我不会日语,人又不在日本,该怎么管理我在日本的房产?

2021-01-20 19:30:27 掘金日本房产

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大家好!我是掘金日房的投资顾问金晓煊。在腊八这个重要佳节中,我又来给大家科普日本房产投资的各种常见FAQ啦~

我们通常说,买房只是所有投资中的第一步:选定标的很重要,但这之后的经营才是决定投资回报率的关键所在。而这也是许多客户疑惑的地方:我不会日语,人又不在日本,该怎么管理我在日本的房产?

对于外国人而言,选日本当地的托管公司就是最好的选择。而这也不是针对外国人才有的服务,在日本,超过8成的出租房屋是交由托管公司管理的,这跟国内的生态基本反过来。

根据国土交通省的调查,日本房东亲自进行出租管理的房屋比例仅为19%,而其余81%的房东从招租到后续管理,都是委托托管公司。

这当中涉及了不少细节:租金怎么收?其他税费怎么结算?什么样的托管公司是合格的好公司?

今天我这篇百问百答,就来回答这个问题!具体如下:

1. 公寓的租金是怎么收取的?

2. 托管公司是怎么收费的?有统一标准吗?

3. 该怎么选择托管公司?

4. 租期到了,需要做些什么?

5. 重新招租需要另外收费吗?

6. 民宿的托管跟公寓是一样的收费方式吗?

公寓的租金是怎么收取的?

租客是每月一付,先由托管公司代收,在扣除了公寓的管理费、修缮基金等日常费用后,便可打款到房东账户,汇款周期一般是3个月或半年,具体周期房东可以跟托管公司沟通。

下面展示的就是我们合作的托管公司制作的APP上,关于收支的明细:

上图中的房租收入是6万日元,物业管理费、修缮费和托管管理费总共是1.38万日元,每月净收入4.62万日元。这些过程全部由托管公司代为处理。

同样的,各类税费的申报、缴纳也是由托管公司处理。比如房产的取得税,一般是在签约半年后扣除,而房产税则是每年前几个月扣。因为涉及到税费申报,托管公司可能会收取额外的服务费。

托管公司是怎么收费的?有统一标准吗?

日本托管的收费标准是每月收取5%租金,作为长租公寓的服务费。市面上普遍是统一的收费,当然也有小部分公司的收费会略微有些不同。

该怎么选择托管公司?

咱们的投资公寓能不能让我们省心,托管公司的选择很重要。我认为,首当其冲的要素是看——托管公司是不是正规的不动产公司,有没有托管的营业许可(在国土交通省备案)及加入的保证协会

(官方备案许可证)

另外就是管理的细则是怎么样的,目前管理的规模如何,有没有比较方便的管理工具比如app等;一般通过智谷购房的客户,我们都会介绍可靠的日本老牌不动产托管公司,保证你的托管服务是专业、省心的。

租期到了,需要做些什么?

当我们的公寓中租客的租期快到了,托管公司就会询问租客是否续租,届时会给他们寄去纸质的询问。日本租赁稳定,加上搬家费奇高,所以租客往往会选择续租。

这时,会由托管公司更新租约,处理好更新事宜,更新的时候一般会有一个月的租金作为更新费(是否有,会写在租约上),其中半个月的租金会作为托管公司更新手续的办理费用,另外一半是房东的额外收入

如果租客租期到了退租,那会由托管公司去检查房间情况并安排清扫。日本的租客有“原状恢复义务”,意味着你来的时候什么样,走的时候也是什么样,因此清扫费也就是租客出,一般从租客押金扣除。

确认好房屋情况后,托管公司会一一拍照给房东确认,没有问题再退回剩余的押金。

重新招租需要另外收费吗?

是的,如果你的房屋遇上要重新招租新租客的情况,就会产生一个月的租金费用,作为重新招租的广告费。我从日本的租赁中介那边了解的情况是,你不给他们推荐你的房源就不会积极,所以还是要交这部分钱的。

虽说这里有一些额外支出,出租成功后还是有机会拿回来的。比如有时新入住的租客会支付礼金,这个部分就是房东额外收入。

民宿的托管跟公寓是一样的收费方式吗?

这里要明确一个投资问题:民宿和公寓的托管方式是截然不同的。所以,民宿托管跟长租公寓的收费方式也不同,毕竟民宿需要花更多的时间线上运营,线下接待等。相较于托管,民宿的管理更像是运营,因此费用是比普通长租公寓高的。

具体计算方式每家托管公司都略微不同。了解不同项目的时候,留意咨询各公司运营的收费标准。在较好的民宿经营中,房东能拿到的净收益可以达到8%-10%

千万不要因为日本是发达国家就掉以轻心。

在日本买错房的代价不仅是租不出去,还有可能卖不出去,无法变现!

在日本投资买房要遵循哪些基本逻辑?怎么挑选寸土寸金的高价值板块

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