子开始收紧了。

对于今天这一幕,付海军早已预料到。作为曾经的炒房客,他早在2018年就“金盆洗手”。在付海军看来,无论现在的深圳楼市有多疯狂,都已不适合炒房了。

限售限价、禁购令等各种政策层出不穷下,“ 套利空间远不如以前”,付海军向市界坦言。

不过,在巨大的市场利益诱惑面前,仍然有炒房客们蠢蠢欲动。打新不成之下,他们看中了深圳的小产权房和回迁房。

近几年,城市更新已经挑起深圳楼市供应的大梁,更新项目中就包含着众多小产权房。小产权房,通常指在城乡结合部或者一些城镇上,利用村集体土地开发而成的楼盘。

小产权房的交易并不需要缴纳各种费用,价格也比较低,所以受到很多投资客的青睐。比如思悦自住的两居室,就是小产权房,8年时间涨了5倍。

郭凡作为职业炒房客,早在2018年就入手了小产权房。单价一万元左右的房子,郭凡在当年一口气买了5套,每三个月就卖掉。这样来来回回,一年时间,郭凡就赚了400万元左右。

套放

2020年“715政策”出台后,不限购的小产权房更火了。在这三年时间里,郭凡总共赚了2000万元左右。尽管深圳房地产调控一轮接着一轮,但郭凡并没有停止炒房的打算。

郭凡们博弈的,还有小产权房拆迁后的获赔,赔偿金额较为可观。比如深圳罗湖区罗芳村旧改,最高按1:2补偿,加送车位;龙岗沙背坜旧改,赔偿比例是1:1.3。

深圳宝安区石岩镇老城旧改棚改前的小产权房

而回迁房,通常是开发商按照国家规定,征收了村里的集体土地之后,为了补偿村民而建造的房子。回迁房的土地性质是国有划拨用地,和商品房几乎是同等待遇,“无需社保、不限购”。

在开发商进驻洽谈城市更新之时,一些原住村民急需资金,就会拿出一定的回迁面积出售。而投资客们赌的是,这些房子在经过城市更新得到确权,获得不动产权证后的增值空间。

有房产中介曾给客户推销深圳某回迁房的时间表,是这样描绘“蓝图”的:现在买的价格是每平方米19000元,签协议就能达到每平方米25000元,2021年开始拆迁,2022年打地基,2023年交楼,就能卖到每平方米60000元。

这看起来很美好背后,其实暗藏着巨大风险。在出售时,大多数小产权房并无任何权属证明,跨时长、房价波动大、法律风险高之下,小产权房成为卖方违约高发的领域。

说到底,任何游走在法律边缘的产物,都不受法律保护;空手套白狼的行为,也终有一天会付出惨痛代价。更何况,只要防范房地产金融风险不放松,有形的手说伸就伸之下,“你可能随时被套牢”。

谁会是下一个被套牢者呢?

(文中付海军、汪磊、唐荪、王简、思悦、孙枫、李峰、林霖、郭凡皆为化名)

(作者|陶婷 编辑|胡刘继)

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