2021年楼市将迎来“首个降价潮”?专家预测:房子开始成负担

2020-12-05 01:39:11 楼市指闻

买房还能赚钱?指闻君认为,现阶段,买房不亏钱就已经很好了。

中新经纬曾报道了一位炒房客深陷其中的事情,2016年初,吴夏(化名)购买了一套价值200万元的房子,买房时的价格是2万元/平米,总面积大约100平米。

然而这套房子就像过山车似的,让吴夏忧愁满面,2017年末,这套房子一度涨到了接近400万元。很多人劝吴夏赶紧把这套房子卖掉套现,吴夏却想等涨得更高再卖。

然而,好时光并没有维持多久,从2018年下半年开始这里的房价就开始坐上了滑滑车,一路下行,房价一泻千里,现在这套房子的价格平均在1.5万元,吴夏说自己不仅没有赚钱,反而因为购买这套房子直接损失了50万元,如果再剔除房产占用资金成本的话,这套房子总计导致吴夏损失了近100万元。

吴夏说,这套房子位于燕郊,当时很多人来这里买房,自己看到别人都买,认为这里的房子应该像前些年那样,还会继续上涨的,谁也没想到是这个结果。现在这套房子不仅是价格腰斩,而且降价之后也难以转手,3年过去了还是卖不掉。

有句话说得好“总见贼吃肉,不见贼被抓”。其实,很多贼都被抓了,只是大家不知道而已。近些年来,很多城市的房价不仅没有维持上涨面,反而逐渐显现出颓废态势,房价从高位回落的城市有很多。例如现阶段有所下跌的城市如天津、郑州、石家庄等。有的三四线城市更是直接跌至白菜价了,例如玉门、铁岭、鹤岗等。

所以,经济学家马光远发文提醒买房人:房地产作为最好投资的时代已经结束了,买房亏钱将成为常态事情。他举例,就拿环京楼市而言,过去3年里房价腰斩,之前4万元/平米的房子,现在跌至还不到1万5千元。买房子(特别是炒房)现在真的有风险了。

一位银行行长预测:房子开始成负担!而且房子越多、负担越大。

咱们算一笔账:

张三购买一套100万元房子,他能收益多少?

经济学家李迅雷指出,房产持有成本一般为9%左右(这是一线城市,房产持有成本主要包括了资金占用成本等),还有房产折旧损失成本,一般在3%-5%左右(暂且计算为4%),除此之外,房产还有收益项,那就是租金收入比一般为1.2%左右(二线城市一般为2%左右),再加上房价均涨带来溢价值。

一套100万元房子,2019年涨幅6.5%,溢价值为6.5万元,租金收益2万元,然后减掉持有成本9万元,再减去折旧成本4万元。溢价值结论:6.5万元+2万元-9万元-4万元=-4.5万元。

是不是超出了很多人的预料?2019年房价上涨6.5%,很多人认为房子升值,但实际上买房子不仅没赚钱反而亏本了。与此同时,房子越多,房子的亏本力度可能就越大,这个迹象越发突出。

2021年楼市迎来“首个降价潮”? 专家预测,很有可能,主要有2个方面因素导致。

1、人口结构彻底改变。

任泽平在《建议先放开三胎:中国人口报告2020》就发出了呼吁应该放开三胎,因为现阶段人口出生率已经过分偏低。经济学家预测,到2022年,中国进入深度老龄化阶段65岁以上人口达到12.6%,这标示着我国人口正在出现“未富先老”的基本格局。而美日韩等国家在老龄化达到12.6%的时候,人均经济为2.4万美元,而我国现阶段才1万美元。

王石直言,随着家庭小型化越来越明显,今后年轻的夫妻结婚之后,必须要继承来自双方父母的房产,可能数量不少。实际情况也确实如此,独生子女越来越多,单身人口超过5000万人,一个夫妻要面对父母、岳父岳母,而这些70后、80后父辈们经过30年努力,基本人手一套房子了,未来房子供大于求显而易见。

2、房企三根红线出炉。

三根红线的影响力度有多大?咱们不妨看看现阶段各大房企们的现状和反应。以恒大为例,上半年实现净负债率为219.53%,现金与短期负债比为0.36,另外根据已经披露的恒大业绩剔除预收款资产负债率79.8%,结果很明显,恒大“三根红线”全部不满足。

如何解决?全网“七折促销”就是最佳应对手段,据悉最大幅度情况下100万元的房子可以58万元拿到手。万科、碧桂园、世茂等纷纷促销。

根据克尔瑞数据,2020年下半年到2021年6月份,房企们累计1.5万亿元债务还要到期,1-10月份就发行境内外债券融资超过1万亿元,接下来房企们将面对数以万亿计的债务,还要应对三根红线的压力,如何解决呢?

指闻君认为,估计还会继续降价促销,而且力度或超乎常人想象!

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