但凡行业内多数大型企业齐聚一堂，关起门来拉拉家常，该行业多半是有事情要发生。
近日，由中指研究院组织召开的，有关明年国内地产市场趋势和投资策略的闭门会议在上海召开。
从小韭哥偷偷拿到的该场会议的纪要来看，包括绿地、世茂、富力、中梁、华侨城等一些国内知名房企，以及交通银行、浦发银行、中融信托、兴业信托等大型金融机构，共计90余家机构参加了这次会议。
会上，各房企和金融机构主要围绕着，明年国内地产市场可能的规模、融资情况、房价走势、投资机会进行了探讨。小韭哥就咱小老百姓关心的一些问题，将会议纪要做了如下一些总结，以供大家买卖房产参考。
01 关于明年市场成交量的判断
从现场地产公司和金融机构的投票情况来看，双方各有一半和一半以上的代表认为，明年国内地产市场的成交量预期同比将持平，短期看国内楼市的调控政策并不会放松，房地产企业、金融机构均应做好风险防范，保持自身的稳健运营。
不过，也有三成左右的地产公司和金融机构认为，明年房产市场的成交量将同比有所上涨。总体来看，多数人对明年房产成交持有的都是中性偏正面的态度。
中指研究院的观点则认为，2021 年“房住不炒”、因城施策等调控主基调仍将延续，受行业信贷环境整体趋紧及大规模棚改退场等因素影响，需求将更趋理性，全国市场规模将在2020 年高位基础上小幅回落。
02 关于区域需求的判断
近四成的地产公司和金融机构认为，明年房地产行业的城市分化将加剧，部分三、四线城市需求透支导致购买力下降，面临去化风险。另有四成左右的则表示，调控政策的持续，将带来行业整体成交量下行、价格下跌等市场风险。
中指研究院指出，产业和人口向优势区域集中是客观规律，《十四五规划建议》着重提及“京津冀、长江经济带、粤港澳、长三角、成渝”等核心城市群及都市圈的发展，未来几年区域发展存较大优势。
长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝五大城市群经济水平高，人口规模庞大，房地产市场需求旺盛，占据全国市场半壁江山，加之受益于要素配置更趋市场化，土地资源供应更有保障，供求两端均向好，市场空间有望得到进一步拓展。
在此背景下，建议金融机构及房地产开发企业聚焦核心城市群和核心城市，最大化享受城镇化发展红利；同时，从疫情冲击后各核心城市群市场恢复节奏的分化来看，城市群之间及城市之间市场仍存在明显的周期性差异，建议注意把握区域发展机遇和城市周期性差异。
03 关于融资环境的判断
金融机构代表认为，政治局会议奠定了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主基调，房地产金融监管持续强化，监管部门为限制房企融资设置“三道红线”，防范化解房地产金融风险，杠杆水平不高、财务稳健的地产企业融资优势将进一步凸显。
推出“三道红线”谨防土地市场过热，对地产融资限制的核心目的是防止资金大量流入土地市场拿地。“三道红线”逻辑内涵是把公司的经营情况和负债情况相关联起，同时考虑期限和考虑经营性负债与有息负债进行监管。
高成本非标融资业务机会在逐渐收缩，“三道红线”整体债务管控背景下，优秀房企在进行债务优化和结构调整，高成本融资渠道肯定会被低成本融资所替代。房地产股权类投资的快速发展期到来，权益投资机会增大，部分头部房企的优质项目在逐渐放开股权合作机会。
从投票结果来看，超过一半的地产公司和金融机构认为，明年的信贷业务利率将与今年基本持平，近三成认为明年利率将同比下降，仅有一成觉得明年利率将会有所增加。
04 对房价走势的判断
超过七成的地产和金融机构认为，明年房地产政策的基本走向不变，预期房价也将基本不变。不过，值得注意的是，有超过两成的金融机构觉得，明年楼市的调控力度将会升级，一定程度上反映出了作为资金融出方，对行业趋势的谨慎。
05 关于地产公司的投资策略
对于地产公司明年的市场布局，有行业代表提出，区域协调发展战略下，未来中心城市和城市群发展值得关注，企业需把握重点城市群的发展机会。抓住城市价值轮动机会，去集中布局核心城市深耕，扩大品牌影响力，小企业以融资优势与大企业的管理、品牌优势合作。
中指研究院，全称中国指数研究院有限公司 ，是整合中国房地产指数系统、中国别墅指数系统等研究资源，由国内外几十位专家和数家学术机构共建的服务于中国商业经济的研究机构。
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