独家丨泰禾求生 年关可过?谁主沉浮?

2021-01-25 10:32:41 路数

这是路数的第十篇原创文章

感谢对本文提供过帮助的朋友们

本文将尝试回答:

  1. 泰禾最新的债务重组谈判进展如何
  2. 泰禾自救,还有什么招
  3. 2020年730协议的约定,能继续生效
  4. 万科只是一个“安静”的潜在战投吗
  5. 当下的泰禾,正在走向何方

若进展顺利,万科(000002.SZ)将是小股操盘模式的大赢家。这大概率会发生在它成为泰禾(000732.SZ)最终战投方之前。

多方信源在过去一周,对路数独家确认了件事:

泰禾、万科和资产管理公司们正探讨共同设立个纾困基金平台。计划由后两者出钱,提供盘活泰禾在建项目的增量资金。

这是化整为零的思路。知情人士甲对路数称,“既然有债权方同意展期,且有项目在股权和债权上清晰,为什么不率先进行盘活?”

眼下纾困平台还没完全落地,但由不得各方不去推动。

道理摆在眼前:直接对泰禾在建项目注资输血,更能实现复工销售滚动现金回流。而苦苦等待“与债权人达成一致的债务重组方案”,不具备太强的现实可能。

从2019年4月算起,泰禾和压顶债务斗争将近20个月。相比较成立25年来它曾化解过的危机,这一次,持续的时间比较长。

有时,时间未必是最好的解药。越拖下去,越在消耗员工、业主等相关方的耐心。他们有情况不一没领到工资的,有还没收到房的……再过半个多月,就过年了。

56岁的黄其森,此次遭遇的不仅是外界对泰禾的信任危机,更是个人品牌的危机。他还来得及去补救吗?

近20个月的债务斗争,其实从2020年9月起陆续有重大进展。

泰禾的债务重组分为境内和境外两部分,分别由中金公司和华利安作为财务顾问。

知情人士乙对路数透露:

到2021年1月初,泰禾有近700亿元债务达成展期与和解中。资产管理公司们往往单家总额大,占大头。例如长城资产就有近120亿元。

不少大债主已与泰禾有展期备忘录,等走完内部流程后签协议。

大债主带头,小债主多少会跟上。但不排除接下来会有债权人通过法律方式来主张权利。就像此前华融也曾把泰禾诉诸公堂,随后双方达成和解。

部分债权人不得不这样做来维护自身权益,对内他们亦需要向风控部门交代。只是一来一回之间,谈判时间拉长。

好消息是,现有的60多家债权方中多数能认同泰禾处置债务的思路。

不逃债、不赖债、不躲债,是泰禾的基本底线。泰禾诉求非标的部分能延期3年,公开市场的部分能延期5年。泰禾对债权人的承诺是,本金、利息和延期利息都会偿付,从而获得喘息时间。

现在无论怎么看,泰禾正在趟过生与死的界河,等待天亮。

不过,境外债务重组,是目前复活路上尚未攻破的难关,政府方面也较难使上劲。

境外债务重组方案早就抛出且谈判多轮,但无果。总计涉及到的金额约百亿元。泰禾希望通过发新债来替换旧债,而债权人在利息、期限、补偿细节上存有抗性。

“观望。”知情人士甲这么对路数来形容这部分债权人的态度。在长城资产和泰禾签订展期协议消息传出后,他们态度有微妙转变,但还是没能下决定。

但长时间“观望”未必是件好事。法国思想家伏尔泰有句话说,雪崩时没有一片雪花是无辜的。

显然,不管是泰禾还是万科,一开始都低估了债务重组的难度。

在一系列诉讼、和解、观望、同意的循环往复中,债务重组的时间已经被拉长。

泰禾的价值也在于手握的院资IP。泰禾对产品主义的坚守,能给万科锦上添花。至少,它可以帮助万科实现中式建筑文明的传承,让万科的国际化道路更具民族特色。

那么,万科会成为泰禾的战投吗?

让泰禾走向常态、债务重组和引战,三者本就不是割裂的。

对于泰禾来说特殊之处在于,只有妥善处理好债务问题,万科才会以战投身份入局成为第二大股东。

万科早晚会成为泰禾的战投。有意思的是,虽然万科还没有成为真正的战投,但正在做战投的事。

知情人士丙对路数透露,

万科有个团队和泰禾一起做债务重组方案。万科对泰禾每个项目都有详细的尽职调查,了解过这些项目未来几年内的现金流情况。

万科更清楚泰禾接下来每一步进展,每年还多少钱以及钱要怎么还。

万科的泰禾团队中就有王文金,擅长财务。黄其森和他一起看过不少泰禾重点项目。

没钱难倒英雄汉的滋味,黄其森最是清楚。虽然暂时没见真金白银,至少万科来了,多少也拉了一把在悬崖边上的泰禾。

“泰禾是到了最难的时刻,关键看大家对它还有没有信心。”知情人士称。

可以肯定的是,福建属地政府还是有信心的。2020年9月17日其牵头召开的泰禾专题会议,规格不小。

泰禾眼下一大当务之急还是盘活项目。

纾困基金平台,是为解决启动资金和债务偿还方案而来。泰禾缺钱的短板,计划着让万科和资产管理公司来补。但也不是砸钱了事这么简单。

泰禾和金融机构对总展期方案的大基调是保证泰禾不死项目不烂。到地方层面执行起来是属地化管理,需要与泰禾区域公司、城市公司和项目公司商讨更多的细则。

当中包含资金下来后,施工方的人员、材料、工期等能否及时到位;施工周期表敲定后,销售节奏、资金回笼周期怎么排;预售资金怎么确保不被调走;欠下的钱该怎么还;谁来盯着每一步怎么执行……

万科、泰禾、金融机构、政府等各方都需要参与当中。

盘活项目也是给业主、债主们一个交代。锅,显然无法让疫情、宏观调控继续背下去,因为这是所有开发商都要面临的,而非泰禾独有。

2021年1月15日下午,路数在福州东二环泰禾中心楼下曾见过东方资产一行十余人。他们那天就是来探讨具体落地方案的。

“近期会把股权和债权清晰的项目拎出来,排出详细计划表,安排如何复工复产。”知情人士并称,泰禾需要时间换空间。

泰禾好就好在,盘活它的资产可以偿还负债。以2020年年初为节点,泰禾剩余可开发建筑面积1011.5万平方米,且主要集中在长三角、福建区域、珠三角和京津冀、华中区域。

纾困基金平台一旦落地,接下来免不了还会有一波泰禾人员的调动。

未来走一条“小而美”的高端住宅开发之路,对泰禾来说不是件坏事。

知情人士丁对路数称,黄其森已经想通不再追求规模,如果此番危机化解,未来保持在300-500亿规模也还可以。

近三年没有拿地,加上一系列的收缩变现调整,泰禾已经狠狠地降过一把杠杆。后期随着债务展期的落定,可预见负债率只会更低。

三道红线下,当下各家开发商面临的降负债压力,泰禾早已有切肤之痛,也把降杠杆这事走在了前头。

泰禾还会是一家房地产公司。至于那些占用现金流过多的多元化业务,已经被摆在货架上,只待卖个好价钱。路数了解到,母公司泰禾投资的到期债务已经大大减轻。

看,当黄其森被逼到一定份上时也很拼,断臂自救、刮骨疗伤不在话下。

不过他也将要付出昂贵的代价。对于一个民营房企老板来说,等待他的是股权被稀释,话语权被部分削弱。而在过往的25年里,他已习惯掌握泰禾的种种。

路数的一位朋友说,

现在的泰禾虽然从重症监护室出来了,但进入手术室后能否走出来,就看主刀大夫的了。

2020年年底,黄其森给8位泰禾人升了职,以肯定他们的贡献,或者说叫稳定军心。

有升为副总裁(M2)的李卫东、童斌和黄霄辉;升为总裁助理(M3-1)的黄晓青、李树波、韩化亮和陆勘晋;以及升为总经理级(M3-2)的阮仕江。

当中不少为老泰禾人。

一位泰禾的员工对路数称,对泰禾负面新闻习以为常,但也需要一些好消息调剂心情以支撑下去。

债主上门、业主愤怒,泰禾人也很无奈。

拿北京泰禾公司来说,比起高峰期的过千人,现在只剩约400人。没及时交租,他们遭遇过断水断电、在小黑屋里办公。还有一次,当时泰禾北京总部还在招商局大厦,一业主拿着扩音器冲上办公室扯着嗓子喊:泰禾无良。

能够坚持到现在的泰禾人相当不易,关键是工资还没到手。每个人的背后都是一个个家庭。

再回过头来看,民营企业的天花板说白了本质就是老板的进化能力。老板对业务、管理、运气、处世哲学及做事方法的理解,能不能不断升级。

黄其森曾低头承认过,泰禾在管理上是小学生。他也并不避讳地表示过,泰禾的挖人偏好,名单中排在首位的就是万科。

摆在台面上对比,万科对泰禾简直就是降维打击。泰禾需要向万科学习的地方太多。

比如,万科建立了现代职业经理人制度和现代企业制度,保留王石基因的同时实现了去王石化,在接班人传承以及管理层职业化上可圈可点。

比如,即便遭遇了几次野蛮人敲门,万科没有选择进一步民营化而是坚定混合所有制,宝万之争最后也证明混合所有制最终还是护身符。

再比如,创始人王石在某些特定节点上,能俯得下身,道歉。

泰禾人和万科人未来会如何推杯换盏、笑眼盈盈相处?或许《瓦尔登湖》里的一句话可以作为参考——把旧的翻新,回到它们中去。万事万物没有变,是我们在变。

这大半年来,万科给外界上了一堂生动的“战投”课。

万科没有大笔一挥先砸钱进场,也没有踩着七彩祥云摆着高姿态指指点点。

万科对泰禾还是输出了它的现代企业制度:

2020年年中,在万科的建议下,泰禾原本的“总部-区域-城市-项目”四级管控体系在往“总部—城市”的二级管控转变中。

不过,知情人士丁认为,在后期盘活项目时,需要泰禾的设计、招采、成本、财务等团队人员。同样,恢复外界对泰禾的信任,也是一场灾后重建大工程,亦需要泰禾品牌、客服等团队。

在债务重组上,知情人士丁对路数称,万科确实有在帮助着推动和债权人的谈判。

同样在眼下各方探讨的纾困平台上,万科也愿意为泰禾谋划。

在游戏规则和原本筹码都悉数入池重构的当下地产市场,万科式的克制、冷静、规范、自律,无疑将助推其成为地产界的AMC巨头。

近半年多时间下来,当泰禾这样一家民营企业遇到万科这样的混合所有制企业时,会有什么感受?如人饮水、冷暖自知吧。

当然,戏谑点来描述:

当泰禾被抬进重症监护室时,即便已经奄奄一息,万科也没马上给插管儿,而在精神上鼓励着——加油,要挺下去!

现在,在债务重组逐渐明朗化面前,路数纳闷,万科可不可以再向前走一步,再走一步?

还有一个疑问是,在大鱼吃小鱼的年代,战投如“万科”的同时,是否还会出现下一个努力坚持着要挺过去的“泰禾”?

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