杭州超40%楼盘流摇!火热行情都扶不起的板块,真的能买吗?

2021-01-20 14:49:25 育儿小房间

转自地产小王子

文 | 《地产小王子》主编 苏阳

F1

烈火烹油!杭州楼市的这一波行情,足以用这四个字来形容。

表面上,通过设置热点楼盘、开盘对冲分流等方式,杭州从源头上消灭了“万人摇”,不用担心“红盘”一个不小心引爆话题。

但与此同时,杭州却制造了一大批“粉盘”:热度虽然没有红盘高,但基本上都是千人摇,中签率全部都压到了个位数。

这些粉盘,放在杭六条之前,中签率不算低,不少都能捡漏买到。更可怕的是,粉盘的范围似乎正在不断蔓延。

点击回顾:摇号难度直线飙升!但这次全都一起来吧!近万套房源,一大把红盘....

很多人都能感觉到,杭州楼市已经没有难卖的房子。

好像不管什么样的产品,哪怕远到天边,哪怕连地铁和商场都没影子,哪怕外立面园区会所统统最低配置,哪怕室内减配减到不能直视,照样抢得七荤八素。

这样的市场,只会进一步加剧购房者的焦虑恐慌情绪:越是摇不到号,越容易病急乱投医。

所以我们能看到,越来越多人正在“盲目”摇号,凡是符合预算的楼盘,先上去摇了再说。

可是,杭州的房子,真的完全不愁卖吗

F2

数据告诉我们,不是的。

1月目前已经出炉了中签率的14个楼盘当中,就有5个流摇。
2020年数据更为直观一些。12月的152张预售证当中,有69个楼盘流摇,流摇率45.4%,接近一半。
11月的91张预售证当中,也有37个楼盘流摇,流摇率40.6%。
10月的流摇率高达51.1%,9月红盘对冲流摇率也有35.4%。
平均下来,

到底是哪些楼盘在流摇呢?以最近45天的预售证为例,我大致统计了一下,流摇的楼盘大致可以分为以下几种情况。

第一类,是偏远板块,其中尤其以临安、富阳两区为主。

这种情况不难理解。位置远了,通勤不便,哪怕房价再便宜,只能依赖本地地缘性的客户,摇号热度自然不高。

就拿临安来说,34张预售证当中,只有4次摇号没有流摇,流摇率88.2%。这4个楼盘全部集中在青山湖科技城,而且都是品牌房企开发。除此之外,其他板块全部流摇。

还有富阳,27张预售证当中,流摇了18次,流摇率66.7%。

第二类,是高总价的低密产品。

这类楼盘的客户原本就基本上都是改善乃至终结改善,购买逻辑和普通的高层不同,不是盯着一张一房一价图就能选出来的。所以这类楼盘基本都会选择流摇,然后在线下选择房源。

比如颐和江南的排屋,融望之城、国风大境的合院,中天云望的叠排等等,最近它们出现了流摇,但并不影响线下销售。

第三类,板块竞争太过激烈,同时入市的楼盘过多,导致流摇。

有些板块其实楼市热度并不弱,只是同期选择太多。这种时候,难免会形成楼盘鄙视链,大家更倾向于选择位置、产品、品牌更好的项目。

比如宁围某盘,198套房子,184户登记,就是因为同期4个楼盘在卖。崇贤情况也很类似,选择太多了,导致某盘206套房子,只有171户登记。

丰收湖板块同期多个楼盘入市,就有楼盘出现了0登记。萧山新塘某盘,在南部卧城的混战中,也出现了0登记。

第四类,板块看不到明显的倒挂,或者限价近期刚刚进行过调整,也会出现流摇的情况。

这些板块基本上看不到明显的一二手倒挂,或者今年一下子调整限价,就会导致流摇的出现。

比如大学城北某盘,215套房源只有10户登记。临平新城某盘,均价2万8,最终213套房子吸引了182户报名。

F3

这么看来,杭州其实流摇的楼盘挺多的,那为什么我们似乎只能感觉到最热的那些?

心理学上有一个词语,又叫视网膜效应,意思是:当你开始对某方面的东西增加关注时,相同的事物就会在你眼前不断出现

如果你本身也在关注红盘,眼里自然也就只能看到红盘了。

相对来说,市场里的那些热门楼盘,本身关注的人就多,讨论度也高。一旦出了一个低中签率,话题度自然就水涨船高。

与之相对的,那些受关注度低的流摇楼盘,在市场上的声量反而就更小了。

再者说,对于开发商和置业顾问来说,往往也只愿意高调宣传自己的低中签率。谁愿意到处大肆宣扬自己“流摇”呢,不怕赶客吗?

当然了,也不排除一些极端的案例,出现一些“技术性”流摇的情况。

反正摇号热度也不可能极高,开发商宁可把主动权掌握在自己手里,而且摇号也是有成本的。通过流摇,把房源留在线下销售,开发商在操作当中才有灰色空间

比如崇贤楼盘一边流摇,一边出现了“漏夜排队”的现象。被房管局点名以后,又重新进行了摇号登记,中签率89.4%,最后也都卖完了。
像东新板块、新街板块,虽然板块热度一般,但也不至于0登记。
丰收湖某个新盘,同样也是0登记。但我打听了一下,基本都卖完了,马上又要第三次领证了。
东洲岛上的某盘,一直都处于流摇状况,但据我所知,自从三江汇区域正式启动以后,房子卖得一直不错。

F4

在现在这种极端市场里,那些“流摇”的楼盘还能去捡漏吗?

真的红胖,就像咳嗽一样,是完全掩饰不住的。没有无缘无故的爱,没有无缘无故的恨,也没有无缘无故的流摇。

就拿最近某个领了证的楼盘来说,售楼处关门谢客,置业顾问全体失联,也掩饰不住红盘的底子,照样有购房者争抢着贴上去要报名。

所以,流摇必然事出有因。

对购房者来说,重要的是弄清楚流摇的真正原因,判断楼盘是不是真的卖不动

如果真的是楼盘本身存在硬伤,或者板块确实极端偏远,毫无性价比,那么这样的流摇盘,一定要敬而远之。

大家都不想踩着坑,没道理我们自己上赶着去踩吧?

有些楼盘和板块本身没有问题,只是因为供需关系走量相对慢一些,或者因为营销推广等原因缺乏关注度。

这样的“流摇”楼盘,还是有可买度的。今年的很多粉盘,在去年都是“流摇”的。有了前车之鉴,一定要抓住机会。

F5

如今的市场里,焦虑的含量过高了,这不是好事。

我们今天聚焦这些流摇楼盘和背后的原因,与其说是为了教大家如何正确捡漏,倒不如说是想告诉大家,总还有房子能买的,不用这么焦虑。

我自己也时常有这种感觉,担心买不到喜欢的房子,害怕钱在手里花不出去不断贬值,生怕在这一轮全球大放水中自己的资产跑不过通胀。

看着双限价格一点点往上调整,看着越来越低的中签率,看着一张张天价二手房的交易截图,看着那些年薪百万买不到房子的故事,这种深怕买不到房子的焦虑感会被放大到极致。

买房从某种意义上来说,是一种情感消费,很多时候靠的就是一点点冲动。但越是烈火烹油的行情,反而越需要一点点冷静和理性。

焦虑感一多,很容易在人下决策的时候产生负面影响。

世界不是非黑即白的,楼市也不是非冷即热的。

那些流摇的楼盘,那些并不能卖出的高价二手房,那些一二手价格差被抹平的案例,会在某种程度上唤醒一点理智。

这些楼盘用流摇提醒了我们:看吧,你还有房子可以买的。

▬▬▬END ▬▬▬

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐

热门新闻