成都楼市现状：专业的人都在悄悄布局，内行的人在争分夺秒|天府新区|成都|新川|金融城

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派，只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：房神你好！华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入？还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。

提问：房神你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了）。一个商铺临街60平方年租金16W，还有两个铺面在专业建材市场每年各约15W的租金（专业市场铺面有价无市，不好卖）。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。

2001年的住房年龄太老了。如果是老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

提问：房神你好，我有一个关于还贷的问题。您提出的成都两套房首付110万元，可能会给后续还款带来很大压力。您对后续现金流有何看法？因为没有人能保证未来几十年收入会稳步增长。

回答：很多人在买房前总是被30年的贷款吓坏了。当他们二十几岁时，他们必须在五十多岁时还清房子的钱。一想到未来几十年都会受到银行的挤压。但只要你买了房子，这些烦恼就会少很多。

因为在中国没有真正的房子，它需要还贷30年。

中国的平均按揭时间是七八年。

因为住房贷款不变，但你的工资会继续上涨，只要央行还在发行人民币，人民币就会继续贬值。这是不可逆转的经济规律。

真正的抵押贷款压力期仅在前10年，而且在未来几年将非常宽松。五年前买的房子的租金已经超过了月供。新手觉得压力大，可以出租缓解压力，成都房龄15年左右，需要考虑换房了。

提问：我们是普通资格，新都区户口，高新南区社保。一直住在天府二街，工作也在高新区。之前看了万科公园五号的房子觉得不错，买了套天府二街的房子，腾了个资格，结果最后公园五号直接没有摇号资格。现在手里可以首付的现金300个左右。

最近一个多月一直在看房，但是越看越迷茫。

二手房：金融城直接没看，感觉买不起。主要看了大源一圈的，生活习惯了，而且高新区实际快速发展也是最近，就算天府新区起来了，高新区也是保险的。但是这一圈的房子品质已经很一般。最近的行情之下，大户型的房子价格标的越来越离谱。满5的房子，总价超过400。未满五的各种税费中介费加起来，感觉花400多买个二手，觉得很不值。

新房：看了三个区域，

（1）一个双流怡心湖，离我们现在住的地方近，两个楼盘（绿城诚园，西派国樾）价格400左右，价格便宜，离老城近，房子品质还行，优势是去了就可以买，不那么抢手。缺点是属于双流，而且周边楼盘品质较差，配套不太成熟。而且怡心湖区域属于双流战略，我去现场看了圈，各种基本都还是规划，但是区级战略略微有点低。怕买了跑输大盘。

（2）另一个是新川中和。主要看了陆肖TOD和中建那个一号。中盘太小，不考虑。陆肖区域价格在接受范围内，但是那一圈挨着中和老城，现在看也是一片荒芜，不知道各种配套什么时候兑现。

（3）最后一个是天府新区。天府新区主要看了麓湖板块（麓湖的房子之前没看上，觉得户型奇怪，实际看上了普通资格也买不到），现在还有中海和德商的房子，还有可能买到。也看了再往南的其它的楼盘，离老城太远，不方便上班。请问我们这种买哪里比较合适？想最近就尽快出手，不想再等太久。

回答：万科公园五号虽然总价高，但是你们的顺位度并不高（顺三），所以没摇中也是情理之中的。目前首付300万，理论上可以买到1000万的房子，完全是有实力上成都最顶级的金融城或者麓湖片区的。但你们的预算可能大概在四五百万的样子，这样我们再来分析你的想法。

新房看怡心湖的话，绿城品质还是可以，总地价的前期都被卖完了，西派国樾倒是一直都在顺销，品质是挺好，但是只能谈自住+距离高新近一些，至于学区、地铁和商业，其实都很差。有这样的预算，买一个透支比较严重的板块新房，是不值得的。你说的跑输大盘，是大概率事件。

新川的陆肖目前周边比较荒凉，但未来新川的综合配套会迎头赶上，陆肖会享受到这样的第一波红利。虽然现在陆肖存在一定的泡沫，但是问题不大，是比较稳的，建议可以上。中建就算了，一是小盘，二是也抢不到。

天府新区麓湖板块的房子，特别是新房，比较小众一些。要么单价超级贵，要么户型或者地段很差。比如中海观园没什么可选的了，或者看看天府西板块的。

其实二手房也可以看一些，比如金融城的保利锦湖林语、银泰泰悦湾、招商大魔方和复地金融岛，单价都还没超过4万，是有符合你预算的。

提问：房神，我在建设路片区有两套房，一套在首创爱这城，一套在太阳公元，都是大户型。关注了你的头条很久，决定卖掉爱这城的房子，腾出资格，再买套房子，做资产配置升级。

我的想法是买一个能保值且居住品质比较高的大户型。这段时间看了西派金沙、禹州晏山河和城投凤起兰亭。这些都是顺销，普通资格就能买。西派金沙的容积率有点高，晏山河周边环境不好，凤起兰亭周边还在打造，价格相对较高，而且是小高层和洋房（你的头条一直是不建议买洋房的）。

我家人都很喜欢凤起兰亭，因为周边的教育资源不错，绿城精装效果也好。但是我担心230平米的大平层，以后可能比较难卖。能帮我看看，买哪个合适呢？或者说还有别的什么选择吗？多谢房神了！

回答：你好，太阳公元的居住品质要高于首创爱这城，也更具有保值增值能力，卖掉爱这城是科学合理的。

目前你们在看的三个楼盘，西派金沙，整体来说，只能当作长期投资，居住而言品质和配套短期还比较欠缺。