贝壳研究院合肥分院发布报告：去年11月之后成交价快速上涨
近日，贝壳研究院合肥分院对外发布《2020年合肥安家置业报告》。报告显示：去年11月之后二手房成交价快速上涨，区域分化加剧；合肥市区已经进入存量房时代，房地产成交逻辑发生改变，“从有无房者到有房者”转变为“有房者和有房者循环”的时代。
去年11月之后二手房成交均价快速上涨
贝壳研究院合肥分院的研究结果显示：2020年合肥二手成交均价16,848元/㎡，同比增长2.9%，全年涨幅较小。
值得注意的是，去年11月份之后，受土地市场火爆和核心区域新房供不应求影响，二手房成交均价快速上涨，均价突破1.8万元/㎡，当月环比增长达6.5%。
与此同时，合肥二手房交易的区域分化正在加剧。从区域来看，政务区为房价最贵城区，成交均价高达2.71万元/㎡，远高于其他城区；肥东房价最便宜，均价仅为9269元/㎡，前者为后者的2.92倍。
从涨幅来看，七区（县）上涨，五区（县）下跌 。政务房价上涨最明显，同比增长达12.1%，其次为滨湖和庐阳，同比增长均超过7%；而肥西、瑶海、新站、长丰和肥东房价均出现下跌，长丰县跌幅最大，同比下降达4%。
“可以看到，房价上涨的区域全部为房价较贵的区域，房价下跌的区域全部为房价便宜的区域，区域分化正在加剧。” 贝壳研究院合肥分院院长余路晴表示。
购房年龄后移 女性购房比例提升
据《2020年合肥安家置业报告》显示，2020年合肥二手房购房者的年龄也发生了变化：客户平均年龄33.1岁，较2019年增长0.1岁。90后客户占41.74%，较上年下降了1.75个百分点；80前客户占比较2019年提升了0.84个百分点。客户购房年龄后移。
此外，合肥购买二手房的购房者中，女性比例正在提升：2020年女性客户购房比例达到45.9%，相较2019年提升了3.8个百分点。从各年龄段客户来看，80后女性比例最高，占比超过了50%；有知识、个性、独立是80后女性购房者的主要标签。在购房资金主要来源于父母的00后，女性比例仅为24.7%，说明在当前社会重男轻女仍然是一种较普遍的现象。
地铁3号线房价更贵 2号线上涨更快
在影响合肥二手房均价的各项因素中，学区是重要一环。贝壳研究院合肥分院选取了合肥市最好的十所小学进行统计分析，通过对TOP10小学学区房（以下简称“重点学区房”）的研究分析发现：2020年合肥市重点学区房成交均价2.56万元/㎡，同比增长6.7%；较非重点学区房每平米均价1.64万元，同比上涨2.8%，价差高达9,200元，学区溢价较上年增加了1,160元。
2020年地铁房成交均价1.78万元/㎡，同比增长4.7%；非地铁房成交均价1.60万元/㎡，同比增长2.2%，较地铁房低2.5个百分点。
与此同时，研究还发现：合肥3号线房价更贵，2号线上涨更快。从线路来看，3号线沿线房价达到1.80万元/㎡，但同比仅增长1.0%，主要因为去年地铁开通，利好提前释放，导致房价上涨不明显；2号线沿线房价最便宜，但上涨速度最快，同比增长高达9.9%；1号线居于二者之间。
超九成客户来自省内
据报告显示，2020年，在合肥二手房置业客户中有92.4%来源于安徽省，8.2%来自其他省份。
其中，本省客户中以合肥人最多，占28.4%，较上年提升了2.7个百分点；其次为六安人和安庆人，三者合计占比超一半。同时安徽另外几个人口大市，如阜阳、蚌埠、滁州，在合肥置业人数同样也较多；皖南地市，如芜湖、黄山、铜陵，由于城市人口基数少，且当地经济发展较好，在肥置业人数相对较少。
外省客户主要来源于安徽周边省份，其中以河南人最多，占13.6%，其次为江苏人和湖北人。来源城市中以徐州人最多，其次为周口人和黄冈人，TOP10城市中有8个与安徽有接壤。
合肥市区已进入存量房时代
据贝壳合肥站成交数据统计，2020年合肥二手房成交套均价已经达到了150.0万元，较2019年增长了3.5万元。
同时，200万元以上房源成交占比提升。改善型客户购房的另一大特点是房屋总价较贵，2020年200万元以上房屋成交占比达19.26%，较2019年提升了3.55个百分点。
改善购房客户较2019年明显增加，这部分人群由于具备一定的经济实力，买房比较追求“一步到位”，改善型人群的增多也带动了大户型房屋成交占比不断提升。2020年四居室及以上户型成交占比达到7.9%，较2019年提升了0.9个百分点；三居室成交占比较2019年提升了0.4个百分点。
从合肥历年新房二手市占来看，整个二手房占比全市成交比例不断上升。贝壳研究院合肥分院院长余路晴认为：2020年成交套数占比达到52.4%，合肥市区已经正式进入存量房时代。在存量房时代，房地产成交逻辑发生改变，由无房者到有房者转变为有房者和有房者循环的时代。“从客户换房轨迹来看，呈现出本地化、临近化和中心化的特征。有超过一半的客户选择在原区域换房，本地换房率高达51.3%，部分区域，如滨湖和庐阳，本地换房率都超过2/3。”
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