来源：昆明信息港整自：都市时报、大象房鉴所
1月12日下午，锐理数据公布了《2020年昆明房地产市场研究报告》，锐理数据昆明公司总经理梁彩霞分析了2020年昆明房地产市场呈现的多个趋势。今年锐理的年报和往年有些不同，在分析去年市场的同时，还对2021年及未来5年的昆明房地产市场发展趋势做了预测。
受疫情影响
购房者的消费观念发生变化
住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，2020年昆明入市的高端项目增多，别墅的供销较2019年有所增长，高层的销售较2019年有所下降，价格方面，高层和洋房类产品平稳增长，别墅产品价格呈下跌趋势。
2020年，70-110平方米刚需产品成交量增大，而130平方米以上面积段成交量明显压缩；同时，豪宅项目增多，200平方米以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。从表格上可以看出，70-110平方米住宅的成交量约占总成交的40%。
2020年，受疫情影响，很多购房者的消费观念发生变化，对低密大面积住宅需求增加。根据锐理数据，2020年1-9月份，昆明成交了153套1000万以上的豪宅。
今年住宅价格平稳或下降
5年后住宅均价破2万
昆明住宅市场从2015年3月至2019年1月前均处于销售量大于供应量的状态，从2019年1月开始供应加剧，销售量小于供应量，价格增幅在2019年7月开始放缓。
目前昆明商品住宅去化周期达13个月，库存持续上涨，去化周期从2020年4月起呈线性增长，预计2021年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。
梁彩霞介绍，2020年昆明住宅市场销量下降明显，供求比持续上行，价格相对于2019年平稳微涨。预计未来市场价格会进入调整阶段，2021年预计呈现平稳或者价格下降趋势。
但从长期来看，通过房价、人口、土地楼面价和客户购买力等几个相关系数，利用回归方程将房价作为因变量进行未来五年增长的测算；其次通过测算出的价格，对销量和人口进行加权测算，最终形成未来五年销量与价格情况。
根据测算，预计2025年昆明住宅价格为2.12-2.36万元/平方米，销量为864.31-1034.37万平方米。
据克而瑞数据，昆明已有29个楼盘均价超过2万元/平方米，预计2021年还将有近20个楼盘进入2万+阵营。
去年昆明住宅成交均价为14806元/㎡
根据克而瑞提供的数据显示：
○2019年，昆明住宅成交均价为13931元/平方米；
○2020年这个数字为14806元/平方米，增长了6.28%。
主城区已有29个项目均价破2万元
那么，目前昆明有多少楼盘均价已经跨过2万元大关呢？
1月8日最新统计则显示，昆明目前在售项目中，均价超过2万元的项目共有29个。
其中官渡区有11个，占该区所有在售项目总数（158个）的7%，产品以改善型为主。
官渡区均价超过2万元/平方米项目
西山区有14个，占所有在售项目（95个）的15%左右。
西山区均价超过2万元/平方米项目
盘龙区均价超2万元的在售楼盘有3个，分别是：
世博生态城蓝湖邻里（2万元/平方米）
俊发逸天峰（3.3万元/平方米）
美的顺城府（总价470万元/套，别墅产品，建筑面积283—405平方米）
五华区有1个，即德润香山府（2万元/平方米）。
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