原创：大碗楼市
作者： 葫芦娃
一号说：
年底不买房，一年又白忙？
三天前，一号地产刊发一文后，引发不小的争议，点赞的不少，群嘲的也不少，立场不同自然观点也相左，一号君能够理解。
上海房价暴涨是事实，只是推动上涨的逻辑各有各的说法，海哥踩了一圈楼盘后道出一个朴素的真相：
中介与房东默契地组了一个局，“房价捍卫者联盟”
这当然不是事实的全部，事实上关于本轮上海房价暴涨的逻辑链，完整的解构应为：
全球放水+学区房新政+核心资产恐慌+中介哄抬
但要论及动因，中介吹风与房东抱团涨价也的确是首要诱因，其他背景不过是风而已。
千万不要因为风而忘记了点火的人。
《上海房价暴涨背后》一文在今日头条、网易新闻、腾讯新闻、百家号等媒体转载和平台上都引发了热烈讨论，有人说海哥道出了事实，也有人说海哥掩藏了真相，还有人说海哥因为踏空而老羞成怒，更多的人都对房价暴涨感到：
恐慌且无力
《上海房价暴涨背后》一文的最后，一号君推测上海不会坐视房价上涨而无动于衷，况且还有一位学金融的mayor坐镇指挥，于是在文章中大胆预言：
或许，监管就在路上了。
20日市场倒是传出来所谓“上海突发调控新政”，后又被辟谣，目前来看似乎仍在观察期。
为了更真实、全面地围观上海房价暴涨，同时也为了辩白海哥并不“老”，今天一号君转载另外一篇关于上海房价的实地踩盘文章，给身家财富值为房价所系的所有人提供一个直观的观察切面。
01
上海哪些板块在疯涨？
大碗楼市长三角考察已经启动，这是我们长三角考察的第一篇。
这两天，我们主要围绕大虹桥和外环外转圈。
比如，松江新城、嘉定新城、江桥、南翔、泗泾、九亭……
除了宇宙中心大虹桥之外，其余版块几乎都属于上海的边边角角。
但就是这些边边角角，却让人越看越焦虑。
我有三句实话，虽不当讲但不得不讲——
上海楼市，已经压不住了！ 上海楼市，正在全面普涨化！ 开年之后，请迎接上海房价至少普涨30%！
上海的断供潮，已经蔓延到外环外。
此前，很多人谈及一线城市的楼市行情，讲的都是分化。
深圳是分化，广州是分化……
“分化”，已经成为“大V说楼市”的万金油。
判断准了，我最牛批；判断不准，楼市分化。
但是，分化这招在上海即将失灵。
上海的行情，属于“上来就开大，直接送回家”的那一挂。
两个多月前，上海的“大涨行情”还始终在中环内——
涨幅排在前列的版块大都在内中环附近，且都带双学区； 碧云、华泾、联洋、张江、春申、世博滨江、古美、吴泾等。
两个多月前，上海的“无房可售”也还始终在内中环——
内环内开了24个新盘，认筹低于200%的只有5个； 2000万的总价段，全上海只有1个中粮瑞虹可以选； 内环已无新盘在售，认筹率普遍超过100%，最高1000%； 明年上半年，也只有8个新盘可能入市，且房源不过千套。
短短两个月过去，上海的“断供”已经蔓延到了外环外。
比如，宇宙中心大虹桥。
27平方公里的大虹桥，新盘供应只有8个。
其中，所有项目都是类似蟠龙天地和虹桥公馆这种——
“4000人抢1000套房子”的日光盘。
你说你不想抢新房，只想老老实实买个二手。
打开链家，放眼望去大虹桥的所有社区——
从徐泾到华漕，从次新房到老破小，从商品房到回迁房……
任何一个小区，挂牌房源都没有超过10套。
你说大虹桥毕竟是宇宙中心，哪怕是外环外，也是外环外的宇宙中心。
好，那我们找个更狠的边角料。
泗泾，够不够狠？是不是屁概念也蹭不到的刚需聚集地？
一年半前，同济晶萃开盘，卖了不到4成。直吓得拿了地王的格力，压根不敢开盘。
你再看看现在——
整个板块，只剩下两个新盘在卖。 一个9号公馆，日光了；一个泗水和鸣，在等待日光。
再次打开链家，瞅一眼二手房——
所有的小区，挂牌量就没有超过10套的；
连商水商电50年产权的破公寓，都只挂了7套。
上海的外环外，类似泗泾这样的情况比比皆是。
比如赵巷、松江新城、华漕、南翔、江桥、嘉定新城、九亭……
我们从松江到青浦，再到嘉定，绕着外环外转了半个上海。
超过9成的新盘，当期房源都已售罄，而且都是在开盘一周内售罄。
大家不是在摇号日光，就是在等待摇号日光。
绝大多数的版块，单小区的在售房源，都不超过10套。
大家不是在捂盘惜售，就在待价而沽。
要知道上面这些版块，都是上海的边边角角，并非绝对的核心区。
这就很可怕了，这已经充分证明一个问题——
上海不仅仅是缺核心区域里的好房子，而是缺一切房子。
上海的无房可售，不是分化的，而是普世的。
02
无解的普涨行情
普世性的无房可售，必将带来普世性的全面上涨。
昨天一天，我跑了15个楼盘，听到最多的几句话就是——
这期没房了，当天就卖完了；等下一批吧，什么时候开盘不确定，什么价格不确定……
在曾经最难卖的外环外，跑了15个楼盘，没混上一口水。
站在高架下面，我想了很久。然后，绝望的发现——
上海楼市，几乎是无解的必涨！
你想买新房，新房的供应量是十年以来的最低值。
能看得上眼的，全特么得抢。
你退守二手，二手的挂牌量还是十年以来的最低值。
能看得上眼的，房东全在反水。
你想求求政策来救你，赶紧加码调控，逼死这帮炒房客。
上海的限购，已经是全国最严苛。非沪五年社保，而且单身不能买；沪籍，单身只能买一套，家庭只能买两套。
上海的限贷，已经是全国数一数二。首套3.5成，二套7成。
上海的落户，难度更是仅次于北京。完全不像某些示范区那种妖艳贱货，落户就能干。
你还想怎么调控？你还想要什么政策？
别做梦了，炒房客早被锁死了！
这完全就是一个真实需求撑起来的大牛市！
这个市场里的所有购房者，都已经被逼到了死胡同里——
摇不到新房，就去抢二手，结果把二手房东惯到了天上，二手房越卖越高； 二手房价格越高，新房倒挂越明显，套利价差越大，倒逼越多的玩家进场； 越多的玩家进场，市场氛围越热，市场情绪越重； 调控手段都已用尽，上海楼市已经无招可出……
参与其中的每个人，都像是一只只焦躁不安的小老鼠。
在囚徒困境里，四处乱窜。
如果你是卖家，我就问你两个问题——
版块内一房难求，你卖不卖？
当然不卖，憨批才会卖！
一天来十个买家，你涨不涨？
当然涨价，憨批才不涨！
如果你是买家，我也问你两个问题——
抢了一个月，毛都没抢到，你还买不买？
当然买，憨批才不买！
新房中签越来越难，二手出价越来越高，你还买不买？
当然买，憨批才不买！
以上，就是我在上海的外环外考察期间，所看到的真实楼市。
如果一个城市的边边角角，都已经热成了这个批样。那么这个城市的楼市，已经注定压不住了。
千万别说，楼市再无普涨。
上海楼市，分分钟给你上一课。
03
天花板在哪？
供应问题，往往是楼市最无解的命题。
上海的外环外，是整个上海供应量最大的区域。
过去几年，上海7成以上的土地成交都集中在外环线上。
根据现在已成交土地的数据分析——
上海外环线上的供应断层，至少要持续3-4个月。
作为土地成交量最大的外环线，想要补充上货量，仍然需要至少4个月的时间。
那么，土地原本就极其稀缺的内中环和内环内——
想要短期内解决无房可售的问题，几乎不可能。
这也就意味着——
上海无房可售的局面，可能要持续到下半年。
接近半年时间的无房可售，会对一个城市的房价产生什么样的影响？
我就给大家举一个例子——
某示范区，短短2个月的无房可售，就让整个西部的房价涨了40%以上。
上海也就刚刚断供2个月，还有4个月。
一切，只是刚刚开始罢了。
对于拥有购房资格，但仍未进场的朋友们，我有几句实话：
1、场内投机玩家很少，真实需求占据主导。 市场基础很扎实，几乎全是真实的居住需求，几乎没有泡沫。 2、现在远非高位，仍然可以进场。 4个月的断供期，就是上海楼市可以至少跑到下半年的根本。 3、仍然是只盯上海的好时机。
如果你有上海的资格或者能搞到上海的资格，不用看环沪，上海行情目前刚刚外溢到外环，尚未有向环沪外溢。
诸位，请做好“迎接上海房价至少普涨30%”的准备了么？
我劝你们做好准备。
此时此刻，没有比上海更加确定的市场了！
End.
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